La responsabilité du locataire peut être engagée lorsque …

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Les obligations du locataire figurent dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci est ainsi en charge de l’entretien courant du logement, c’est-à-dire qu’il doit conserver le logement en bon état pendant toute la durée du bail.

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En ce qui concerne la plomberie, le locataire est responsable de :

Nettoyer les dépôts de calcaire ;
Désengorger les canalisations ;
L’entretien des robinets et de la chasse d’eau ;
Réparer ou remplacer les joints des canalisations d’eau usagés ;
Réparer ou remplacer les clapets et presse-étoupes des robinets ;
Réparer ou remplacer les flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

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Si une fuite d’eau ou un dégât des eaux est causé par le mauvais entretien des éléments ci-dessus, c’est la responsabilité du locataire qui pourra donc être engagée.

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Cas particulier :

Le robinet d’arrêt (qui permet de contrôler l’arrivée d’eau) est très souvent à l’origine de fuite d’eau, car il est souvent manipulé, notamment pour couper l’eau pendant les vacances. C’est au locataire de prendre en charge le coût du changement des joints du robinet, mais c’est le propriétaire qui devra payer le remplacement intégral. Dans le cas d’une fuite provenant d’une canalisation, c’est le propriétaire qui devra se charger de la réparation.

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La responsabilité du propriétaire peut être engagée lorsque…

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C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les sources de responsabilité du propriétaire. Sa responsabilité intervient lorsque c’est la vétusté du logement qui est la cause de la fuite ou du dégât des eaux.

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Qu’est-ce que la vétusté ? La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux suite à un usage normal et prolongé du logement. Si ces usures liées à la vétusté interviennent pendant le bail, elles restent à la charge du propriétaire.

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Le propriétaire pourra donc être tenu responsable si c’est l’ancienneté de la canalisation qui est à l’origine du dégât des eaux dans les parties privatives, et devra donc payer son remplacement avec l’aide de son assurance propriétaire non occupant (PNO). En revanche, si le dégât des eaux touche également des parties communes (par exemple le hall ou la cage d’escalier), le sinistre doit aussi être signalé au syndic de copropriété.

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Bon à savoir :

Il est parfois difficile de déceler si c’est véritablement la vétusté qui est la cause de la fuite. Il convient donc de faire preuve de bon sens entre le propriétaire et le locataire pour trouver un accord à l’amiable qui arrange les deux parties. En cas de désaccord, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice gratuitement. Si le désaccord persiste, le juge des contentieux du département dont dépend le logement peut être saisi.

Quid de la responsabilité lorsque la fuite est causée par un tiers ?

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Lorsque le sinistre implique un tiers, la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles), en vigueur depuis le 1er juin 2018 entre en compte. Celle-ci a pour objectif de simplifier et d’accélérer la gestion et l’indemnisation des sinistres. Deux cas de figure sont prévus :

Si les dégâts matériels sont inférieurs à 1600€ (hors taxe) : c’est l’assureur de l’occupant du logement qui indemnise le sinistre.
Si les dégâts sont supérieurs à 1 600€ (hors taxe) : l’assureur du locataire devra mandater un expert pour évaluer les dégâts.

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Plusieurs cas particuliers peuvent intervenir et être à la source de la fuite dans un logement :

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a- La fuite est causée par un voisin

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Voici les étapes à suivre dans ce cas là :

Le locataire doit remplir un constat amiable avec le ou les voisins concerné(s). Le constat devra mentionner le lieu du sinistre, la cause et les dommages que cela a occasionné.
Le locataire doit ensuite déclarer le dégât des eaux à son assureur, dans un délai de 5 jours après la découverte du sinistre. Il doit joindre le constat amiable, ainsi que tout élément de preuve (photos ou description des dommages par exemple).
L'assurance habitation du locataire peut ensuite mandater un expert afin d'analyser la situation et d'évaluer le montant des dommages.
Enfin, l’assureur doit revenir vers le locataire avec une proposition d’indemnisation.

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b- La fuite est causée par un cambrioleur

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Dans ce cas de figure, le locataire n’est pas responsable. Il doit avertir son assureur dans les 2 jours ouvrés qui suivent la découverte de l’infraction. L’assureur pourra, suivant le contrat, indemniser les dégâts du sinistre. L’assureur a ensuite un délai de 30 jours pour proposer une solution de prise en charge.

Comme vu plus haut, si les dégâts sont supérieurs à 1 600€ hors taxe, l’assureur pourra faire venir un expert pour évaluer les réparations.

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c- La fuite est causée par un artisan

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Lors de l’installation d’une chaudière ou de la réparation des installations sanitaires, un professionnel peut commettre une erreur et provoquer une fuite d’eau. Dans ce cas, les dommages sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’artisan concerné. Le locataire et le propriétaire bailleur ont également intérêt à informer leurs assurances respectives pour avoir un meilleur suivi de l’indemnisation.

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Bon à savoir :

Il n’est pas toujours évident de savoir d’où provient la fuite, il est donc possible de faire venir un professionnel pour détecter l’origine. Dans ce cas là, c’est l’assurance du locataire qui prendra en charge les frais. En revanche, si une partie du logement doit être détruit pour trouver l’origine de la fuite, c’est l’assurance du propriétaire qui prendra le relai.

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Les idées préconçues VS la réalité

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Ce que vous pensez…	… la réalité
C’est toujours l’assurance du propriétaire qui devra prendre en charge les frais liés au sinistre.	FAUX L’assurance du propriétaire devra prendre en charge les fuites dont la cause est la vétusté des installations de plomberie. Le locataire, aidé de son assurance, prendra en charge les dégâts liés à un manque d’entretien des équipements. Dans le cas particulier d’une fuite causée par un artisan, c’est l’assurance du professionnel qui doit être sollicitée.
Le locataire n’est pas responsable des installations de plomberie.	FAUX Sans entretien, les installations de plomberie peuvent causer des fuites ! Un non entretien courant des installations pourra être reproché au locataire, qui devra prendre en charge les réparations avec l’aide de son assureur.
L’assurance ne rembourse jamais 100% des frais.	VRAI Dans la plupart des cas, une franchise sera imposée, l’assurance du propriétaire comme celle du locataire ne remboursera donc pas l’intégralité des frais.
Le locataire n’a pas l’obligation de déclarer le sinistre s’il n’est pas responsable.	FAUX Dans tous les cas (qu’il soit responsable ou non), le locataire doit déclarer le sinistre dans un délai de 5 jours. Il doit alerter son propriétaire, son assurance habitation et son syndic (ou conseil syndical) de la fuite. Le locataire doit transmettre à l’assureur : le numéro du contrat, les détails du sinistre, des photos des dégâts et les coordonnées du tiers s’il y en a un.

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On espère que vous saurez désormais comment réagir face à une fuite !

Fuites d’eau : qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ?

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