Loi Pinel et copropriété : les points à ne pas négliger

Avec les évolutions récentes de la loi Pinel, la copropriété est devenue une notion incontournable pour votre investissement locatif. L’achat d’un appartement dans un bâtiment d’habitation collectif est en effet désormais une obligation pour bénéficier de l’attractive réduction d’impôt prévue par le dispositif. Acheter en loi Pinel fait donc de vous automatiquement un copropriétaire ! Quels changements ont été apportés en 2021 ? Comment se déroule la mise en place d’une copropriété pour un logement neuf ? Quelles sont les charges à prévoir ? Voici le guide pour mieux anticiper les spécificités d’un investissement Pinel en copropriété.

Réforme de la loi Pinel : en faveur de l'habitat collectif

Avec la nouvelle loi de finances, l’État a restreint le type de logements éligibles pour un investissement Pinel : seul l’achat d’un appartement au sein d’un bâtiment d’habitation collectif permet d’y prétendre. En clair, un nombre minimal de logements est donc déterminé au sein d’un seul et même bâtiment. Pour répondre aux conditions de la loi Pinel, un immeuble doit compter plus de 2 appartements. La notion de collectif implique des parties privées et des parties communes, qui sont réparties entre les différents copropriétaires.

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Bon à savoir :

Le cas de villas construites de manière jumelée ou en bande ne constitue pas des bâtiments d’habitation collectifs. Elles ne sont donc plus éligibles à la loi Pinel depuis janvier 2021.

Zoom sur : les autres conditions à respecter pour investir en loi Pinel

De nombreuses conditions doivent être respectées pour pouvoir réaliser un investissement en loi Pinel :

  • Il est impératif de louer le logement avant les 12 mois qui suivent sa livraison ou son acquisition ;
  • L’appartement doit être la résidence principale de votre locataire.
  • Le logement doit être appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Dans l’immobilier ancien, vous devez effectuer des travaux à hauteur de 25 % du coût global de l’opération ;
  • Le bien immobilier doit être conforme à toutes les normes thermiques et de construction à la fin des travaux : BBC 2005 ou RT 2012 (prochainement RE 2020).

Vous devez prendre en compte la limite de 300 000€/an pour votre investissement Pinel et de 5 500€ par m² pour le coût de la surface. Bien qu’il soit toujours possible d’investir au-delà de ces montants, la réduction d’impôt ne s’applique plus sur les parties qui dépassent ces seuils.

La loi Pinel impose également des plafonds de loyers et de ressources pour favoriser l’accès des logements neufs aux foyers modestes. Ils varient en fonction de votre zone fiscale. Seules les zones A bis, A et B1 sont encore éligibles à la loi Pinel.

Ainsi, le coût de la location ne peut pas dépasser une valeur maximale en fonction de la surface du logement et du plafond de la zone concernée. Les revenus du locataire choisi ne doivent pas être supérieurs à un montant prédéfini et réactualisé chaque année.

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Bon à savoir :

Si ces plafonds ne sont pas respectés, vous risquez l’annulation de la réduction d’impôt et devoir rembourser les sommes défiscalisées.

Quid de la mise en place d’une copropriété dans un immeuble neuf ?

Dès la livraison des premiers lots dans le bâtiment où se situe votre logement acheté sur plan ou neuf, votre immeuble devient automatiquement une copropriété. Elle représente le partage des parties communes du bien entre les copropriétaires. À votre appartement (partie privative), vient donc s’ajouter une quote-part sur les parties communes, exprimée en tantièmes. En fonction de la surface du logement, de la présence d’un garage, d’une cave et d’autres critères, vous possédez un certain nombre de tantièmes, c’est-à-dire de part sur l’ensemble immobilier.

Dès l’achèvement des travaux, votre immeuble doit être organisé pour la gestion de ces parties communes et notamment leur entretien. Un syndic de copropriété est alors sélectionné par le promoteur.

Désignation du syndic provisoire

Durant la 1re année d’existence de votre copropriété, le syndic provisoire va se charger de la gestion comptable et administrative. Son rôle est de veiller à l’entretien de la résidence et à la qualité des finitions des travaux réalisés. En cas de défauts ou de malfaçons, il doit faire réaliser les travaux de réfection.

Nommé par le promoteur, ce syndic provisoire est chargé d'administrer les premières dépenses et de collecter les provisions nécessaires via des appels de fonds. Il convoque une assemblée générale annuelle pour voter le budget prévisionnel et planifier les éventuelles actions. Si votre lot n’a pas encore été livré, vous prenez néanmoins part aux décisions de la copropriété.

Bon à savoir : Conformément à la loi ALUR, une assemblée générale sera convoquée après 12 mois pour mettre en concurrence le syndic provisoire.

Quelles sont les charges locatives dans une copropriété ?

Un achat en copropriété implique un paiement régulier (mensuel ou trimestriel) de diverses charges. Elles permettent de rémunérer le syndic pour l’administration de l’immeuble, les entreprises chargées de l’entretien, l’énergie consommée, etc.

Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, une répartition des charges est effectuée entre le propriétaire-bailleur et le locataire (article L.145-40-2 du Code de commerce), et détaillée dans le contrat de location ou le bail commercial.

Les charges imputées au locataire sont :

  • la consommation d’électricité, gaz et autres énergies ;
  • le salaire des intervenants pour le gardiennage et la sécurité ;
  • la réalisation de petites réparations et l’entretien du logement ;
  • les impôts, taxes et redevances liées à l’occupation du bien ;
  • le coût de fonctionnement et d’entretien des équipements dans les parties communes.

Avec la loi Pinel, un certain nombre de charges reviennent au bailleur :

  • les honoraires liés à la gestion du bail ;
  • les impôts et taxes qui concernent la propriété des locaux et la contribution économique territoriale ;
  • les dépenses consécutives à de gros travaux ;
  • les travaux de mise en conformité ;
  • les travaux de modernisation en cas de vétusté (chauffage, toiture…) ;
  • les charges relatives aux locaux vacants de l’immeuble.

Les autres charges non précisées dans les dispositions particulières du bail de location seront automatiquement supportées par le bailleur.

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Bon à savoir :

Investir en Pinel revient dans la plupart des cas à acquérir un appartement dans un bâtiment neuf. Grâce à la garantie décennale du promoteur, vous avez la certitude de n’avoir aucun gros travaux à réaliser pendant plusieurs années : pas de ravalement de façade, de réfection de toiture ou de rénovation de cage d’ascenseur à prévoir par exemple. De fait, vos charges de copropriété seront plus faibles que dans l’ancien.

Exemple d'un cas d'un investissement locatif en Pinel dans une copropriété

Mathias et Monique ont fait l’acquisition d’un appartement en VEFA à Aix-en-Provence. Ils souhaitent investir dans le cadre de la loi Pinel pour se construire un patrimoine et obtenir une réduction d’impôt. Il s’agit d’un logement de 3 pièces de 65 m² et d’une valeur de 260 000€, soit 4 000€ /m². Ils viennent d’être livrés et obtiennent donc leur lot dans cette nouvelle copropriété.

La copropriété neuve compte un total de 16 lots identiques pour un total de 4 000 tantièmes. Le budget mensuel de la copropriété s’élève à 5 200€ et comprend notamment l’entretien des parties communes et de l’ascenseur, l’électricité et la rémunération du syndic.

Avec un total de 250 tantièmes par appartement, le montant des charges mensuelles s’élève à 325€ (5 200 x 250/4000). En retirant la consommation électrique et les autres frais payés par le locataire, il reste un montant de 130€ à la charge du couple de propriétaires.

Avec un apport de 40 000€, Mathias et Monique ont obtenu un crédit de 220 000€ sur 20 ans à la banque pour une mensualité de 960€. La commune d’Aix-en-Provence est située en zone fiscale A et affiche un plafond de loyer de 13,04€. Le couple va pouvoir proposer son appartement à un loyer de 840€ (surface habitable 65 m² x plafond Pinel 13,04€ x coefficient multiplicateur de 0,992). Avec pour valeur maximale 1,2, la formule du coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable.

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Bon à savoir :

Les plafonds de loyer pour l’année 2021 sont les suivants :

  • A bis : 17,55€ ;
  • A : 13,04€ ;
  • B1 : 10,51€.

Ils ont choisi un engagement initial de 9 ans pour un taux de 18%. La réduction d’impôts obtenue s’élève à 46 800€ (260 000€ x 18%), soit une économie de 5 200€ /an et de 433€ /mois.

La différence de 120€ entre la mensualité du prêt (960€) et le loyer perçu (840€) est largement comblée par l’économie mensuelle de 313€ réalisée (433 - 120 = 182).

Avec un total mensuel des charges de copropriété qui avoisine les 130€, Mathias et Monique arborent un bilan toujours positif de 183€ (313 - 130). Satisfaits du syndic en place, ils attendent néanmoins l’assemblée générale des copropriétaires au terme des 12 mois légaux pour comparer les prix des autres propositions et confirmer leur choix. Avec la réduction d’impôt du dispositif, Mathias et Monique réalisent un investissement rentable en loi Pinel avec leur appartement en copropriété.

Investissement Loi Pinel : les informations à retenir :

  • Pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Pinel, il est désormais impératif d’investir dans un appartement situé dans un immeuble collectif. Vous devenez donc systématiquement copropriétaire ;
  • La création de la copropriété débute dès les premiers logements livrés avec la nomination d’un syndic provisoire ;
  • Les charges de copropriété sont partagées entre le locataire et le bailleur ;
  • Le montant des charges est plus faible dans le neuf que dans l’ancien.

16 septembre 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique