Eigentümergemeinschaft ohne verwalter: das ist zu tun!

Eigentümergemeinschaft ohne verwalter: das ist zu tun!
Eigentümergemeinschaft ohne verwalter
Eigentümergemeinschaft ohne verwalter: das ist zu tun!
WEG: überblick über die wohnungseigentümer-gemeinschaft
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Eigentümergemeinschaft ohne verwalter: das ist zu tun!

Eigentümergemeinschaft ohne verwalter: das ist zu tun!

Im Normalfall erledigt der von den Miteigentümern gewählte Verwalter alle administrativen und buchhalterischen Aufgaben der WEG. Er sorgt des Weiteren für die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude und tritt nach außen als offizielles Organ der WEG auf. Der Hausverwalter spielt somit eine wichtige Rolle bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohngebäudes. Bestimmte Ereignisse können jedoch dazu führen, dass der Verwalter ausfällt... Kann eine Miteigentümergemeinschaft ohne einen Verwalter auskommen? Ist es gesetzlich erlaubt, eine WEG ohne einen Verwalter zu verwalten? Kurz, was ist zu tun, wenn die Eigentumsgemeinschaft plötzlich ohne Verwalter ist?


Inhaltsverzeichnis

Eine Eigentumsgemeinschaft ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, einen professionellen Verwalter zu bestellen

Die Bestellung eines externen Verwalters ist vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht zwingend vorgeschrieben. Vielmehr obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Miteigentümer (WEG §18 Abs 1). Und diese Verpflichtung kann auch über eine Selbstverwaltung erfüllt werden. Folglich bedeutet dies, das von der WEG ein Verwalter bestellt werden muss, dies aber nicht zwingend ein professioneller Verwalter sein muss.

Jede Eigentümergemeinschaft muss einen Verwalter bestellen

Der Verwalter der WEG wird von der Versammlung der Miteigentümer per Beschluss bestellt. Wird der Beschluss anlässlich einer EIgentümerversammlung gefasst, genügt eine einfache Mehrheit. Es ist aber auch möglich, den neuen Verwalter über einen Umlaufbeschluss zu bestellen. In diesem Fall muss allerdings mit Einstimmigkeit beschlossen werden.

Der Verwalter kümmert sich um alle administrativen und buchhalterischen Tätigkeiten (Einnahmen und Ausgaben) der Gemeinschaft. Unter die Aufgaben des Verwalters fallen auch die Organisation der Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude sowie die Begleitung von baulichen Veränderungen. Der Verwalter sorgt auch für die Umsetzung der Hausordnung und der gefassten Beschlüsse und kümmert sich um die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlungen. In diesem Zusammenhang kann das Fehlen eines Verwalters problematisch sein.

Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter: die verschiedenen Situationen

Mehrere Situationen können dazu führen, dass eine Miteigentümerschaft plötzlich ohne Verwalter dasteht und somit verwalterlos ist:

  • Der gewählte Verwalter ist verhindert (Krankheit, schwerem Unfall oder Tod) und ist nicht mehr in der Lage seine Aufgaben wahrzunehmen.
  • Der Verwalter hat sein Mandat zurückgelegt.
  • Das Mandat wurde nicht verlängert bzw. ist ausgelaufen: Die Ernennung des Verwalters kann nicht stillschweigend erfolgen. Am Ende seiner Amtszeit oder nach seinem Rücktritt, wenn keine ordnungsgemäß einberufene Versammlung einen Nachfolger bestimmt hat, fehlt der Miteigentümergemeinschaft ein Verwalter. Das Gleiche gilt für den Fall der Abberufung, der Ungültigkeit des Mandats oder des Konkurses des professionellen Verwalters.

Gut zu wissen:

In diesen Fällen muss die Miteigentümerschaft schnell reagieren, um die weitere reibungslose Bewirtschaftung gemeinschaftlichen Eigentums sicherzustellen.

Eigentumsgemeinschaft ohne Verwalter: Was ist zu tun?

Es kann kein professioneller Verwalter gefunden werden, da viele traditionelle Verwalter kleine WEGs nicht betreuen möchten. Oder der aktuelle Verwalter steht nicht mehr zur Verfügung. Die Eigentümergemeinschaft muss die Verwaltung rasch neu aufsetzen und beschließen, wie diese in Zukunft aussehen soll.

Dazu muss eine Versammlung einberufen werden.

In der Eigentümerversammlung kann dann entweder ein neuer Verwalter bestellt werden oder aber die Selbstverwaltung beschlossen werden. Ab Dezember 2022 kann aufgrund des Inkrafttreten der WEG-Reform unter bestimmten Bedingungen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden.

NB: Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in §24 Abs 3 die heikle Situation der Einberufung einer Eigentümerversammlung bei Fehlen eines Verwalters. Demnach kann bzw. muss die Versammlung vom Verwaltungsbeirat, von dessen Vertreter oder einem dazu ermächtigten Eigentümer erfolgen.

Sollte es keinen Verwaltungsbeirat geben bzw. ist kein Eigentümer ermächtigt eine Versammlung einzuberufen, kann man auf die Möglichkeit einer Vollversammlung oder aber auf einen Umlaufbeschluss zurückgreifen.

Eigentumsgemeinschaft ohne professionellen Verwalter : Wenn die Miteigentümer das Gebäude selber verwalten

Jede Eigentümergemeinschaft muss verwaltet werden und braucht aus diesem Grund ein Verwaltungsorgan. Was kann man tun, wenn die Miteigentümer mit der Verwaltung des professionellen Verwalters unzufrieden sind? Welche Optionen hat eine kleine Eigentumsgemeinschaft, wenn die anfallenden Kosten zu hoch sind? Oder weil sie keinen geeigneten externen Verwalter finden?

Es gibt eine Alternative zum professionellen Verwalter: Die Selbstverwaltung.

Diese Option ist finanziell vorteilhaft und bietet den Miteigentümern die Möglichkeit, näher an allen Entscheidungen bezüglich der Verwaltung ihres Gebäudes teilzuhaben.

Tatsächlich kann die Selbstverwaltung zwei unterschiedliche Formen annehmen:

  • Echte Selbstverwaltung: Alle Aufgaben der WEG werden gemeinschaftlich wahrgenommen und über einen Geschäftsverteilungsplan unter den Eigentümern aufgeteilt.
  • Unechte Selbstverwaltung bzw. Verwaltung durch einen internen Verwalter: Bei der unechten Selbstverwaltung wird ein interner Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer bestellt. Es gibt heute digitale Lösungen, wie z.B. Matera, die interne Verwalter bei ihren Aufgaben unterstützen und den Arbeitsaufwand in übersichtlichem Umfang halten.

Beschließung der Selbstverwaltung

Das WEG ermöglicht es den Miteigentümern, einen Verwalter aus eigenen Reihen zu wählen.. Dazu genügt es, dass mehr als die Hälfte aller Eigentümer zustimmen (ein Beschluss mit einfacher Mehrheit). Die Selbstverwaltung ist für viele WEGs eine vorteilhafte Alternative:

  • Man spart bei den Verwaltungskosten. Diese fallen entweder ganz weg oder sind wesentlich niedriger.
  • Größeres Engagement, da Selbstverwalter von Problemen auch selber betroffen sind.
  • Selbstverwalter kennen die Gebäude sehr gut und die verschiedenen Miteigentümer persönlich. Dies macht in den meisten Fällen schnelleres Handeln und raschere Problemlösungen möglich.
  • Entscheidungen können sehr schnell gefasst und umgesetzt werden.

Gut zu wissen:

Mit einer traditionellen Selbstverwaltung kann zweifelsfrei ein hoher Zeitaufwand verbunden sein und die rechtlichen Vorschriften können abschrecken. Aber keine Angst, Matera unterstützt interne Verwalter mit einer digitalen WEG-Selbstverwaltungslösung. Damit verwalten sie Ihre WEG einfach, schnell und verlässlich.