Comment sécuriser sa copropriété ?

Des actes de vandalisme comme le vol peuvent survenir à tout moment dans votre copropriété. Heureusement, il existe différents dispositifs pour s’en protéger. C’est au syndic de copropriété de faire le nécessaire pour les mettre en place. Dans cet article, on vous donne divers conseils pour sécuriser votre copropriété et comment Matera peut vous accompagner pour passer des vacances d’été paisibles.

Pourquoi sécuriser sa copropriété ?

Des vols, des cambriolages ou des dégradations peuvent arriver en copropriété, notamment en période estivale lorsque les résidents partent en vacances. C’est pourquoi il est essentiel d’assurer la sécurité de votre copropriété ainsi que celle de tous les copropriétaires, en installant un ou plusieurs dispositifs de sécurité, que nous allons détailler ci-après dans cet article.

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Bon à savoir :

Un immeuble bien sécurisé est généralement plus valorisé sur le marché immobilier et augmente donc le prix de vente de chaque logement individuel.

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Sécuriser sa copropriété : ce que dit la loi

Sécuriser un immeuble, c’est avant tout sécuriser son accès. C’est pour cela que la loi du 10 juillet 1965 encadre notamment l’ouverture et la fermeture d’une copropriété.

Cependant, le texte fondateur de 1965 a été modifié en juin 2020 avec la promulgation de la réforme du droit de la copropriété. Le texte de 2020 stipule que les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont décidées à la majorité absolue de l’article 25 et non plus la double majorité de l’article 26. Il est également précisé que la fermeture totale de l’immeuble sur certaines plages horaires doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété, comme une activité professionnelle par exemple.

Néanmoins, sécuriser sa copropriété ne se résume pas qu’à ouvrir ou fermer les portes d’accès ! Il existe différents dispositifs de sécurité, ayant chacun leurs propres objectifs et réglementation, que nous allons voir ci-après.

Quels sont les différents dispositifs de sécurité en copropriété ?

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L’interphone, le digicode et le système Vigik

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Il existe différents dispositifs de sécurité. La solution la plus populaire reste l’interphone, qui permet à chaque copropriétaire de contrôler individuellement les personnes souhaitant entrer dans l’immeuble. À noter que pour davantage de fiabilité, vous pouvez opter pour le visiophone, doté d’un système de vidéosurveillance.

Pour maximiser la sécurité, l’interphone est souvent installé dans le sas d’entrée, après la première porte qui, elle, est sécurisée grâce à un digicode ou un Vigik. Comme son nom l’indique, le digicode permet d’accéder à l’immeuble grâce à un code que seuls les résidents doivent connaître. Le Vigik, quant à lui, est un dispositif qui permet d’accéder à la copropriété grâce à un badge.

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Bon à savoir :

Le Vigik permet également à certains professionnels de pénétrer dans votre immeuble, comme les salariés de La Poste, d’Enedis/GRDF, d’Orange, des distributeurs de presse et de certains services de sécurité et d’urgence comme la police ou les pompiers. Toutefois, contrairement aux résidents, ces professionnels ont un accès limité à l’immeuble.

Pour installer un digicode ou tout autre système utile pour sécuriser l’accès aux parties communes, vous devez approuver cette décision en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

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Bon à savoir :

Pour l’installation d’un système d’accès aux parties communes, la résolution peut être votée à la majorité de l’article 25-1. Pour rappel, cette majorité permet de re-voter immédiatement une résolution relevant de la majorité absolue, à la majorité simple de l’article 24. Pour pouvoir utiliser la passerelle de la majorité 25-1, il faut toutefois que la résolution ait récolté au moins un tiers des tantièmes au premier tour.

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Attention !

Avant d’installer un système de sécurité permettant d’accéder à l’immeuble, assurez-vous qu’il respecte les règles relatives à l'accessibilité. En effet, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 26 février 2007, les systèmes de communication doivent être placés à plus de 40 centimètres de tout obstacle à l’approche d’un fauteuil roulant et à une hauteur comprise entre 90 centimètres et un 1 mètre 30.

L’employé d’immeuble

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Pour sécuriser votre copropriété, vous pouvez également choisir d’engager un employé d’immeuble. En plus de certaines missions courantes comme l’entretien des espaces verts, il sera chargé de surveiller toutes les parties communes ainsi que de contrôler et d'accueillir les visiteurs.

L’employé d’immeuble est un salarié de la copropriété, embauché par le syndicat des copropriétaires après un vote à la majorité absolue. En tant que conseiller syndical, vous êtes l’interlocuteur privilégié de l’employé d’immeuble et pouvez donc échanger autour de ses missions ou encore de son contrat. Si vous avez des interrogations sur la gestion d’un employé d’immeuble, n’hésitez pas à contacter nos équipes via le bouton “Une question?” en bas à droite de votre espace Matera.

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Bon à savoir :

Chez Matera, nous fournissons des modèles de contrat de travail pour les employés d’immeuble si vous le souhaitez. Vous pouvez également passer par une société spécialisée comme PRH avec qui nous avons l’habitude de travailler. La prestation est facturée 95€ HT.

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Bon à savoir :

Pour assurer la sécurité de votre copropriété, vous pouvez également engager un vigile ou un agent de sécurité, chargé d’effectuer des rondes de jour comme de nuit dans les parties communes. Il peut être employé de la copropriété ou simplement prestataire externe. Néanmoins, cela représente une solution coûteuse qui peut faire augmenter les charges de votre copropriété, avec un taux horaire de 22€ TTC en moyenne.

Le gardien d’immeuble

Pour la sécurité de votre copropriété, vous pouvez également opter pour un gardien d’immeuble, aussi appelé concierge ou “gardien-concierge”. Il fait partie du même régime qu’un employé d’immeuble et a donc les mêmes missions et obligations. Cependant, la grande différence par rapport à l’employé est que le gardien d’immeuble a un appartement de fonction dans la copropriété qu’il est chargé de surveiller, souvent au rez-de-chaussée.

Les caméras de surveillance

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Installer des caméras de surveillance est un très bon moyen pour sécuriser sa copropriété puisque cela permet à la fois de dissuader et d’identifier des personnes étrangères à l’immeuble. Autre avantage, le coût engendré par l’installation de caméras de surveillance est assez limité par rapport aux autres systèmes de sécurité. En moyenne, il faut compter entre 300 et 800€ par caméra pour l’achat et l’installation du matériel.

Cependant, les caméras de surveillance font l’objet d’une réglementation stricte. En effet, pour installer des caméras de surveillance dans les parties communes, il faut :

  • Être conforme au règlement général sur la protection des données (RGPD) ;
  • Demander l’autorisation à votre préfecture si les caméras filment des espaces ouverts au public dans la copropriété comme par exemple un local commercial ou un hall d’entrée sans digicode ;
  • Informer le public de la présence de caméras : c’est la condition sine qua non pour que les images puissent être utilisables par la justice en cas de besoin. Pour ce faire, il faut installer des panneaux visibles en permanence dans les lieux concernés, avec, a minima, un pictogramme représentant une caméra ;
  • S’assurer que les caméras ne filment pas les logements individuels : cela inclut la porte d’entrée du logement ainsi que son intérieur.
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Bon à savoir :

La durée de conservation des images filmées et enregistrées ne doit pas dépasser un mois.

Depuis la loi Alur, tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants sont votés à la majorité simple de l’article 24. C’est donc également cette règle de majorité qu’il faudra respecter pour installer des caméras de surveillance dans les parties communes de votre copropriété.

L’installation d’un dispositif de sécurité en copropriété : les étapes à suivre

Étape 1 : Effectuez un état des lieux de la copropriété

Pour bien sécuriser votre copropriété, il est recommandé d’effectuer un état des lieux des parties communes afin d’analyser les risques auxquels vous êtes exposés et d’en conclure les solutions existantes. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à des sociétés spécialisées, qui réalisent un audit précis sur la sécurité de votre immeuble. Nous vous recommandons de réaliser plusieurs devis pour mettre en concurrence les différentes entreprises et comparer les prestations proposées.

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Bon à savoir :

Vous pouvez consulter notre annuaire fournisseurs pour trouver des entreprises proches de chez vous recommandées par les autres copropriétés clientes Matera !

Étape 2 : Mettez en concurrence plusieurs devis

Dès lors que l’audit aura été réalisé et que vous saurez quelles sont les installations recommandées pour sécuriser votre copropriété, vous devez mettre en concurrence au moins deux devis de prestataires.

Cela vous permettra de comparer les prestations et les prix proposés et, de facto, de faire le meilleur choix possible pour votre immeuble. Là encore, pensez à utiliser notre annuaire fournisseurs pour choisir des entreprises près de chez vous, déjà notées et recommandées par les autres copropriétés de la communauté Matera !

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Bon à savoir :

Si vous le souhaitez, Matera peut vous accompagner dans la mise en concurrence des devis sans aucun surcoût en vous conseillant sur ce qui est le plus adapté à vos besoins.

Étape 3 : Mettez la résolution de l’installation du dispositif de sécurité à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale

Pour que l’installation du dispositif de sécurité soit votée en assemblée générale, il faut que vous inscriviez la résolution à l’ordre du jour.

Pour rappel, n’importe quel copropriétaire peut demander à mettre une question à l’ordre du jour en vous envoyant la résolution associée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail, de préférence deux mois avant la prochaine assemblée générale. Une fois que vous avez reçu la demande, il suffit de vous rendre dans dans l’onglet ”Assemblées” de votre espace Matera et de cliquer sur “Ajouter une résolution”.

À noter que les devis que vous avez mis en concurrence doivent obligatoirement être joints à la convocation.

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Bon à savoir :

Pour rappel, la convocation d’assemblée générale doit être envoyée au moins 21 jours avant la date d’AG. Vous pouvez automatiser l’envoi des convocations sur Matera si les copropriétaires ont accepté de recevoir les documents liés à la copropriété par recommandé électronique.

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Bon à savoir :

Notre équipe juridique est disponible pour relire votre convocation d’assemblée générale pour s’assurer qu’elle soit conforme à la loi, et ce, sans aucun frais supplémentaires ! Pour cela, pensez à cliquer sur “Demander une relecture” sur le module Assemblée générale de votre espace Matera ou tout simplement à nous contacter via le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace Matera.

Étape 4 : Votez l’installation du dispositif de sécurité lors de l’assemblée générale

Après avoir mis en concurrence les prestataires et la résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG, il ne vous reste plus qu’à faire voter l’installation du dispositif de sécurité en assemblée générale.

Comme vu précédemment, les règles de majorité peuvent varier en fonction du dispositif souhaité, alors si vous avez le moindre doute sur la majorité à utiliser, n’hésitez pas à nous contacter grâce au bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace Matera. Nos experts travaux et juridiques pourront vous conseiller et répondre à toutes vos questions sans aucun surcoût.


15 juillet 2021
ÉCRIT PAR
Charlotte Le Breton
Juriste