Comment faire pour louer son premier appartement ?

Vous avez investi dans un appartement pour le mettre en location ? En tant que futur propriétaire bailleur, vous devez connaître les obligations légales ainsi que les démarches administratives et techniques y afférentes.

Définir le type de location

Pour louer votre appartement, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez opter pour :

Avant de prendre une décision, étudiez les caractéristiques de votre appartement.

Bien que la location au titre de résidence principale domine le marché locatif privé, elle ne convient pas forcément à votre bien. Si votre appartement est dans un immeuble situé dans une région touristique, par exemple, la location saisonnière pourrait être un choix intéressant. Cette option n’est pas à écarter si l’immeuble en question bénéficie d’une merveilleuse vue sur la plage.

Si vous optez pour la location meublée, installer une literie, une table et une chaise dans l’appartement ne suffira pas. Vous devez respecter la liste officielle des équipements obligatoires pour une location meublée.

Choisir le mode de gestion du bien

En principe, le propriétaire bailleur a deux choix quant au mode de gestion de son appartement. Il peut gérer lui-même son bien ou faire appel à un professionnel en gestion locative pour s’en occuper.

La première option est gratuite, mais génère d’énormes responsabilités. Vous devez donc investir beaucoup de temps dans cette tâche. Par ailleurs, la gestion d’un appartement en location requiert des compétences et connaissances juridiques, fiscales et techniques. En outre, vous devez suivre les actualités immobilières et rester à l’affût de l’évolution du marché. Pour cela, vous pouvez consulter le site de Pretto, la startup qui regroupe une équipe d’experts immobiliers. Vous y trouverez également des conseils fiables et des informations intéressantes sur l’immobilier au sens large.

D'autre part, les outils de gestion locative en ligne facilitent grandement la tâche aux propriétaires-bailleurs qui souhaitent gérer seuls leurs biens en location. Cette solution possède de nombreux avantages notamment en termes d’économies, ce qui permet d’améliorer son rendement locatif ou encore un gain de temps avec seulement quelques minutes chaque mois à consacrer à la gestion de ses biens locatifs.

L’outil de gestion vous accompagne à toutes les étapes de votre location avec des documents conformes à la loi : de la création du bail, état des lieux d’entrée jusqu’à la restitution du dépôt de garantie.

Si vous n’avez pas la qualité d’un bon gestionnaire, il est aussi préférable de confier cette mission à un professionnel. Ce dernier ne se limitera pas à gérer votre bien. Il vous servira de guide dans la prise des décisions importantes.

bullet
Bon à savoir :

Les honoraires d’agence de gestion locative varient généralement entre 6 et 9 % du loyer annuel.

Effectuer le diagnostic technique de l’appartement

Loué vide ou meublé, l’appartement doit faire l’objet d’un diagnostic avant sa mise en location. Vous devez alors faire appel à un professionnel pour élaborer le dossier de diagnostic technique (DDT) de votre appartement. Ce document doit contenir :

  • Le diagnostic de performance énergétique (valable pendant 10 ans) ;
  • Le diagnostic électrique (valable pendant 3 mois) ;
  • Le diagnostic gaz (valable pendant 6 ans) ;
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques ou ERNMT (valable pendant 6 mois) ;
  • Le constat des risques d’exposition au plomb ou CREP (obligatoire uniquement pour les logements construits avant 1949 et valable pendant 6 ans).

Étudier le marché et fixer le loyer

Avant de fixer le prix du loyer de votre appartement, il s’avère judicieux d’étudier le marché de la location privée. Cela vous permet d’avoir une idée du montant du loyer correspondant à votre logement.

Lors de cette étude, vous devez prendre en considération plusieurs paramètres, à savoir :

  • L’emplacement ;
  • La taille ;
  • L’âge et la qualité de la construction ;
  • Les équipements disponibles ;
  • Les particularités du logement (balcon, jardin extérieur, piscine…).
bullet
Bon à savoir :

Certaines zones sont soumises à un encadrement des loyers. Ce dispositif vous oblige à ne pas dépasser la valeur maximale de loyer au m² imposée par le régime obligatoire. Avant de fixer le prix de votre appartement, vérifiez s’il n’est pas localisé dans l’une de ces zones. Le non-respect des dispositions de l’encadrement sans justification est passible d’une peine d’amende de 5 000 euros (personne physique) ou de 15 000 euros (personne morale).

Souscrire une assurance

En tant que propriétaire - bailleur, vous pouvez souscrire une assurance du logement loué (responsabilité civile) et une assurance loyers impayés. La garantie responsabilité civile vous couvrira en cas de sinistres liés à un vice de construction ou à un défaut d’entretien de l’appartement. Quant à la garantie loyers impayés, elle vous protégera en cas de défaillance du locataire.

bullet
Bon à savoir :

Le propriétaire - bailleur n’est pas soumis à l’obligation d’assurance habitation. Cela incombe au locataire.

Élaborer le contrat de bail

La rédaction du contrat de bail est une étape cruciale à la location d’un bien immobilier. Ce document stipulera les règles régissant votre relation avec le locataire. Il doit mentionner :

  • Votre nom et celui du locataire ;
  • La nature du logement ;
  • La durée du contrat ;
  • Les modalités d’exécution du contrat ;
  • Les conditions de paiement du loyer ;
  • Les garanties...

Dans le cas d’une location meublée, vous devez y inclure les différents équipements mis à la disposition du locataire.

bullet
Bon à savoir :

Selon le type de location, le contrat est limité à une durée définie par la loi, il peut être ou non reconductible.

  • Pour un appartement loué nu : la durée de la location est limitée à 3 ans et est reconductible automatiquement ;
  • Pour un appartement loué meublé : le contrat est limité à 1 an tacitement reconductible ;
  • Pour un bail étudiant : le contrat ne dure que 9 mois sans reconduction .
  • Pour un bail mobilité : la location est limitée de 1 à 10 mois sans reconduction.

Trouver un locataire

Pour trouver un locataire, vous pouvez effectuer les démarches vous-même ou solliciter l’intervention d’un professionnel.

Cette tâche rentre dans le cadre des missions du gestionnaire locatif. Si vous faites appel à un professionnel pour gérer votre bien, il se chargera de :

  • Publier les annonces ;
  • D’organiser les visites ;
  • D’effectuer l’état des lieux ;
  • D'évaluer le dossier du locataire...

08 février 2021
ÉCRIT PAR
Margot Labonnelie
Juriste