WEG: überblick über die wohnungseigentümer-gemeinschaft

WEG: überblick über die wohnungseigentümer-gemeinschaft

WEG: überblick über die wohnungseigentümer-gemeinschaft

WEG: überblick über die wohnungseigentümer-gemeinschaft

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder WEG ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer (auch Besitzer von Sondereigentum genannt) und Teileigentümer einer Liegenschaft. Die WEG ist verantwortlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Sie finden die gesetzlichen Vorgaben der Eigentümergemeinschaften im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das WEG ist 1951 in seiner ersten Form in Kraft getreten. Die Reform des WEG, das WEMoG (Wohneigentumsmodernisierungsgesetz) ist seit Dezember 2020 in Kraft und bringt viele Neuerungen mit sich.

Eine Wohnimmobilie fällt unter das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sobald eine Teilungserklärung für das Grundstück im Grundbuch vermerkt ist und es mehr als einen Eigentümer gibt.

Es gibt nur eine Bedingung, um Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage zu sein: Sind Sie Besitzer von Sondereigentum (=Wohnung) oder Teileigentum (Garagenplatz, Geschäftsräume, Büro…), sind Sie automatisch Mitglied der WEG der Liegenschaft. Das bedeutet, dass Mieter keine Mitglieder der WEG sind. Eigentümer, die nicht in ihrer Wohnung leben, sind auch automatisch Mitglieder der WEG.

Wie entsteht bzw. gründet sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine WEG muss nicht gegründet werden, sie entsteht automatisch bei Anlegen der Wohnung im Grundbuch (§ 8 WEG).

Einerseits kann Wohneigentum durch eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch mehrere Miteigentümer eines Grundstücks begründet werden (§ 3 WEG). Viel häufiger tritt der Fall ein, dass ein Grundstückseigentümer sein Grundstück durch eine einseitige Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufteilt (§ 8 WEG).

Gut zu wissen:

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, spricht man von einer Mehrhausanlage. Oft nennt man dann die einzelnen Gebäude Untergemeinschaften. Solche Untergemeinschaften sind zwar nicht gesetzlich verankert, aber die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können spezielle Regelungen für jede Untergemeinschaft treffen (z.B. nur über Angelegenheiten seines Gebäudes abzustimmen oder aber getrennten Versammlungen zu organisieren).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein rechtsfähiger Verband

Die WEG ist seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (Dez 2020) ein rechtsfähiger Verband.

Alle Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage, sowie alle Eigentümer von Teileigentum sind automatisch Mitglieder der WEG. Die Miteigentümer können natürliche Personen (= Menschen) oder aber auch juristische Personen sein. Die WEG handelt durch den Verwalter und wird durch den Verwalter nach außen hin vertreten.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist unumschränkt rechtsfähig, das bedeutet die WEG hat Rechte und Pflichten, kann Verbindlichkeiten eingehen (einen Vertrag schließen), vor Gericht klagen oder verklagt werden.

Die WEG ist somit vertragsfähig. Wird z.B. ein externer Verwalter bestellt, so regelt der Verwaltungsvertrag die Beziehung zwischen dem Hausverwalter und der WEG. Der Verwaltungsvertrag ist für beide Seiten verbindlich.

Welche Aufgaben hat die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine der wichtigsten Aufgaben einer WEG ist, die Gebäude ordnungsgemäß instand zu halten und das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Die Verwaltung von Sondereigentum oder Teileigentum muss von den einzelnen Eigentümern übernommen werden.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, die Begriffe gemeinschaftliches Eigentum, Sondereigentum und Teileigentum zu verstehen:

  • Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile einer Wohnimmobilie, die weder Sondereigentum noch Teileigentum sind. Beispiele sind zum Beispiel das Treppenhaus, die Aufzüge oder aber auch das Dach.
  • Sondereigentum sind in den meisten Fällen Wohnungen. Aber auch Keller oder Tiefgaragenstellplatz können zu Sondereigentum zählen.
  • Teileigentum ist Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient, wie zB Gewerbeeinheiten, Werkstätten oder Büros.

Die Verwaltungsentscheidungen einer WEG werden vor allem anlässlich der Eigentümerversammlung(en) (ETV) getroffen. Es können jedoch unterjährig auch Umlaufbeschlüsse vollzogen werden, wodurch die WEG auch innerhalb des Jahres wichtige Entscheidungen auf den Weg bringen und beschließen kann. Somit ist sie nicht gezwungen, auf das jährliche Datum der ETV zu warten.

Der Verwalter der WEG ist verpflichtet, mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Auf diesen Eigentümerversammlungen beschließt die WEG unter anderem:

  • Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
  • Jahresabschlussrechnung des letzten Jahres
  • Eventuellen Wechsel der Hausverwaltung
  • Bauliche Veränderungen und notwendige Sanierungsmaßnahmen
  • Bestellung des Verwaltungsbeirats
  • Änderung der Hausordnung

Diese Liste dient nur als Beispiel und ist nicht vollständig. Die einzelnen Wohnungseigentümer stimmen über die verschiedenen Punkte nach den gültigen Mehrheitsregeln ab. Sind die Beschlüsse gefasst, ist der Hausverwalter für die Umsetzung zuständig.

Gut zu wissen:

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist nicht verpflichtend. Sollten Sie nicht teilnehmen können, können sich durch ein weiteres Mitglied der WEG mittels Vollmacht vertreten lassen. Somit können Sie über Ihren Vertreter dennoch an den Abstimmungen teilnehmen. Im Gegensatz zu einer freien Vollmacht garantiert Ihnen nur die Vollmacht mit Weisung, dass Ihr Vertreter auch in Ihrem Sinne abstimmt.

Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft: so funktioniert eine WEG

Für die Verwaltung einer WEG sind grundsätzlich 3 Organe zuständig: die Eigentümerversammlung, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat. Allerdings ist nur die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Bestellung eines Verwalters verpflichtend. Ein Verwaltungsbeirat kann, muss aber nicht eingesetzt werden.

Die Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan der WEG. Sie ist zwingend vorgeschrieben und muss mindestens einmal pro Jahr vom Verwalter einberufen werden. Es kann aber auch unterjährig durch Umlaufbeschluss entschieden werden.

Die Entscheidungen der WEG werden prinzipiell während der Eigentümerversammlungen getroffen. Die Entscheidungen der WEG werden Beschluss genannt. Die meisten Angelegenheiten können mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Der einzelne Eigentümer muss sich dem getroffen Beschluss unterordnen, auch wenn er gegen den Beschluss gestimmt hat!

Der Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat kann auf Wunsch der Eigentümer gewählt werden. Der Verwaltungsbeirat setzt sich aus Miteigentümern zusammen und wird dem Verwalter zur Seite gestellt. Der Verwaltungsbeirat dient oft als Sprachrohr zwischen den Eigentümern großer Wohnanlagen und dem Hausverwalter. Unabhängig davon, ob die WEG selbstverwaltet ist oder von einem traditionnellen Verwalter betreut wird, die Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Beirat funktioniert auf die gleiche Art und Weise. Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats umfassen unter anderem die Unterstützung der Arbeit des Verwalters, die Kontrolle des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung, die Unterzeichnung der Protokolle der Eigentümerversammlung. Wenn notwendig, kann der auch der Verwaltungsbeirat auch eine Eigentümerversammlung einberufen.

Der Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist verpflichtend, nicht aber die Bestellung eines externen Verwalters. Die WEG kann sich für eine Selbstverwaltung entscheiden, wenn ein entsprechender Beschluss gefasst wird und somit die Verwaltung selbst übernehmen.

Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine WEG haftet sowohl gegenüber Dritten sowie auch gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer.

Sollte z.B. das Gemeinschaftseigentum dem Sondereigentum eines Miteigentümers einen Schaden zufügen, so muss die WEG für den Schaden einstehen. Die Frage der Haftung der WEG kann insbesondere bei Schäden, die durch Baumängel oder mangelnder Instandhaltung des Gebäudes gestellt werden.

Daher ist es wichtig und auch verpflichtend, dass die WEG Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen abschließt. Eine Haftpflichtversicherung wird auch jedem einzelnen Miteigentümer empfohlen, unabhängig davon, ob er in der Wohnung wohnt oder nicht. Oft ist diese Haftpflichtversicherung von der Gebäudeversicherung abgedeckt, es lohnt sich aber sicher dies zu kontrollieren.

Verwaltung der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Der WEG-Hausverwalter kümmert sich um alle Angelegenheiten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einhergehen. Er vertritt die WEG gegenüber Dritten. Seine Hauptaufgaben sind:

  • Hausgeld & Instandhaltungsrücklage von den Miteigentümern einziehen
  • Buchhaltung der WEG führen
  • Instandhaltungsrücklage verwalten
  • Jährlichen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung erstellen
  • Eigentümerversammlung einberufen und abhalten
  • Beschlüsse umsetzen
  • Hausordnung umsetzen
  • Alltäglichen Arbeiten der WEG organisieren (Glühbirnen wechseln, Reinigung organisieren, kleinere Reparaturen veranlassen…)

Die Hausverwaltung kann verschieden Formen annehmen. Am weitesten verbreitet ist der gewerbliche und externe Hausverwalter. In diesem Fall überträgt die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung an einen externen Dienstleister und zahlt dafür eine Gebühr. Die Kosten für einen externen Hausverwalter können sehr hoch sein, da zu den Verwalterhonoraren viele andere Kosten hinzukommen (Fotokopien, Porto, Sonderhonorare…).

Um Kosten zu sparen, ist es durchaus möglich, eine Selbstverwaltung der WEG zu beschließen.

Gut zu wissen:

Die Selbstverwaltung einer WEG bietet zahlreiche Vorteile. Abgesehen von den Einsparungen bei den Verwaltungskosten bietet die Selbstverwaltung die Möglichkeit die verschiedenen Aufgaben unter den Eigentümern aufzuteilen. Dies ermöglicht es effizienter zu arbeiten und Zeit zu sparen. Die Selbstverwaltung bringt auch höhere Transparenz in der Verwaltung und bringt die Nachbarn einander näher.