Tout savoir sur le dégât des eaux en copropriété

Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus courants en copropriété. Pourtant, s’il est mal géré, les conséquences peuvent être dramatiques pour la bonne tenue des parties communes et le remboursement des réparations peut être retardé. Pour vous prémunir contre ces risques, on vous explique quelle est la marche à suivre si un dégât des eaux survient dans votre copropriété !

Qu’est-ce qu’un dégât des eaux ?

Dégât des eaux : définition

Conformément au vocabulaire juridique de l’assurance, “un dégât des eaux désigne les dommages causés aux biens mobiliers et immobiliers par l’action de l’eau”.

Concrètement, il peut s’agir :

  • D’une fuite d’eau provenant d’une canalisation ;
  • D’une fuite ou d’un débordement provenant d’un radiateur, d’un appareil électroménager, d’une baignoire, d’un lavabo ou d’un évier ;
  • D’un engorgement ou un débordement des gouttières ;
  • D’une infiltration d’eau sous le toit.

Qu’est-ce que la garantie dégât des eaux ?

En pratique, on utilise le terme “dégât des eaux” pour désigner la garantie dégât des eaux, présente dans la plupart des assurances, qui permettent aux sinistrés d’être indemnisés. Il s’agit de l’assurance multirisques immeuble si le dégât des eaux provient des parties communes et de l’assurance multirisques habitation si le dégât des eaux provient d’un appartement.

bullet
Attention !

Les inondations dans votre logement ou dans les parties communes de votre copropriété ne sont pas couvertes par la garantie “dégât des eaux” mais dépendent généralement de la garantie “catastrophes naturelles”.

bullet
Attention !

Les compagnies d’assurance ne prennent pas toujours en charge les dégâts des eaux qui auraient été causés par négligence du propriétaire du logement comme laisser une fenêtre ouverte ou un robinet en marche par exemple.

On vous présente plus bas qui souscrit cette assurance et comment l’activer en cas de dégât des eaux dans votre copropriété.

Que faire en cas de dégât des eaux ?

Étape 1 : Localiser la fuite d’eau et l’arrêter si possible

Dans un premier temps, il convient de stopper la fuite d’eau pour limiter les dommages qui pourraient être causés. Pour cela, vous devez localiser la fuite d’eau et trois situations sont possibles :

  • Le dégât des eaux s’est déroulé dans votre logement : dans ce cas, coupez l’arrivée d’eau en priorité et prévenez vos voisins du dessous de potentiels dégâts chez eux. Vous pouvez également prévenir le syndic de copropriété mais ce n’est pas obligatoire. Toutefois, cela est vivement conseillé si le sinistre a affecté les parties communes de la copropriété ;
bullet
Bon à savoir :

Vous pouvez communiquer directement avec votre syndic depuis votre espace Matera. Pour cela, cliquez sur l’onglet “Communiquer” sur la gauche de votre écran, puis “Message privé”. Vous pourrez ainsi prévenir votre syndic du dégât des eaux.

  • Le dégât des eaux provient d’un appartement voisin : vous devez l’avertir le plus rapidement possible pour qu’il puisse stopper la fuite d’eau et prévenir son assureur ;
bullet
Bon à savoir :

Si votre voisin est absent, vous devez faire appel aux forces publiques comme la police, la gendarmerie ou les pompiers. Ils sont les seuls à pouvoir pénétrer dans un appartement sans son occupant.

bullet
Attention !

Même si le gardien de l’immeuble ou un autre voisin possède les clés de l’appartement, vous n’avez pas le droit de pénétrer dans les lieux sans la présence de la police qui doit constater l’obligation d’ouverture.

  • Le dégât des eaux a lieu dans les parties communes : il faut alors prévenir le syndic de copropriété et lui indiquer l’origine de la fuite. Vous pouvez accompagner votre message de photos pour l’aider à suivre le dossier avec l’assureur de la copropriété.
bullet
Bon à savoir :

Vous pouvez déclarer une fuite d’eau dans la copropriété, directement depuis votre espace Matera. Pour cela, cliquez sur “Dossiers et sinistres" sur la gauche de votre écran, puis “Fuites d’eau” et enfin “Signaler une fuite d’eau”. Vous n’aurez plus qu’à suivre la procédure !

Étape 2 : Effectuer la recherche de fuite

Il arrive parfois que la fuite d’eau ne puisse pas être identifiée clairement par celui qui constate le dégât des eaux. C’est le cas par exemple quand la fuite d’eau provient d’une canalisation derrière un mur. Dans ce cas et depuis le 1er juin 2020, la recherche de fuite d’eau doit être prise en charge par l’assureur de l’occupant du logement, c’est-à-dire le locataire ou le propriétaire occupant. Si la fuite provient des parties communes, c’est à l’assureur de la copropriété de prendre en charge la recherche de fuite d’eau.

bullet
Bon à savoir :

En cas de défaut d’assurance du locataire, le propriétaire bailleur doit activer son assurance propriétaire non-occupant.

Dans le cadre d’une location, si même après cette recherche initiale, la fuite d’eau n’est toujours pas identifiée, c’est l’assurance de votre propriétaire qui doit prendre en charge la facture.

Étape 3 : Réaliser un constat à l’amiable

Ce n’est pas obligatoire mais pour suivre correctement le sinistre, certaines compagnies d’assurance peuvent vous demander d’effectuer un constat à l’amiable. Il peut faire office de déclaration de sinistre et permet notamment de :

  • Rassembler toutes les pièces nécessaires au bon suivi du sinistre ;
  • Identifier les rôles et responsabilités de chacun ;
  • Faciliter le traitement de la demande et accélérer l'indemnisation.

Une fois le constat à l’amiable complété et signé par toutes les personnes sinistrées, il doit être envoyé à toutes les compagnies d'assurance concernées dans les meilleurs délais.

Étape 4 : Déclarer le sinistre auprès de l’assureur

Peu importe l’origine du dégât des eaux, toutes les personnes ayant subi ou causé des dommages doivent déclarer le sinistre auprès de leur assureur.

bullet
Attention !

Le délai légal de la déclaration de sinistre est de cinq jours ouvrés à compter de la survenance de l'événement.

Cependant, là encore, il convient de distinguer deux situations :

  • Si le dégât des eaux provient d’une partie commune : c’est au syndic de copropriété de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété. Si le sinistre a également affecté des parties privatives, un constat à l’amiable doit être réalisé avec les personnes concernées et ajouté au dossier ;
  • Si le dégât des eaux provient d’une partie privative : c’est au locataire ou au propriétaire de se tourner vers son assureur et de réaliser un constat amiable avec les personnes sinistrées. Il doit impérativement effectuer ce constat avec le syndic de copropriété si le dégât des eaux a affecté les parties communes de la copropriété.

La prise en charge du sinistre par l’assureur

Qui souscrit la garantie dégât des eaux ?

La souscription à une assurance est différente selon les cas de figure :

  • Si vous êtes locataire : vous devez impérativement protéger votre logement par une assurance multirisques habitation, qui comprend obligatoirement une garantie dégât des eaux ;
  • Si vous êtes propriétaire occupant : en copropriété, vous avez aussi l’obligation de souscrire une assurance multirisques habitation qui vous protège donc en cas de dégât des eaux ;
  • Si vous êtes propriétaire non occupant : vous pouvez protéger votre bien immobilier grâce à une assurance propriétaire non-occupant.

En revanche, pour bénéficier d’une garantie dégât des eaux pour les parties communes de la copropriété, c’est au syndic de souscrire une assurance multirisques immeuble (MRI). Cette assurance est facultative en copropriété contrairement à l’assurance responsabilité civile.

Toutefois, si le syndic désire protéger l’immeuble avec une MRI, il doit organiser une assemblée générale et ajouter à l’ordre du jour différents contrats d’assurance. Les copropriétaires votent pour le meilleur contrat à la majorité simple de l’article 24.

bullet
Bon à savoir :

Comme le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, c’est lui qui signera le contrat avec la compagnie d’assurance au nom du syndicat.

L’évaluation des dommages par l’assureur

Une fois le sinistre déclaré, le rôle de la compagnie d’assurance est d’évaluer les dommages qui ont été causés, aussi bien dans le logement d’où provient la fuite que dans les logements voisins ou les parties communes de la copropriété.

La plupart du temps, une entreprise partenaire est mandatée par la compagnie d’assurance pour estimer le montant des dommages et de l’indemnisation. Deux situations sont possibles :

  • Soit le montant est inférieur au seuil fixé par le contrat d'assurance : dans ce cas, votre assureur doit valider le devis de l’entreprise qui réalisera les travaux ;
  • Soit le montant est supérieur au seuil fixé par le contrat d'assurance : dans ce cas, votre assureur doit missionner une expertise, qui déterminera le montant de l'indemnisation. Après accord de votre assureur, l'entreprise mandatée devra alors réaliser les travaux dans les deux ans qui suivent la déclaration de sinistre.
bullet
Attention !

Si vous souhaitez faire appel à l’entreprise de votre choix, vous devez transmettre le devis à votre assureur qui se chargera de l’étudier dans un délai de 60 jours à réception du document. Toutefois, il convient de préciser que le montant de l’indemnisation ne peut excéder le montant des dommages constaté par l’expert.

bullet
Attention !

Avis à tous les bricoleurs ! Si vous décidez de réaliser vous-mêmes les travaux de réparation des dommages subis, vous ne pourrez pas être remboursé.e.s des dépenses effectuées. En effet, l’assurance ne se base que sur les factures de professionnels pour indemniser les assurés.

Quel est le montant de l'indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété ?

Qui prend en charge l’indemnisation du préjudice ?

En copropriété, l’indemnisation du dégât des eaux ou de tout autre sinistre diffère en fonction de sa nature et du montant des réparations.

Si le montant du préjudice est supérieur à 1 600€ HT, alors ce sont les règles des conventions IRSI et CIDE-COP qui s’appliquent.

Si en revanche, le montant des dommages est inférieur à 1 600€ HT, alors c’est la compagnie d’assurance du tiers responsable du dégât des eaux ou celle de la copropriété si le dégât provient des parties communes, qui prend en charge la facture.

Enfin, pour les dommages inférieurs à 240€ HT, c’est également l’assurance du tiers ou de la copropriété qui prend en charge l’indemnisation.

Quel est le délai d’indemnisation du préjudice ?

La loi impose aux compagnies d’assurance de préciser, dans les conditions de leur contrat, les délais d'indemnisation des sinistres. Ils peuvent donc varier d’un assureur à l’autre mais sont en moyenne de :

  • De 10 jours à 1 mois en cas de petits sinistres, d’incendies ou de dégâts des eaux ;
  • De 3 mois en cas de catastrophes naturelles ou technologiques.

Quel est le rôle de la convention IRSI ?

La convention IRSI a pour objectif de simplifier l’indemnisation d’un dégât des eaux en copropriété. Il s’agit d’un accord signé entre plusieurs compagnies d’assurances pour la gestion des dommages inférieurs à 5 000€ HT par lot sinistré. Ainsi, si un dégât des eaux a eu lieu dans les parties communes mais a également touché des parties privatives, l’assureur de la copropriété gère le sinistre avec les autres assurances habitations de manière plus efficace et rapide.

Qu’est-ce que la convention CIDE-COP ?

Signée en 1983, la convention CIDE-COP permet de faciliter le règlement des dégâts des eaux en copropriété. Elle s’applique si les conditions suivantes sont remplies :

  • Au moins deux personnes sont mises en cause dans le dégât des eaux et elles sont protégées par une garantie dégât des eaux d’au moins deux compagnies d’assurance ;
  • Les dommages ont été causés dans un immeuble et n’affectent que les parties privatives ;
  • Le montant des dommages est supérieur à 1 600€ HT ou à 800€ HT pour des dommages immatériels et le sinistre a eu lieu après le 1er juin 2018 ;
  • Les dommages sont supérieurs à 5 000€ HT après le 1er juin 2018 ;
  • Le sinistre survient dans une seule et même copropriété et n’empiète pas sur un immeuble voisin.

La règle est alors la suivante en cas de sinistre : l’indemnisation des dommages matériels incombe à l’assureur multirisques habitation et il verse à l’occupant une indemnité au titre des dégâts mobiliers et ceux causés aux embellissements (définition ci-après). L’assureur de la copropriété (MRI) verse, quant à lui, une indemnité au syndicat des copropriétaires pour les dommages sur les parties immobilières privatives et communes.

bullet
Lexique

Dans le vocabulaire de l’assurance, on parle de biens mobiliers et de tout ce qui s’apparente à des embellissements pour faire référence aux peintures, papiers peints, moquettes, miroirs, faux plafonds, etc. Les biens immobiliers, eux, font référence aux murs, sols, plafonds, etc.

Rappel sur la chronologie d’un dégât des eaux en copropriété

Pour rappel voici l’ordre dans lequel vous devez procéder en cas de dégât des eaux :

  • Étape 1 : Localisez la fuite d’eau et stoppez le sinistre si possible ;
  • Étape 2 : Faites réaliser une recherche de fuite d’eau par l’assureur si la source du dégât n’a pas été trouvée ;
  • Étape 3 : Réalisez un constat à l’amiable avec les personnes concernées ;
  • Étape 4 : Déclarez le sinistre auprès de votre assureur ou laissez le syndic le faire si le dégât provient des parties communes.

Comment prévenir un dégât des eaux en copropriété ?

Afin d’éviter la gestion d’un sinistre en copropriété, il existe quelques astuces pour s’en prémunir :

  • Entretenez régulièrement vos canalisations et faites voter un entretien approfondi et régulier des canalisations de la copropriété à la majorité simple de l’article 24 en assemblée générale ;
  • Faites intervenir le syndic pour curer régulièrement les gouttières ;
  • Vérifiez l’étanchéité du toit et son bon état.
bullet
Bon à savoir :

Le syndic de copropriété peut faire voter une réfection de la toiture à la majorité simple de l’article 24 si la toiture est reproduite à l’identique et à la majorité absolue de l’article 25 si la toiture est améliorée.

On espère que maintenant, aucun dégât des eaux ne vous fera peur !


20 août 2021
ÉCRIT PAR
Pierre-Axel Spettel
Expert travaux