La loi Climat et Résilience adoptée à l’Assemblée nationale
Le projet de loi Climat et Résilience a eu l’effet d’un coup de tonnerre dans le milieu de la location. En effet, cette loi avait pour but d’interdire la location des logements trop énergivores à horizon 2028. L’objectif ? Inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement individuel. À l’occasion de l’adoption du projet de loi à l’Assemblée nationale le 4 mai 2021, étudions de plus près les modifications apportées à la loi et surtout comment celle-ci va impacter les propriétaires-bailleurs en copropriété.
La naissance de la loi Climat et Résilience
Le 21 juin 2020, la Convention Citoyenne pour le Climat, composée de 150 citoyens tirés au sort, rendait son rapport final au gouvernement. Ce document était constitué de 149 propositions de loi s’articulant autour de plusieurs thématiques (consommer, se nourrir, produire, travailler, se déplacer et se loger). Le but de ces propositions ? Diminuer de 40% les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030.
Ainsi est né le projet de loi Climat et Résilience, présenté au Conseil des ministres le 10 février par Barbara Pompili, Ministre de la transition écologique. Le lundi 29 mars, c’est au tour de l'Assemblée nationale d'examiner la loi. Après trois semaines de débats intenses, le 17 avril, l’examen s’achève.
La loi Climat et Résilience est adoptée en première lecture par les députés de l’Assemblée nationale le 4 mai. Elle doit encore être examinée par les membres du Sénat courant juin.
Si la loi est adoptée par le Sénat sans modification, la loi Climat et Résilience entrera en vigueur. Le cas échéant, le projet de loi devra de nouveau être examiné par l’Assemblée nationale lors d’une deuxième lecture.
Dans cet article, nous allons donc nous intéresser au texte de loi qui va être examiné par le Sénat. Que reste-t-il du texte de loi initial ? Quelles sont les conséquences pour vous en tant que copropriétaires ?
La loi Climat et Résilience : le cas des passoires thermiques
L’une des mesures qui a le plus fait parler d’elle à l’occasion des débats sur le projet de loi Climat et Résilience est l’interdiction de mise en location et de mise en vente des logements dits “passoires thermiques”.
Tout d’abord, rappelons ce qu’est une “passoire thermique”. Ce terme désigne des logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 330 kWh par mètre carré et par an. Ce sont donc des logements très mal isolés qui ont obtenu une étiquette énergie F ou G à leur diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le diagnostic de performance d’énergie (DPE) permet d’attribuer à un logement une étiquette énergie, de A à G, qui évalue sa consommation énergétique ainsi qu’une étiquette climat, de A à G, qui estime les émissions de gaz à effets de serre.
600 000 logements ayant une étiquette G sont concernés ainsi que 1.2 millions de logements de classe F. Les députés ont adopté cet amendement ainsi que l’élargissement de l’interdiction de la location des classes E dès 2034 à l’initiative du député Mickael Nogal.
La promulgation de cette loi, si le Sénat l’adopte, va donc impacter des millions de foyers et de nombreuses questions se posent. Qu’adviendra-t-il des locataires occupant des logements dits “passoires thermiques” ? Les copropriétaires peuvent-ils être responsables si la copropriété s’oppose à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ? Quelle est la faisabilité de l’application de cette interdiction ?
Un dispositif qui protège les locataires
La mesure d’interdiction de mise en location des “passoires thermiques” a pour objectif d’inciter les bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique avant de mettre leur logement sur le marché locatif.
Lorsque le logement est dit indécent, c’est au locataire de le signaler. Dans le cas où aucun travaux n’est effectué par le propriétaire-bailleur, ce sera donc à l’occupant du logement d’en appeler à la responsabilité du bailleur, d’abord grâce à un médiateur pour trouver une solution à l’amiable, puis, le cas échéant, devant un juge.
La Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, précise que les locataires les plus fragiles seront soutenus dans la démarche de saisine d’un médiateur voire de la justice.
Il s’agit donc d’un dispositif ayant vocation à protéger le locataire contre les logements indécents. Une interdiction totale aurait poussé des millions de locataires à la rue car le contrat de location aurait été considéré comme nul. Pour éviter ce drame social, la loi Climat et Résilience offre plutôt une arme aux locataires pour se retourner contre leur bailleur et agir en justice si le logement est considéré comme une “passoire thermique”.
Des financements prévus pour les propriétaires-bailleurs
Le gouvernement a également prévu des aides pour les propriétaires bailleurs. En effet, la facture de travaux de rénovation énergétique peut être salée. C’est pourquoi, les députés ont voté un dispositif d’accompagnement individualisé des ménages à chaque étape des travaux de rénovation énergétique ainsi qu’une garantie partielle pour les prêts (dit “avance mutation”) pour les familles les plus modestes.
De plus, MaPrimeRénov’ s’ouvrira dès le 1er juillet 2021 pour les copropriétaires bailleurs. Cette aide a pour but de financer une partie des travaux effectués sur les parties privatives d’un logement en copropriété. En tant que bailleur, vous pouvez bénéficier de la Prime Rénov’ pour des travaux réalisés jusqu’à trois logements mis en location.
Le cas des copropriétés
En tant que bailleur d’un logement en copropriété, il est conseillé d’envisager des travaux au niveau de l’ensemble de la copropriété. Cependant, dans le cas de travaux affectant les parties communes, vous n’êtes pas le seul décisionnaire. En effet, toutes les décisions affectant l’immeuble sont prises par tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
C’est notamment le cas des travaux de rénovation énergétique.
Ainsi, pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes de la copropriété, vous devrez obtenir en assemblée générale la majorité absolue de l’article 25. Pour rappel, les travaux de rénovation énergétique ont vocation à améliorer la consommation énergétique d’un logement individuel ou d’un immeuble. Il s’agit généralement de travaux d’isolation thermique du bâtiment ou du remplacement du système de chauffage, par exemple.
La pose de fenêtre, par exemple, est considérée comme des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives. La réalisation de ce type de travaux nécessite également un vote à la majorité absolue du syndicat des copropriétaires.
Dans le cas où les copropriétaires s'opposent aux travaux de copropriété, vous ne serez pas sanctionné selon Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement. Cependant, vous devez obligatoirement réaliser tous les travaux possibles sur vos parties privatives pour sortir votre logement de l’indécence énergétique.
Vous n’avez pas besoin de l’autorisation des copropriétaires pour réaliser des travaux sur votre partie privative si cela n’affecte pas les parties communes.
En cas de contrôle, vous devrez pouvoir justifier de votre bonne foi par différents moyens tels que :
- Un justificatif de la réalisation de tous les travaux d’amélioration énergétique possibles sur votre partie privative ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale refusant les travaux d’intérêt collectif ou les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes, le cas échéant ;
Le document devra également apporter la preuve que vous avez voté de manière favorable aux travaux.
- La proposition de mise à l’ordre du jour de travaux de rénovation globale, le cas échéant.
La loi Climat et Résilience est très ambitieuse et va potentiellement changer le marché de la location en profondeur. Il faudra cependant attendre le vote du Sénat pour être réellement fixé sur l’avenir des propriétaires de passoires thermiques en France.
