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1. La responsabilité du sinistre
Dans quels cas le locataire doit-il déclarer le sinistre ?
L’assurance du locataire prend en charge les sinistres qui affectent le mobilier de l’appartement. Le locataire doit ainsi déclarer les sinistres suivants à son propriétaire ainsi qu’à son assurance :
- Dégât des eaux ;
- Incendie ;
- Effraction, vandalisme ou cambriolage ;
- Dégradations suite à une catastrophe naturelle.
Si l’origine du sinistre se trouve directement dans le logement (par exemple une fuite d’eau due à un robinet cassé), c’est le contrat d’habitation du locataire qui prendra le relais.
Voici les deux cas spécifiques :
- Lorsque le sinistre est causé par un tiers. C’est le cas par exemple lorsqu’une canalisation d’un voisin cause un sinistre dans le logement habité par le locataire. Dans cette situation, un constat à l’amiable devra être rempli par les parties impliquées, et le locataire devra ensuite indiquer le sinistre à son assureur en joignant ce constat. Voici un modèle de constat à utiliser ;
- Lorsque le sinistre provient d’une partie commune de la copropriété et affecte le logement. Par exemple, dans le cas d’une rupture d’une canalisation de la copropriété qui causerait une fuite d’eau dans le logement, c’est à la fois le syndic de copropriété et le locataire qui doivent déclarer le sinistre.
Dans quels cas le propriétaire doit-il déclarer le sinistre ?
L’assurance du bailleur, contrairement au locataire, prendra en charge les dégâts survenant suite à l’usure naturelle du logement.
Il peut aussi arriver que le sinistre trouve sa source dans un vice de construction ou un défaut du bâtiment. Dans ce cas, c’est l’assurance responsabilité civile du propriétaire qui intervient. Celle-ci prend en charge une partie de l’indemnisation due aux victimes, et est, dans la plupart des cas, comprise dans l’assurance habitation.
2. La déclaration du sinistre
Quel que soit le sinistre, le mode de déclaration est le même :
- Le sinistre doit être déclaré dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte à l’assureur ;
- Il est possible de déclarer le sinistre auprès de son assurance par téléphone, en ligne sur leur site, par lettre recommandée ou en se rendant en agence directement ;
- Pour le mode de déclaration via une lettre recommandée, voici un modèle de lettre à utiliser.
Il existe différents cas de sinistres, voici ce qu’il faut savoir au cas par cas :
Dégât des eaux
Si la fuite provient d'une partie commune de l'immeuble ou de chez un voisin : une recherche de fuite doit être menée par un professionnel. Ensuite, le locataire doit alerter le gardien ou le syndic et le propriétaire bailleur. Il faudra ensuite remplir le constat amiable du dégât des eaux.
- Si la fuite provient d'une canalisation apparente de moins de deux ans : il est possible de le déclarer au plombier qui l'a installée : sa garantie couvre le logement pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux.
- Si la fuite provient d'une canalisation apparente de moins de deux ans : il est possible de le déclarer au plombier qui l'a installée : sa garantie couvre le logement pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux.
- Si la fuite provient d'une canalisation encastrée et que le logement a été construit il y a moins de dix ans : le constructeur ou l’assureur “dommages-ouvrage” devra être alerté. Ici, c’est la garantie décennale qui prendra le relais (suivant l’article 1792 du Code civil) : elle couvrira la réparation des dommages relevant de la responsabilité d'un des intervenants de la construction. La garantie décennale couvre les dommages survenus après la réception des travaux par le maître d'ouvrage pendant 10 ans. Le délai démarre le lendemain de la signature du procès-verbal de réception des travaux.
Attention : Une action ne peut pas être exercée plus de 10 ans après la réception des travaux.
Incendie
Le mode de déclaration reste le même. Il est néanmoins nécessaire de déclarer également l’incendie à la police ou à la gendarmerie s’il y a un soupçon d’incendie criminel.
Vol ou cambriolage
Avant de toucher à quoi que ce soit dans le logement, il est primordial de faire une liste des éléments volés ou endommagés, en apportant un maximum de preuves (photos ou détails textuels). Par la suite, une déclaration auprès de l’assureur peut être faite, et également un signalement auprès de la police ou de la gendarmerie.
Catastrophe naturelle
Si des dégâts importants se répercutent sur le logement, il est possible de missionner un expert auprès de son assureur pour évaluer les dégâts. Dans ce cas, il est important que locataire et propriétaire soient présents au moment de l'expertise afin d'apporter les précisions nécessaires. En étant présents, ils pourront chacun apporter des preuves des dégâts et comprendre les frais qui seront dûs par chacun. Ainsi, les quiproquos seront évités : par exemple si seulement un des deux est présent, il pourrait biaiser l’avis de l’expert en sa faveur.
3. L’indemnisation suite à un sinistre
Délais d’indemnisation
Suivant le type de sinistre, le délai d’indemnisation varie. Voici un tableau récapitulatif des différents délais :
Modes d’indemnisation
Selon l’assurance souscrite et les conditions acceptées à la souscription, différents modes d'indemnisation pourront être proposés :
- Une indemnisation en valeur de reconstruction. Le calcul de la valeur de reconstruction est égal au coût d'une construction à l'identique, au jour du sinistre, en retirant un taux de vétusté. Le taux de vétusté est calculé en fonction de l'ancienneté du bien, de son usage ou encore de son niveau d'entretien ;
- Une indemnisation en valeur d'usage ou en valeur à neuf. La valeur d'usage correspond à la valeur du bien, moins le taux de vétusté. La valeur à neuf est, quant à elle, la valeur d’usage, à laquelle on ajoute un complément d’indemnisation égal au coefficient de vétusté plafonné à 25 % ;
- Une indemnisation en rééquipement à neuf. Il s’agit d’une indemnisation égale à la valeur actuelle du bien, sans faire intervenir le coefficient de vétusté ;
- Une indemnisation de gré à gré : cette dernière indemnisation intervient dans le cas de sinistres légers (comme une fuite réparable facilement). L’assuré pourra alors réparer lui-même les dégâts causés par le sinistre, sans faire intervenir de professionnel et sera donc indemnisé sur cette base-là. Le montant proposé par l’assureur est censé couvrir le nettoyage, l’achat des matériaux nécessaires aux réparations et également le temps passé à faire les travaux.
Ainsi, le propriétaire est généralement responsable des dommages structurels et des problèmes majeurs du logement, tels que les dégâts des eaux ou les dommages causés par des catastrophes naturelles. En revanche, le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et de la préservation de ses biens personnels. Une communication ouverte entre les deux parties est essentielle pour une évaluation précise des dégâts, une répartition claire des responsabilités et une résolution efficace des problèmes liés aux sinistres.
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