Le marché immobilier en 2020 à l’aube d’un nouveau confinement

Fortement perturbé par le confinement et les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’année 2020 ne fut pas de tout repos pour les acteurs de l’immobilier. Et l’année n’est pas encore terminée avec un nouveau confinement de 4 semaines entamé fin octobre.

Pourtant grâce à sa valeur refuge, le marché immobilier est plutôt résilient. La crise liée au Covid-19 n’aura pas eu le même impact que la crise de 2008 sur les taux, qui restent attractif à ce jour. Et même si les ventes ont chuté pendant le confinement. A la sortie de celui-ci, on a observé un effet de rattrapage qui a atténué le manque à gagner des acteurs de l’immobilier.

Pour essayer de comprendre ce qui nous attend, revenons là où tout a commencé. Pour vous éclairer, nos amis de chez Pretto nous partagent leur expertise.

Décembre 2019 : L’accès au crédit plus difficile suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière

En décembre 2019, le marché a évolué après que le HCSF a recommandé un durcissement des conditions d’accès aux crédits. On peut résumer ces recommandations en 3 points :

  • Le taux d’endettement ne doit plus dépasser 33% des revenus de l’emprunteur
  • Les financements sans apports sont restreints
  • Les prêts sont désormais limités à une durée de 25 ans

Suite à ces annonces que les banques se sont mises à respecter progressivement, l’accès au crédit est devenu difficile pour un grand nombre de profils.

Grâce au taux de finançabilité, un indice construit par Pretto, on est capable d’évaluer l’impact de ces mesures. Ce chiffre mettant en relief le nombre de projets, parmi toutes les simulations réalisées sur leur site, qui sont jugés comme finançables.

Lorsque l’on compare cet indice entre 2019 et 2020, on observe une baisse significative de 5 points de pourcentage. Ce qui indique que les futurs acheteurs ont bien plus de mal à faire valider leurs projets par les banques. Des banques qui se concentrent maintenant plus sur l’achat des résidences principales, au détriment des autres achats tels que les investissements locatifs et les demandes de logements secondaires.

C’est désormais avec ce contexte que les futurs acheteurs vont devoir manoeuvrer. Mais pas de panique, de nombreuses solutions sont possibles pour rester en dessous des 33 % d’endettement : allonger la durée de son emprunt, augmenter son apport, lisser son prêt immobilier sont des actions qui vont permettre de faciliter son accès au crédit.

De plus, les banques, en retard commercialement, peuvent rester souples pour remplir leurs objectifs !

Mars 2020 : Le confinement arrête les transactions

Comme on peut s’y attendre, l’impact du confinement a été très important. Les projets sont naturellement reportés à plus tard suite à l'arrêt total des visites. Les transactions immobilières se sont donc quasiment arrêtée l’espace de quelques mois, mais ont finalement repris dès le mois de mai.

C’est ce que l’on appelle un effet de rattrapage. Selon le président du Conseil supérieur du notariat, la diminution des ventes immobilières serait inférieure à 10 % en 2020.

En parallèle, les taux immobiliers ont connu une légère hausse. En moyenne, on observe une augmentation d’environ 0,2 points de pourcentage, ce qui est très raisonnable en comparaison avec 2008 où les taux étaient passés d’environ 3 % avant le début de la crise pour arriver autour des 5 %.

Septembre 2020 : Après un été stable, le HCSF maintient ses recommandations

Le 17 septembre, l’organisme français déclare maintenir ses recommandations de décembre. Cette annonce nous indique une volonté forte de stabilisation du marché et des taux accordés, qui sont toujours pour le moment à des niveaux très bas. En effet, après une diminution continue des taux pendant tout l’été, les taux ont finalement retrouvé leur niveau d’avant confinement pour se situer actuellement aux alentours de 1,20 %.

Octobre 2020 : Des bons taux retrouvés en début de mois, l’annonce d’un nouveau confinement

Le mois d’octobre a bien commencé pour les acheteurs qui retrouvaient des taux similaires à l’avant-covid. De plus, l’accès au crédit commençait à devenir meilleur en cette période comme en témoigne la remontée du taux de finançabilité sur les investissements locatifs.

C’est donc au moment du redressement que tout risque d'être chamboulé à nouveau. En effet, suite à l’allocution d’Emmanuel Macron, le mercredi 28 octobre, le pays rentre dans un nouveau confinement. Toutefois plus souple que le premier, et avec un peuple plus préparé, il est possible que ce confinement soit mieux assimilé en cette fin d’année.

Sans dégringolade majeure de notre économie, il est en effet possible de rester optimiste. Les professionnels de l’immobilier se sont adaptés, avec le fort développement des solutions digitalisées mises en place suite au 1er confinement. Par exemple, la signature des mandats en ligne ou la visite virtuelle des logements commence à se démocratiser. Les notaires, de leur côté, n’anticipent pas d’évolution majeure des prix.

Pour résumer, entre HCSF et Covid-19, l’année 2020 a connu son lot de perturbations. Cependant, tous ces chocs ont finalement bien été absorbés, ce qui démontre d’une certaine solidité du secteur. C’est un élément très rassurant pour les acheteurs qui peuvent donc rester confiants à l’aube d’un nouveau confinement.



Raphaël de Matera