L’immobilier au coeur du projet de loi Climat et Résilience
Le projet de loi Climat et Résilience a placé l’immobilier au cœur de ses préoccupations. Son objectif est d’apporter des solutions pour lutter contre le réchauffement climatique en incitant notamment les Français à mieux contrôler leur consommation d’énergie. Découvrez tous les dispositifs de ce nouveau projet de loi.
La naissance de la loi Climat et Résilience
Tout commence en octobre 2019, lorsque le Premier Ministre, Edouard Philippe, constitue la Convention Citoyenne pour le Climat. Son objectif ? Définir des propositions de mesures pour diminuer de 40% les gaz à effets de serre d’ici 2030. Cette convention, composée de 150 citoyens tirés au sort, a remis au gouvernement le 21 juin 2020 son rapport final constitué de 149 propositions.
Seulement trois de ces propositions n’ont pas été retenues par le Président de la République, Emmanuel Macron.
Quelques mois plus tard, le 10 Février 2021, la ministre de la transition écologique, Barbara Pompili, présente son tout nouveau projet de loi au Conseil des Ministres : la loi Climat et Résilience.
Ce projet de loi s'articule autour de cinq thématiques :
- Consommer ;
- Se nourrir ;
- Produire et travailler ;
- Se déplacer ;
- Se loger.
C’est à cette dernière thématique que nous allons nous intéresser dans cet article.
La fin des passoires thermiques
Le terme “passoire thermique” désigne des logements extrêmement mal isolés avec une étiquette énergie F ou G, dont la consommation d’énergie est supérieure à 330 kWh par mètre carré et par an.
Le calcul de l’étiquette énergie se fait dans le cadre d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette étude a pour visée d’évaluer la consommation énergétique de votre logement ou de votre immeuble.
Le diagnostic de performance énergétique donne également au logement ou à l’immeuble une étiquette climat qui évalue le dégagement de CO2.
Le diagnostic de performance énergétique donne également au logement ou à l’immeuble une étiquette climat qui évalue le dégagement de CO2.
En tant que bailleur, il vous est normalement possible d’augmenter le loyer de votre logement à trois moments précis :
- Lors de renouvellement du bail ;
- Lors d’une relocation auprès d’un nouveau locataire ;
- En cours de bail, lors de la révision annuelle du loyer.
Or, depuis le 1er janvier 2021, tous les loyers des logements F ou G situés en zone tendue sont gelés. Cela signifie qu’ils ne peuvent être augmentés. Si vous êtes concerné, nous vous conseillons vivement d’entreprendre dès que possible des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note de votre logement.
À noter que la loi Climat et Résilience compte étendre ce dispositif à toute la France un an après sa promulgation. La date officielle de promulgation n’a pas encore été communiquée.
Pour découvrir si votre logement est en zone tendue, vous pouvez consulter un simulateur sur le site du service public.
Découvrez également tout ce que vous devez savoir pour fixer le montant de votre loyer.
Si pour le moment, les logements étiquetés F ou G ne peuvent pas subir d’augmentation de loyer, la loi Climat et Résilience va plus loin en évoquant une interdiction de mise en location des logements en-dessous des critères de décence énergétique. L’objectif est ici de pousser les bailleurs à lancer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à profiter de leurs investissements locatifs.
L’interdiction de la mise en location des logements se fera en deux temps :
- À partir de janvier 2023 : L'interdiction s'applique pour un bail signé ou renouvelé pour un logement ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh par m2/an. Il s'agit là du nouveau seuil de décence énergétique.
- À partir de janvier 2028 : L'interdiction concerne tous les logements avec une consommation énergétique supérieure à 330 kWh. Il sera interdit de louer des logements de classe F ou G.
Quelles conséquences pour les bailleurs ayant un logement classé F ou G?
Si vous êtes bailleur, vous devez obligatoirement avoir en votre possession un diagnostic de performance énergétique de moins de dix ans. Il doit être fourni au nouveau locataire lors de la signature du bail et doit également être mis à la disposition des potentiels locataires à leur demande.
Pour rappel, vous devez absolument avoir recours à un diagnostiqueur certifié pour établir le DPE de votre logement. En effet, en cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, vous pouvez vous exposer à une amende de 1 500 €.
Le site du service public met à disposition un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Vous pouvez également vous rendre sur l’annuaire fournisseurs Matera pour regarder les diagnostiqueurs recommandés par nos copropriétés clientes près de chez vous !
Si vous êtes concerné par cette nouveauté réglementaire, il vous faut donc réagir vite en lançant des travaux de rénovation énergétique.
Vous pouvez le faire dès à présent. En effet, ces travaux sont à la charge des bailleurs mais de nombreuses aides sont déjà disponibles pour permettre la transition énergétique des passoires thermiques :
- Ma Prime Rénov’ : Une aide financière pour aider tous les foyers dans leurs transitions énergétiques. Son montant peut aller jusqu’à 90% du montant des travaux pour les foyers les plus modestes. Le dépôt de dossier pour les propriétaires-bailleurs peut se faire à partir de juillet 2021.
Les copropriétés sont également éligibles à ce dispositif si votre syndic veut effectuer des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes de l’immeuble.
- La Prime Énergie : Cette prime s’adresse spécifiquement aux travaux concernant le chauffage ou l’isolation. Vous pouvez faire votre demande avant le 31 décembre 2021. Rendez-vous sur ce site Internet pour avoir plus de détails : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34421
- L’éco-prêt à taux zéro : Cette aide se présente sous la forme d’un prêt accordé par l'État d’un montant de 7 000 à 30 000 € selon les travaux financés. L’éco-prêt peut être accordé avant le 31 décembre 2021. Pour en savoir plus, rendez-vous sur la page du service public.
Le retour du plan pluriannuel de travaux obligatoire
Actuellement, le dispositif du plan pluriannuel de travaux est un dispositif facultatif qui est soumis au vote en assemblée générale. En effet, le syndicat de copropriétaires peut décider de voter à la l’établissement d’un diagnostic technique global. Le diagnostic est établi par un prestataire agréé qui fournit ensuite une liste de travaux à effectuer dans les dix prochaines années. C’est le plan pluriannuel de travaux.
La loi Climat et Résilience prévoit de rendre obligatoire le plan pluriannuel de travaux pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans en trois temps :
- À partir de janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- À partir de janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 51 lots ;
- À partir de janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 5 lots.
Quelles conséquences pour le syndic de copropriété et son conseil syndical ?
En tant que syndic coopératif ou bénévole, vous pouvez d’ores et déjà, faire voter un plan pluriannuel de travaux. Les démarches sont les suivantes :
- Ajoutez à l’ordre du jour de la prochaine l’assemblée générale l’établissement d’un diagnostic technique global ;
- Votez l’adoption de la résolution à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des personnes présentes ou représentées ou ayant voté par correspondance ;
- Contactez des prestataires pour réaliser le diagnostic. Ils vous fourniront une liste de travaux à effectuer sur les dix prochaines années. À noter que le DTG peut avoir un certain coût qui varie selon la taille de la copropriété. Comptez 1000 € pour les plus petites copropriétés et jusqu’à 5000 € pour les plus grandes copropriétés.
Le site du service public met à disposition un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Vous pouvez également consulter notre annuaire fournisseurs pour regarder les diagnostiqueurs recommandés par les copropriétés clientes voisines à la vôtre !
- Une fois le diagnostic technique global réalisé, en tant que syndic, vous avez le devoir de présenter le constat du diagnostic ainsi que les recommandations de travaux établies par le professionnel au syndicat des copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale. Si les travaux sont urgents, vous pouvez convoquer une assemblée générale extraordinaire pour l’occasion. Sinon, vous pourrez attendre la prochaine assemblée générale annuelle. Dans tous les cas, vous devrez ajouter la résolution de l’adoption du plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale en question et joindre les conclusions du diagnostic en annexe de la convocation.
Le plan pluriannuel de travaux se vote à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire à la majorité de l’ensemble des copropriétaires.
- Procédez aux appels de fonds prévus dans l’échéancier pour alimenter le fonds de travaux.
Découvrez notre article détaillé sur l’établissement du diagnostic technique global en copropriété.
Une toute nouvelle importance donnée au diagnostic de performance énergétique (DPE)
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.
Tandis que le DPE n'avait jusqu’à présent qu’une valeur informative, il aura, dès le 1er juillet 2021, une valeur légale, conformément au décret du 17 décembre 2020. Cela veut dire qu’il devient opposable à des tiers. Le locataire ou l’acquéreur pourra alors se retourner contre le bailleur ou le vendeur si la note du logement est erronée. Si l’information a volontairement été modifiée, l’acquéreur pourra obtenir l’annulation de la vente et le locataire, la résiliation du bail.
Le responsable s’expose à 300 000 € d’amende et à deux ans d’emprisonnement. Si le diagnostiqueur est mis en cause pour une faute dans l’exercice de ses fonctions, il devra dédommager l’acquéreur ou le locataire.
Comme vu précédemment, la loi Climat et Résilience a rendu obligatoire l’établissement d’un diagnostic technique global pour les copropriétés de plus de 15 ans. Le diagnostic de performance énergétique devient obligatoire au même titre.
Les prix du diagnostic de performance énergétique peuvent aller de 960 € et 1 800 €.
Il s’applique donc à toutes les copropriétés de plus de 15 ans :
- À partir de janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- À partir de janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 51 lots ;
- À partir de janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 5 lots.
Par ailleurs, la loi Climat et Résilience rend obligatoire le diagnostic de performance énergétique dans les monopropriétés de classe F ou G lors d’une transaction immobilière.
Une monopropriété est un immeuble dont toutes les tantièmes sont détenues par une seule personne, physique ou morale (par exemple : un bailleur social).
La mise en œuvre d’un diagnostic de performance énergétique sur l’ensemble des copropriétés en France a pour but de mettre en lumière la consommation réelle des foyers et de lancer un grand chantier de rénovation énergétique.
La division par deux de l'artificialisation des sols
La dernière grande mesure du projet de loi Climat et Résilience est l’interdiction de l'artificialisation des sols.
L'artificialisation des sols consiste à aménager un sol naturel pour l'imperméabiliser en vue de l’affecter à des fonctions urbaines comme la construction d’habitations, de commerce ou d’équipements publics.
L’expansion urbaine ayant entraîné une trop grande transformation des sols, le projet de loi Climat et Résilience se fixe comme objectif de diviser par deux l’artificialisation des sols par rapport aux dix dernières années. Il sera également interdit de créer de nouvelles zones commerciales si celle-ci entraîne une transformation des sols.
Le Conseil d'État a rendu un avis défavorable à cette disposition la jugeant trop générale.
