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Quels sont les travaux concernés par la souscription d'une assurance dommage ouvrage en copropriété ?
Tous les travaux de construction et de rénovation susceptibles d'entraîner un risque de nature décennale doivent être garantis au titre de l'assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des Assurances).
Les travaux sur les parties communes pouvant entraîner un risque de nature décennale et qui nécessitent une souscription à une assurance dommages-ouvrage sont :
- Les constructions et édifices avec fondations, comme une surélévation de l'immeuble ;
- Les ouvrages touchant les fondations ou la structure comme un ravalement maçonné ou la réfection de la toiture ;
- Les travaux sur les éléments indissociables de l'immeuble, c'est-à-dire nécessitant d'enlever de la matière, comme le changement des canalisations encastrées ;
- Les travaux sur les éléments d'équipements dissociables, dont le mauvais fonctionnement peut entraîner une impropriété de l'immeuble, comme un remplacement de chaudière ;
- Les ouvrages de viabilité ou de voiries, comme des travaux d'assainissement.
Ainsi, les travaux d'aménagement ne sont pas concernés par l'assurance dommages-ouvrage (changement du revêtement du sol, peinture des murs, etc.)
La responsabilité du syndic dans le cadre de travaux en copropriété
Lorsque des travaux présentant un risque décennal sont approuvés en assemblée générale des copropriétaires, il est obligatoire de souscrire à une assurance dommages-ouvrage.
La garantie décennale du constructeur et la dommage ouvrage copropriété
Tous les intervenants d’un chantier (entreprises, maîtres d’œuvre, architectes, bureaux d'études) ont l'obligation de souscrire une assurance décennale. La copropriété est dans l’obligation de souscrire à une assurance dommages-ouvrage. C’est une double-garantie.
Ces deux assurances ont le même objet : financer des travaux de réparation lors d'un sinistre touchant la stabilité et la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre, sur une durée de dix ans. Ce sont leurs modes de fonctionnement qui diffèrent. Ils sont pourtant complémentaires.
En effet, l’assurance dommages-ouvrage est une assurance qui verse des indemnités visant à financer les travaux de réparation. Ensuite, c’est à la charge pour l'assureur d'exercer un recours contre l'entreprise responsable et son assurance décennale.
L'assureur DO doit respecter des délais stricts pour verser son indemnité. En effet, une proposition d'indemnité doit être envoyée dans un délai maximal de 90 jours. Une fois cette proposition acceptée, l'assureur dispose d’un délai de 15 jours pour verser les fonds. La copropriété évite ainsi le piège des expertises qui s'éternisent.
La souscription de la garantie dommages-ouvrage
Le propriétaire réalisant des travaux de nature décennale dans son appartement doit trouver un assureur dommages-ouvrage acceptant les particuliers. L'idéal est de se faire accompagner par un courtier spécialisé.
Pour les parties communes, le syndic agit en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, afin de souscrire une assurance DO. Il va se charger de remplir le questionnaire de souscription et de rassembler les justificatifs nécessaires.
Une fois la souscription effectuée, il doit conserver la police, c’est-à-dire le contrat qui fixe les conditions de l'engagement de l’assureur envers les copropriétaires, et ses éventuels avenants. Ce document devra être transmis au nouveau syndic, si la copropriété change de mandataire. C'est également le syndic qui va déclarer un éventuel sinistre à l'assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.
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