Comment se protéger des loyers impayés ?

Avec plus de dix millions de salariés au chômage partiel, la crainte des loyers impayés grandit.

La crise n’a pas épargné le marché locatif et, avec elle, les exigences des propriétaires se sont naturellement accrues.

Heureusement pour les bailleurs, il existe diverses solutions pour se protéger des impayés. Du garant physique à la GLI, nombreux sont les moyens qui vous permettront de louer sereinement votre bien. Puisque le loyer permet de rentabiliser votre investissement, il est naturel de tout mettre en œuvre pour le percevoir dans les règles. Avant même de penser à vous assurer, le choix du locataire est primordial. Là encore, l’analyse des candidatures peut être confiée à une tierce personne (agence immobilière, spécialistes de la gestion locative). En somme, chacune des étapes de la mise en location de votre bien peuvent être gérées par des organismes compétents qui vous feront gagner du temps tout en vous sécurisant.

Que vous choisissiez l’autonomie ou la sous-traitance pour la gestion de votre bien, voici un résumé des étapes nécessaires qui minimisent vos risques d’impayés de loyers.

L’analyse des candidatures

Avant de souscrire à une assurance, un dossier bien analysé peut vous éviter de choisir un locataire insolvable. Des revenus au contrat de travail, nombreux sont les critères qui vous permettront de juger de la fiabilité d’un candidat. Au-delà du montant et de la nature de sa profession, une analyse comportementale est également nécessaire. La manière dont un locataire gère ses revenus, son train de vie sont également des critères à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises.

Le garant physique

Qu’est-ce que c’est?

Le garant est celui qui prendra en charge le paiement des loyers si votre locataire venait à vous faire défaut. À la signature du bail, l’engagement de celui sera officialisé et vous êtes assuré que celui-ci couvrira le locataire.

Avantages

Le garant physique est une solution gratuite qui peut s’adapter suivant les caractéristiques de votre locataire. Vous êtes libre d’ajouter des clauses et exigences pourvu qu’elles soient officialisées. Par ailleurs, la caution solidaire permet de solidifier un dossier précaire. Vous êtes en effet assuré qu’en cas de litige, celle-ci sera obligatoirement versée puisque le garant ne peut faire défaut avant l’échéance du bail.

Inconvénients

Dans le cas où le garant se retrouve dans l’incapacité financière de prendre en charge le loyer du locataire, vous serez dans l’obligation de lancer des démarches juridiques lourdes en termes de financement et de temps perdu. Ici résident les avantages du garant institutionnel.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

Qu’est-ce que c’est ?

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance à la charge du propriétaire qui est souscrite sous réserve des critères du locataire.

Avantages

La sécurisation de l’investissement locatif en cas d’impayés.

Inconvénients

Cette protection est à la charge du propriétaire-bailleur et les exigences relatives à cette assurance sont plutôt contraignantes. Votre locataire devra répondre à des conditions d’éligibilité en termes de salaire et de contrat de travail par exemple. Cette solution ne fonctionne par ailleurs pas avec le processus de caution solidaire. Enfin, l’assurance laisse au bailleur le soin d’analyser les justificatifs fournis et ne les étudie qu’en cas de litige. Ceci peut poser problème si les pièces ne permettent finalement pas le paiement du loyer. Vous en serez informé seulement lorsque vous souhaiterez utiliser votre GLI.

De nouvelles solutions

Un Garant personne morale

Ils prennent la forme de garant institutionnel. Ces start-ups spécialistes de la gestion locative certifient les dossiers des locataires et vous assurent contre les loyers impayés. Ce processus est à la charge du candidat ce qui représente un avantage important pour le propriétaire : vous êtes assuré gratuitement.

Comment ça marche ?

Vous pouvez inviter votre locataire à obtenir sa garantie, les dossiers des locataires sont certifiés en 24 heures (analyse de solvabilité et fraude documentaire). À la signature du contrat, le locataire éligible paye une cotisation mensuelle (pourcentage du loyer) dès lors qu’il entre dans le logement. Vous êtes ainsi assurés gratuitement en cas de loyers impayés. En cas de litiges, la procédure juridique est prise en charge et vous êtes indemnisés sans carence ni franchise.

Que faire en cas d’impayés ?

Malheureusement, toutes ces solutions ne suffisent pas toujours à éviter les impayés.

Dans un premier temps les deux parties peuvent tenter d’engager une phase de discussions amiables. Au propriétaire de contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives et/ou de se tourner vers la caution pour réclamer ce remboursement.

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon des créances… Pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

Si la procédure amiable est sans effet, vous devrez adresser au locataire un commandement de payer. Si cela est toujours sans effet, vous vous verrez forcé de lancer une procédure judiciaire qui sous-entend l’expulsion et la résiliation du contrat de bail. Ces démarches sont fastidieuses et dans un souci d’économie de temps et d’argent, il vaut mieux les éviter.

Du garant physique aux start-ups spécialistes de la gestion locative, nombreuses sont les solutions qui vous protègent de l’impayé. La procédure juridique étant lourde et coûteuse, il vaut mieux se prémunir de ce litige pour l’éviter. Vous êtes maintenant incollables sur les solutions existantes, leurs avantages et inconvénients. Alors laquelle allez-vous choisir ?



Raphaël de Matera