Quelles sont les charges de copropriété déductibles de l’impôt sur le revenu ?

La saison fiscale a ouvert le lundi 20 avril 2020. Pour les particuliers, l’heure est venue de se connecter à leur espace particulier sur le site des impôts et de déclarer en ligne tous leurs revenus. Pour les propriétaires bailleurs, c’est aussi l’occasion de faire le point sur les éventuelles charges de copropriété qu’ils peuvent soustraire à leur revenu imposable. On fait le point.

Dans quel cas peut-on déduire les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont supportées par les copropriétaires. Si ces derniers mettent leur logement en location, ils peuvent alors déduire ces charges de leur revenu foncier. C’est ce que l’on appelle les charges de copropriété déductibles. C’est une façon de réduire leurs revenus locatifs imposables.

En effet, les revenus fonciers sont, au même titre que les salaires, soumis au barème progressif pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ils sont comptabilisés avec les autres revenus du foyer fiscal et les copropriétaires bailleurs doivent les renseigner chaque année dans leur déclaration de revenus.

Pour “adoucir” un peu la facture (fiscale), ils ont la possibilité de déduire des loyers encaissés les charges de copropriété. Attention, cette option est valable uniquement pour les logements loués. Les copropriétaires qui occupent leur logement ne peuvent pas déduire les charges. Idem pour les logements vacants (volontairement ou non).

Par ailleurs, le bien loué doit faire l’objet d’un contrat de location, et la dépense payée au cours de l'année pour être valablement déduite des revenus la même année. Pour les impôts 2020, on pourra déduire les charges de copropriété supportées en 2020.

Enfin, dernière condition et pas des moindres : le régime fiscal d’imposition. Pour leurs revenus fonciers, les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes :

  • le régime micro-foncier
  • le régime réel

La déduction des charges de copropriété n’est possible qu’avec le régime réel. Ce régime est obligatoire si vos revenus fonciers excèdent 15.000 €/an. En deçà, les bailleurs sont assujettis par défaut au régime micro-foncier, mais peuvent demander à changer pour le régime réel.

Le régime réel permet aux copropriétaires et propriétaires bailleurs de déduire des loyers encaissés les charges supportées dans le cadre de la location, à savoir ;

  • les travaux de rénovation
  • les primes d’assurance
  • les intérêts d’emprunt
  • la taxe foncière
  • les frais de gestion
  • les provisions pour charges de copropriété

En tant que propriétaire bailleur, vous avez deux choses à faire pour déduire les charges de copropriété. Dans un premier temps, vous devez déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente (soit en 2019, les provisions versées en 2018). Ensuite, il faudra réintégrer les charges non déductibles / récupérables de 2018 dont l'arrêté est intervenu en 2019.

On parle de “charges récupérables” pour désigner les dépenses prises en charge initialement par le propriétaire, mais dont il peut exiger le remboursement par son locataire. Il s’agit par exemple des charges d’entretien pour l’ascenseur et les parties communes, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la redevance assainissement, etc.

Quelles sont les charges déductibles ?

Ce qui est déductible, ce ne sont les charges per se mais provisions pour dépenses, que vous avez supportées, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente. Important : ces provisions sont déductibles, qu’elles soient comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Comment déduire les charges de copropriété ?

La déduction des charges de copropriété a lieu durant la période de déclaration des revenus. Autrement dit, c’est le moment ou jamais. Du fait de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, le gouvernement a revu son calendrier fiscal initial et repoussé les dates d’ouverture et de fermeture de la saison fiscale. Vous avez jusqu’au mois de juin pour envoyer votre déclaration de revenus. La date exacte dépend de votre département de résidence et du format utilisé pour déclarer (en ligne ou papier).

Sur votre déclaration de revenus, il faudra renseigner le montant des provisions pour charges versées au syndic en 2019. Attention à bien indiquer la somme totale des provisions, déductibles ou non et effectivement dépensées par le syndic de copropriété ou non.

Renseigner le montant des provisions pour charges versés en 2019

Pour leur déclaration, les revenus fonciers font l’objet d’un imprimé à part : le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers. Dans certains cas particuliers, les propriétaires et copropriétaires doivent également remplir l’imprimé 2044-SPE (spéciale). Les provisions pour charges payées en 2019 à déduire doivent être renseignées :

  • sur la ligne 229 du formulaire 2044 ;
  • sur la ligne 230 du formulaire 2044-SPE le cas échéant.

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Renseigner le montant des provisions non déductible déduites en 2019

C’est la 2e étape : il s’agit pour les copropriétaires bailleurs de régulariser leur situation en reportant sur leur déclaration le montant des provisions non déductibles et des charges récupérables déduites l’année précédente. C’est ce que l’on appelle la régularisation des provisions pour charges. Cette opération va forcément alourdir leur revenu foncier imposable.

Pour procéder, vous devez indiquer le total des provisions déduites en 2018 relatives :

  • aux charges non déductibles (dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement) ;
  • aux charges récupérables sur le locataire ;
  • et, le cas échéant, le solde créditeur du copropriétaire résultant des comptes de la copropriété après approbation de l’assemblée générale.

Le solde créditeur : de quoi s’agit-il ?

Lorsque les provisions versées par les copropriétaires sont effectivement supérieures aux dépenses réelles engagées pour les besoins de la copropriété, il en résulte un solde, égal à la différence entre les deux. Il est calculé lors de l’assemblée générale annuelle, en fonction des quotes-part (en tantièmes ou millièmes) du lot de copropriété.

Attention : même si, en tant que copropriétaire, vous avez versé plus que votre dû en 2018, vous ne pourrez pas déduire directement le solde de vos revenus fonciers. Vous devrez au contraire le réintégrer à vos revenus 2019.

Si vous rencontrez des difficultés dans la déduction de vos charges de copropriété, sachez que vous pouvez à vous faire aider par un expert en fiscalité. En raison de la pandémie de Covid-19, les centres des impôts sont fermés au public, mais des solutions existent pour vous accompagner et vous aider à déclarer correctement tous vos revenus. C’est ce que propose Tacotax ; un service d’assistance à la déclaration, accessible gratuitement qui vous permet de calculer avec exactitude le montant de votre impôt, mais aussi le réduire grâce aux réductions, déductions et crédits d’impôt.



Raphaël de Matera