Les différentes assurances des propriétaires bailleurs

Les propriétaires bailleurs sont parfois inquiets de louer leur bien immobilier. Loyers impayés, incidents, dégâts des eaux… Les risques sont nombreux. Pour s’en prémunir et avoir l’esprit tranquille, voici les principales assurances et garanties à souscrire.

L’assurance PNO

L’assurance PNO (assurance propriétaire non-occupant) s’apparente à une assurance en responsabilité civile. Destinée aux propriétaires bailleurs, elle vient compléter les garanties prévues dans l’assurance copropriété. Elle permet aussi d’obtenir réparation pour tous les risques qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation du locataire.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, la souscription à l’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires d’un bien en copropriété. L’assurance propriétaire non-occupant est une assurance multirisque habitation dédiée aux biens locatifs. Elle offre les mêmes garanties, notamment la couverture des actes de vandalisme ; des dégâts des eaux, ainsi que ceux causés par un incendie, une explosion ou des catastrophes naturelles.

En plus de ces garanties basiques, cette assurance permet aussi de profiter d’une protection optimale pour les situations suivantes :

- Le défaut d'assurance du locataire : certaines assurances PNO se substituent à l'assurance du locataire si celui ne l'était pas en dépit de son obligation légale ;

- Les recours de locataires : c’est par exemple le cas où le locataire entamerait une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire bailleur pour non-respect de la salubrité du logement ;

- Les troubles de jouissance : le bailleur propriétaire peut engager une procédure de dédommagements au cas où son locataire n’honorerait pas les clauses prévues dans le contrat de location. On parle de trouble de jouissance lorsqu’il met par exemple en colocation délibérément une partie de son logement.

Il faut savoir que l’étendue des couvertures d’une assurance PNO (propriétaire non-occupant) peut varier d’un assureur à un autre. De ce fait, il est intéressant de lire toutes les clauses du contrat avant d’y apposer votre signature. En effet, d’autres garanties supplémentaires telles que la perte de loyer ou encore le remboursement des frais d’expert d'assuré peuvent être incluses dans l’offre d’assurance et sont un vrai plus pour un bailleur.

D’une manière générale, le prix de l’assurance propriétaire non occupant oscille en fonction de la compagnie d’assurance, le niveau de garantie, le montant du loyer et parfois de l’emplacement géographique du logement. À titre indicatif, le coût de cette assurance est en général entre 100 et 200 euros par an mais certains courtiers spécialisés proposent des garanties complètes à partir de 70 euros par an.

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La garantie loyers impayés (GLI)

Les impayés de loyers sont parmi les principales sources de litiges avec les locataires. En France, cette situation représente près de 42 % des cas recensés, selon une étude réalisée en 2015. Pour faire face à la défaillance d’un locataire, le propriétaire bailleur peut souscrire à une garantie loyers impayés (GLI).

Le fonctionnement de cette offre d’assurance est simple : la compagnie d’assurance s’engage à payer le montant des impayés et à couvrir les frais liés à la procédure d’expulsion du locataire. En contrepartie, vous devez payer un coût d’assurance compris entre 2,5 à 5 % du loyer annuel par an. On peut dire que le prix de la garantie loyers impayés est moindre alors que le montant couvert par la compagnie d’assurance peut être conséquente en cas de défaillance du locataire. De ce fait, la souscription à la garantie loyers impayés offre une sécurité maximale aux propriétaires bailleurs.

Pour profiter d’un dédommagement de la part de son assureur, le propriétaire bailleur doit respecter quelques conditions :

- Il est indispensable que le bail soit composé d’un article sur la clause résolutoire.

- Il est également requis de suivre à la lettre toutes les procédures prévues par le contrat d’assurance pour recouvrer les loyers impayés. Ainsi, la compagnie d’assurance peut exiger une copie de la lettre avec accusé de réception ainsi qu’une copie de la saisine d’huissier.

Il faut savoir que les garanties prévues par la garantie loyers impayés sont variables. Cependant, quelle que soit l’assurance que vous choisissez, l’offre doit prévoir des garanties de base comme le remboursement des impayés, plus précisément le loyer, les charges et les taxes ainsi que l’éventuelle dégradation du bien en location. D’autres garanties optionnelles peuvent aussi être proposées par l’assureur telles que les frais judiciaires, les vacances locatives, etc.

L’assurance de protection juridique pour bailleur

Vous êtes propriétaire bailleur ? Vous êtes en litige avec un de vos locataires ? La compagnie d’assurance peut prendre en charge tous les frais occasionnés par une procédure contentieuse. Dans la plupart des cas, l’assurance de protection juridique pour bailleur est une des garanties optionnelles de l’assurance propriétaire non-occupant. Toutefois, il est tout à fait envisageable de souscrire à cette offre d’assurance indépendamment. Dans ce cas-là, la couverture ne se limite pas au règlement de litiges avec les locataires, mais s’étend vers d’autres volets comme le droit à la consommation ou les affaires familiales.

En ce qui concerne la formule d’assurance dédiée aux bailleurs, les garanties sont étendues, entre autres :

- L’accompagnement juridique : il permet aux assurés de solliciter à tout moment l’aide d’un juriste. Pour cela, ils ont la possibilité d’opter pour une grande variété d’outils (les appels téléphoniques, les plateformes en ligne, la consultation…) ;

- Le règlement des litiges à l’amiable ;

- Les frais de procédure judiciaire : lorsque le tribunal est saisi pour traiter l’affaire, l’assureur prend en charge les honoraires de l’avocat, de l’huissier ou de l’expertise.

Il est important de préciser que ce type d’assurances ne peut être engagé que pour un fait qui concerne le bien immobilier. Aussi, tous les différends avec le locataire, la banque, l’acquéreur, le syndic professionnel, l’agent immobilier… peuvent être couverts.

Certains assureurs prévoient quelques exclusions pour limiter le champ d’application du contrat d’assurance. L’offre d’assurance ne permet pas par exemple de couvrir les litiges qui ont eu lieu avant la signature du contrat d’assurance.

En matière de tarif, le coût de la cotisation annuelle est estimé entre 60 € et 90 € par an pour un logement d’habitation. Ce prix peut être légèrement supérieur pour la couverture d’un local commercial.

La location d’un bien immobilier est une source de revenus stables. Pour éviter d’être confronté à un problème, il est plus prudent de contracter une assurance dédiée spécialement aux propriétaires bailleurs.



Posté par Raphaël Di Meglio, le 25 juin 2020