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Le conseil syndical est l’un des principaux organes de la copropriété. Son rôle et l’étendue de ses responsabilités peuvent varier en fonction du mode de gestion adopté dans la copropriété. Dans cet article, nous allons voir qui peut devenir membre du conseil syndical, comment sont élus ses conseillers, les différentes missions du conseil syndical et le fonctionnement de cet organe.
Qu’est-ce que le conseil syndical ?
Le conseil syndical est un organe de la copropriété qui est considéré comme un relais entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Il assure les rôles de contrôle, d’assistance et de coordination.
Est-il obligatoire d’avoir un conseil syndical ?
Il est théoriquement obligatoire d'élire un conseil syndical, sauf si l’assemblée générale décide d’y renoncer. La résolution de ne pas nommer de conseil syndical doit être votée à la double majorité de l’article 26.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Les missions du conseil syndical
Le conseil syndical assure le relais entre les copropriétaires et le syndic ; il fluidifie la communication au sein de l’immeuble. Dans une copropriété gérée par un syndic professionnel ou bénévole, ses principales missions se résument à :
- Assurer le rôle d’intermédiaire et simplifier les échanges entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il est aussi plus facile pour le conseil syndical de remonter les problèmes en cas de dégâts ou d’incidents constatés ;
- Assister le syndic dans la préparation de l’ordre du jour pour les assemblées générales ;
- Donner son avis au syndic en cas de travaux d’urgence, sans délibération en assemblée générale ;
- Donner son avis et accord pour les travaux dont le montant dépasse le maximum fixé en assemblée générale ;
- Contrôler la comptabilité, les dépenses de la copropriété, la négociation des contrats ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel et l'exécution de ce dernier ;
- Assurer les missions déléguées par l’assemblée générale, par exemple le choix d’entreprise ou l’étude de devis pour d'éventuels travaux ;
- Rendre compte annuellement de sa mission devant l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale. Les conseillers syndicaux dressent le bilan de la mission du syndic au cours de l’année écoulée, ce qui permet aux copropriétaires de voter les prochaines décisions en étant pleinement informés.
La réforme de la copropriété et les nouveaux pouvoirs du conseil syndical
Entrée en vigueur le 1er juin 2020, l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient assouplir la gestion de la copropriété en accordant plus de pouvoir et de responsabilités au conseil syndical.
Ces modifications permettent :
- Des prises de décisions accélérées : la réforme de la copropriété permet au conseil syndical de prendre davantage de décisions seul. Cela est possible à condition que la décision soit au préalable votée à la majorité de tous les copropriétaires. Le conseil syndical doit également être composé d’au moins trois membres, tous couverts par une assurance responsabilité civile ;
- Une délégation qui ne concerne plus des actes déterminés, mais les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cela peut être des décisions qui concernent la gestion de travaux et entretien de l’immeuble, par exemple la passation des contrats de maintenance pour les équipements collectifs, la réparation d’escaliers etc.
La composition du conseil syndical
Qui peut être conseiller syndical ?
Le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétaires élus en assemblée générale. La nomination se fait à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Aucun nombre minimum ni maximum de membres n’est imposé.
Le syndic, son conjoint, son partenaire, ses parents en ligne collatérale jusqu’au second degré et ses employés, même en étant propriétaires d’un lot dans la copropriété en question, ne sont pas autorisés à rejoindre le conseil syndical.
Le président du conseil syndical
Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic, il assure le même rôle que les conseillers syndicaux. Il anime également les réunions du conseil syndical.
Le président est désigné parmi les membres du conseil syndical une fois constitué. Il est nommé lors de la première réunion, selon les modalités d’élection prévues par le règlement de copropriété, ou, à défaut, à la majorité des membres du conseil syndical.
Le conseil syndical peut cependant décider de ne pas nommer de président du conseil.
Le fonctionnement du conseil syndical
Comment fonctionne le conseil syndical ?
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont déterminées dans le règlement de copropriété qui précise les modalités de convocation des réunions du conseil, les règles de majorité, la périodicité des réunions, etc.
À défaut de précisions dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires fixe les règles de fonctionnement à la majorité de l’article 24.
Le conseil syndical, en ayant avisé le syndic, peut exiger une consultation de tout document lié à la gestion de la copropriété.
Les documents destinés au conseil syndical sont adressés au président du conseil syndical. Quand les documents sont envoyés à la demande du conseil syndical, ceux-ci sont adressés à l’ensemble des membres.
Quelle est la durée des mandats des membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de trois ans maximum, avec possibilité de renouvellement. Les membres peuvent mettre un terme à leur mandat par lettre recommandée adressée au syndic, avec avis de réception. L’assemblée générale peut de son côté révoquer un des conseillers en votant la décision à la majorité des voix.
Le conseil syndical peut-il être rémunéré ?
Les membres du conseil syndical et le président ne peuvent pas être rémunérés pour leurs fonctions, et ce, même si le conseil syndical est en syndic coopératif.
En revanche, les frais engagés par le conseil syndical sont déduits du budget de la copropriété et répartis entre tous les copropriétaires à la hauteur de leur quote-part des parties communes.
La révocation du conseil syndical
Pour quels motifs peut-on révoquer son conseil syndical ?
La loi évoque la révocation d’un membre du conseil syndical, mais ne donne pas de précisions sur les motifs pouvant la justifier, on peut cependant les déduire des textes ou de la pratique de jurisprudence. Cela peut être une mauvaise exécution des missions ou un abus de pouvoir, comme par exemple :
- Un paiement de frais personnels avec les fonds de la copropriété ;
- Un refus d’un des conseillers syndicaux de convoquer une assemblée générale ;
- Un conflit d’intérêt avec le syndic dans le cadre du syndic bénévole ou professionnel.
Comment révoquer son conseil syndical ?
Il est possible de révoquer un membre du conseil mais pas le conseil syndical dans sa globalité, en raison d'inexistence d’une personnalité juridique.
Pour révoquer un conseiller, l’assemblée générale doit adopter la délibération à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Pour ce faire, vous devez identifier les fautes du conseiller syndical concerné et ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale sa révocation en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception du syndic actuel. L’assemblée générale doit également prévoir à l’ordre du jour la nomination du successeur à la majorité absolue des copropriétaires.
