Tout savoir sur la gestion des contrats en corpopriété
Pour entretenir les parties communes de sa copropriété et assurer la bonne tenue de l’immeuble, il est nécessaire de souscrire à un certain nombre de contrats d’entretien et d’assurance. Mais comment les souscrire et les résilier ? On fait le point sur les contrats en copropriété.
Quels sont les contrats souscrits au nom de la copropriété ?
Les contrats obligatoires pour sa copropriété
Pour être maintenus en bon état et respecter les normes de sécurité, le syndicat des copropriétaires doit souscrire à un certain nombre de contrats :
- Le contrat d’entretien du chauffage collectif, obligatoire depuis septembre 2009 : ici, le prestataire choisi par la copropriété va être chargé de vérifier le bon fonctionnement des appareils, la régulation de la chaudière et la bonne tenue d’un livret d’entretien ;
- Le contrat d’entretien de l’ascenseur conformément à l’article L. 125-2-5 du Code de la construction et de l’habitation ;
- Le contrat d’entretien des appareils motorisés pour les portes et les portails automatiques ;
- Le contrat d’entretien des dispositifs de sécurité incendie ;
- L’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ;
- L’assurance de la copropriété, qui a pour objet la prise en charge financière en cas de sinistre trouvant son origine dans les parties communes (une fuite d’eau par exemple) ;
- L’assurance dommage-ouvrage en cas de travaux en copropriété.
Pour se prémunir contre ce type de risques dans vos logements individuels, pensez à souscrire une assurance habitation, elle aussi, obligatoire pour tous les occupants de logements individuels (propriétaire occupant ou locataire).
Les contrats conseillés pour sa copropriété
Si ces contrats ne sont pas obligatoires, ils sont toutefois vivement conseillés pour maintenir l’immeuble et ses parties communes en bon état et se prémunir contre les risques de sinistres éventuels :
- Les contrats de nettoyage des parties communes et des espaces verts ;
- Les contrats d’entretien des vide-ordures et locaux poubelles ;
- Tout contrat d’entretien spécial relatif aux équipements de la copropriété : piscine, court de tennis, etc. ;
- Le contrat d’assurance multirisque immeuble.
Certains règlements de copropriété prévoient que l’assurance multirisque immeuble est obligatoire. Dans tous les cas, nous vous recommandons fortement de souscrire à un tel contrat pour bénéficier d’une couverture en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou de catastrophe naturelle par exemple.
Souscrire un contrat pour sa copropriété : la marche à suivre
En qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, c’est le syndic de copropriété qui a le pouvoir de souscrire tous les contrats de la copropriété. Cependant, selon la nature des contrats, les conditions de souscription diffèrent.
Distinguons tout d’abord les contrats d’entretien des contrats d’assurance de la copropriété.
La souscription des contrats d’entretien de la copropriété
De par ses missions, le syndic de copropriété est habilité à conclure tous les actes utiles à la bonne gestion des parties communes. Ainsi, il peut souscrire librement tous les contrats simples d’entretien sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par contrat simple d’entretien, on entend tout contrat nécessaire pour le bon fonctionnement de l’immeuble et de ses équipements communs. Il s’agira par exemple d’un contrat d’entretien des espaces verts ou de maintenance de l’ascenseur.
C’est également le syndic qui choisit le prestataire après mise en concurrence. Toutefois, si le devis du prestataire dépasse le seuil de consultation déterminé en assemblée générale, alors le syndic devra obligatoirement consulter le conseil syndical avant signature.
Si les contrats d’entretien sont des contrats d’assistance totale sur abonnement, alors le syndic doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant de signer le contrat. Pour cela, il doit ajouter la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il devra annexer différents devis de prestataires à la convocation d’assemblée générale.
Le jour du vote, la résolution devra être approuvée à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les copropriétaires se mettent également d’accord sur le prestataire choisi en fonction des devis annexés à la convocation.
La souscription des contrats d’assurance de la copropriété
En ce qui concerne la souscription d’un contrat d’assurance, elle est soumise à un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. De la même façon que pour les contrats d’entretien, le syndic devra préalablement procéder à une mise en concurrence des différentes compagnies et courtiers et annexer à la convocation les devis effectués.
Le jour du vote, les copropriétaires choisiront de souscrire tel ou tel contrat et choisiront un devis parmi ceux proposés par le syndic de copropriété.
On peut toutefois nuancer ces propos pour l’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Comme ce contrat est obligatoire, si l’assemblée générale refuse la souscription de l’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, alors l’assurance peut être librement contractée par le syndic pour le compte du syndicat.
Résilier un contrat pour sa copropriété : le principe
Généralement, les contrats souscrits pour la copropriété sont à tacite reconduction. Cela signifie que vous n’avez pas besoin d’exprimer votre consentement pour renouveler le contrat, il est automatiquement reconduit.
Toutefois, il est tout à fait possible de résilier le contrat avant sa date d’échéance. Pour cela, vous devez respecter le préavis inscrit dans le contrat et notifier le prestataire de votre demande de résiliation de contrat avant la date d’échéance. Pour ce faire, il vous suffit d’envoyer simplement une lettre recommandée avec accusé de réception.
La copropriété est toutefois engagée auprès du prestataire jusqu’à la date d’échéance du contrat. Cela signifie que les copropriétaires sont quand même redevables du montant de la prestation qui sera intégré aux charges de copropriété.
Résilier un contrat en copropriété : la loi Chatel
Depuis la loi Chatel, entrée en vigueur en 2007, les prestataires sont dans l’obligation de vous prévenir de la possibilité de résilier votre contrat au plus tôt trois mois avant la date limite de résiliation. Ils doivent également vous transmettre un avis d’échéance du contrat au plus tard un mois avant cette date limite.
Toutes les personnes non-professionnelles peuvent dénoncer un contrat de copropriété au nom de la loi Chatel. Ainsi, le syndicat des copropriétaires mais également le syndic bénévole ou le syndic coopératif peuvent dénoncer les contrats qui ne respectent pas la loi Chatel.
Pour résilier un contrat au nom de la loi Chatel, vous devez remplir deux conditions cumulables :
- Un vote en assemblée générale des copropriétaires sur la résiliation du contrat à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 ;
- Un manquement du prestataire : soit parce qu’il ne vous a pas averti du délai pour résilier le contrat, soit parce qu’il vous a averti mais que l’information n’a pas été adressée clairement au syndicat des copropriétaires (absence de mention de la date limite de résiliation par exemple).
Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires doit envoyer au prestataire une lettre de dénonciation du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en demandant le remboursement des mois payés en trop si le contrat a été tacitement reconduit en violation de la loi Chatel.
