Comment réduire le coût d’un investissement immobilier en copropriété ?

Un investissement immobilier en copropriété est une étape importante mais qui implique de nombreux frais à prendre en compte. Quels sont-ils et comment les réduire ? On fait le point dans cet article.

Quels sont les frais liés à un investissement immobilier en copropriété ?

Le coût d’acquisition

Comme dans n’importe quel investissement immobilier, le coût d'acquisition est évidemment le plus important. D’ailleurs, il est coutume désormais de le négocier, que vous passiez de particulier à particulier ou via une agence immobilière.

Les frais de notaire

Les frais de notaire interviennent lors de la vente du bien en copropriété, lors de la signature de l’acte authentique.

Pour une acquisition dans l’ancien, ils représentent environ 7 à 8% du prix d’achat ; ils sont de 2 à 3% dans une copropriété neuve. L’écart s’explique par le fait que dans le deuxième cas, les frais ne s’appliquent que sur le terrain, étant donné que le bien n’est pas encore construit.

Les frais de notaire sont majoritairement taxés. De ce fait, le notaire ne perçoit que 15% du montant total environ. Ce n’est donc que sur cette différence, qui correspond à sa rémunération, que vous pouvez négocier un geste.

Les impôts fonciers

Qui dit propriétaire, dit taxe foncière ! Cet impôt local est en effet dû par tous les propriétaires de biens immobiliers. Avant d’acheter, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de la mairie de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter. Elle sera capable de vous dire à quelques euros près ce que vous devrez payer.

Les frais bancaires

Dans la plupart des cas, un investissement immobilier implique un prêt. En plus des charges liées à ce dernier, vous devez prendre en compte les autres frais bancaires (abonnement mensuel, cotisation, carte de paiement, etc.). Pour optimiser ces différents frais, il est important de comparer les banques et d’être vigilant sur les propositions qui vous sont faites.

L’optimisation des frais bancaires nécessite donc de bien discuter avec le banquier qui vous accompagne dans votre projet. Vous pouvez par exemple renégocier votre taux d’intérêt ainsi que les frais de dossier.

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Bon à savoir :

Bien souvent, pour que la banque accepte de vous prêter de l’argent, il faut souscrire une assurance emprunteur. C’est un élément à prendre également en compte dans votre budget ! Nous détaillerons ce qu’est l’assurance emprunteur plus loin dans cet article.

Les charges de copropriété

Acheter un bien en copropriété signifie que vous devenez copropriétaire. Or, chaque copropriétaire détient un lot incluant une partie privative et une quote-part des parties communes exprimées en tantièmes.

En plus de jouir de votre partie privative (votre logement), vous partagez les espaces communs (hall d’entrée, escaliers, couloirs, etc.) avec les autres copropriétaires. Ensemble, vous formez le syndicat des copropriétaires.

Pour assurer la bonne tenue de l’immeuble, chaque copropriétaire doit s’acquitter de charges de copropriété calculées en fonction de la quote-part des parties commune qu’il détient.

Il existe deux types de charges :

  • Les charges exceptionnelles, non comprises dans le budget prévisionnel et votées au cas par cas en assemblée générale. Elles interviennent lors de dépenses imprévues comme des gros travaux par exemple.

Pour connaître toutes les charges liées au bien en copropriété que vous souhaitez acheter, le vendeur doit vous fournir un état daté, au plus tard avant la signature de l’acte définitif de vente. Ce document, établi par le syndic, comprend :

  • Le montant des charges de copropriété rattaché au lot vendu ;
  • Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant ;
  • Les charges impayées rattachées au lot vendu ainsi que le niveau global des impayés dans l’immeuble ;
  • Les dettes fournisseurs, le cas échéant.

Prenez le temps de consulter toutes ces informations. Elles vous aideront à savoir si votre investissement est une bonne idée ou non.

Investissement immobilier en copropriété : quels frais peuvent être optimisés ?

Sur tous les frais évoqués précédemment, voici ceux sur lesquels vous pouvez agir lors de votre investissement immobilier en copropriété :

  • Le montant du bien ;
  • Les frais d’agence immobilière, le cas échéant ;
  • Les frais de notaire ;
  • Le taux de votre prêt ;
  • Votre assurance emprunteur.

Par ailleurs, à terme, les coûts liés à la copropriété peuvent également être optimisés si les copropriétaires font le nécessaire pour réduire les charges qui coûtent cher ! Par exemple, changer de syndic pour passer en autogestion peut vous permettre de réduire drastiquement les charges de votre copropriété.

Investissement immobilier en copropriété : zoom sur l’assurance emprunteur

À quoi sert l’assurance emprunteur ?

Même si l’assurance emprunteur n’est légalement pas obligatoire, aucun établissement financier de vous ne prêtera de l’argent si vous n’en souscrivez pas une. Cette assurance est là pour vous protéger des risques de perte de revenus liés à votre santé. Elle couvre notamment les longues maladies, les accidents et les décès.

Comment trouver la bonne assurance emprunteur ?

Vous pouvez tout simplement souscrire à l'assurance emprunteur de votre banque. Mais elle coûte souvent très cher. Heureusement, depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur n’est plus obligé de contracter dans sa banque : c’est la délégation d’assurance. Vous pouvez donc tout à fait comparer les différents acteurs du marché, les contrats et les coûts indiqués.

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Attention !

Votre banque vous demandera cependant une équivalence de garantie. Vous ne pourrez donc pas être moins bien assuré que dans votre établissement financier. Pour plus de facilités et pour gagner du temps, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en assurance. Son métier est de vous trouver le meilleur contrat, au meilleur prix.

Est-il possible de changer d’assurance emprunteur ?

Si lors de la mise en place de votre dossier d’emprunt, vous ne pensez pas à réaliser la délégation d’assurance ou si votre banquier insiste pour que vous contractiez dans son établissement, pas de panique. Deux lois sont là pour vous aider à faire baisser le coût de votre assurance emprunteur.

Grâce à la loi Hamon, pendant la première année de votre emprunt, vous pouvez changer à tout moment d’assurance emprunteur. Et depuis 2018 avec la loi Bourquin, vous pouvez le faire tous les ans à la date d’anniversaire.


02 November 2021
ÉCRIT PAR
Sumer Longet
Expert en renégociation des contrats