Faire face aux impayés des locataires

Le bailleur investit de l’argent dans un logement et le loue pour qu’il soit le plus rentable possible. Mais malheureusement, il peut parfois se retrouver confronté à des locataires qui ne paient pas le loyer fixé. Si vous êtes dans ce cas, de nombreuses solutions existent. On vous les détaille dans cet article.

Comment se prémunir contre le risque d’impayés de loyers ?

Le bailleur investit dans l'immobilier avec pour but d’être rentable. C’est pour cela qu'il doit se protéger contre d'éventuels impayés qui pourraient le mettre dans une situation difficile. En premier lieu, le choix du locataire est sûrement la partie la plus importante du rôle de propriétaire. Un bon locataire est une personne qui peut prouver sa solvabilité et sa capacité à payer le loyer à temps.

Mais de simples pièces justificatives ne suffisent pas à rassurer un bailleur. De nombreux dispositifs ont été mis en place pour éviter l’accumulation d’impayés de loyers qui mettent à mal les finances des deux parties. Tout d’abord, le bailleur est en droit de demander plusieurs garanties financières de la part du locataire telles que :

  • Le dépôt de garantie : il s’agit d’une somme d’argent versé au moment de la signature du bail. Le dépôt de garantie sert de filet de sécurité au bailleur en cas d’impayés de loyers ou de dégradation de la part du locataire ;
  • La caution solidaire ou simple : il s’agit d’un garant solvable qui s’engage à la signature du bail à payer toutes les dettes du locataire.
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Attention !

Le choix du garant est tout aussi important que le choix du locataire.

Le bailleur peut également assurer ses arrières en souscrivant à diverses assurances :

  • La Garantie Loyer Impayés (GLI) : C’est une assurance privée qui prend en charge les éventuels impayés du locataire ;
  • La Garantie Visale : C’est un dispositif mis en place par Action Logement qui couvre d'éventuelles dettes locatives.

Première étape : la résolution à l’amiable

Si vous êtes confronté à un impayé de loyer, la première chose à faire en tant que bailleur est de contacter son locataire par lettre simple ou par mail. Bien sûr, il est possible d’échanger par téléphone mais nous vous recommandons de garder une trace écrite. Le but premier des deux parties est de coopérer. Un impayé peut rester un événement isolé, et en échangeant sur la situation, il est souvent possible de trouver une solution qui convienne aux deux parties.

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Attention !

Les parties peuvent également prendre contact avec un conciliateur de justice pour aider à instaurer le dialogue. Il ne s’agit pas d’une procédure judiciaire. Faire appel à un conciliateur est gratuit mais cela peut allonger le temps de la résolution amiable.

Si les deux parties trouvent un arrangement, il doit être consigné par écrit, daté et signé par le bailleur et le locataire.

Pour traiter un impayé de loyer, il faut distinguer s’il s’agit d’un impayé isolé ou si le locataire est débiteur depuis plusieurs mois.

Les solutions pour les impayés isolés

La solution généralement la plus arrangeante est l’étalement du loyer en retard sur les prochaines échéances. Le bailleur est en droit de demander le paiement total du loyer, mais sa requête aura peu de chance d’être entendue. En répartissant le montant de la dette sur plusieurs mois, le locataire se voit dans l’obligation de payer le loyer mensuel, en plus d’une partie de sa dette. Les modalités du montant dépendent de l’accord passé entre locataire et propriétaire.

Il est également possible de réduire une partie de la créance. Dans le cas d’une mauvaise passe financière, réduire la dette permet d’éviter l’accumulation de loyers impayés en échange d’un sacrifice de la part du créancier sur la somme à recevoir.

Le but principal de ces solutions est de s’assurer que le locataire puisse continuer à payer les prochaines échéances plutôt que de vouloir recevoir à tout prix les loyers manquants.

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Bon à savoir :

L’étalement du loyer et la réduction de la dette sont à envisager si, en tant que bailleur, vous ne souhaitez pas engager de procédures judiciaires de recouvrement ou d’expulsion.

La crise sanitaire a été synonyme d’une baisse de revenus pour de nombreux foyers. Cela a fait bondir les impayés de loyers. Des dispositifs ont donc été mis en place par le gouvernement. Il est notamment possible de contacter un numéro vert pour recevoir des réponses. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) reste également disponible pour apporter une aide financière aux locataires ou aux propriétaires ayant des problèmes financiers. Pourtant, aucune mesure d’allégement de loyers d’habitation n'a été mise en place.

En revanche, pour les locataires commerciaux, un crédit d’impôt pour les bailleurs renonçant à leurs loyers a été mis en place pendant la crise sanitaire.

Le cas d’impayés réguliers

Dans certains cas, il peut arriver que les impayés soient fréquents. C’est par exemple le cas suite à un changement dans la vie du locataire tels que la perte d’un emploi ou un divorce. Dans ce cas, le bailleur et le locataire ont tout intérêt à s’entendre sur une éventuelle rupture du bail par anticipation. Cela évitera au locataire un surendettement auprès de son bailleur ainsi que des mois de procédures judiciaires.

Conformément à l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut demander la résiliation de son bail à tout moment. Pour cela, il doit notifier son propriétaire de son intention de quitter le logement par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Attention !

Le préavis en location meublée est d’un mois. Dans le cas d’une location vide, celui-ci est de trois mois mais il peut être réduit à un mois sous certaines conditions (logement en zone tendue, perte d’un emploi ou obtention d’un logement social par exemple). La période de préavis commence à la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur. Pendant ce temps, le locataire doit s’acquitter de son loyer. Pour éviter d’autres impayés, le bailleur et le locataire peuvent trouver un accord pour réduire la durée du préavis.

Deuxième étape : faire appel à la caution et/ou aux assurances impayés

La caution solidaire et simple

Si la tentative de résolution à l’amiable échoue, le bailleur peut se tourner vers la caution qui a été mise en place au moment de la signature du bail. Cette étape est obligatoire avant de passer à une procédure judiciaire. En effet, avant de porter l’affaire devant un tribunal, le bailleur doit prouver qu’il a contacté la caution, après l’échec de la relance du locataire, et respecter les différents délais.

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Bon à savoir :

Le recours à une caution lors de la signature du bail est très répandu mais la caution n’est pas systématique dans la signature d’un contrat de bail. Le bailleur peut donc, après avoir relancé le locataire par courrier simple et mise en demeure, directement passer à la troisième étape : l’injonction de payer.

Il existe deux types de caution : solidaire et simple. C’est dans l’acte de cautionnement signé par le garant qu’est spécifiée la forme de la caution. Le bailleur peut faire appel à la caution solidaire dès le premier impayé. Dans le cas d’une caution simple, le bailleur doit d’abord entamer des procédures contre le locataire avant de pouvoir faire appel à la caution simple.

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Bon à savoir :

En l'absence de précision, par défaut, on considère que le garant se porte caution simple.

La caution simple

La première étape est d’envoyer une lettre par courrier simple au locataire après la première échéance ratée contenant un rappel de paiement. Si dans les 15 jours, le locataire n’a toujours pas procédé au paiement, le bailleur pourra le mettre en demeure le locataire de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas de l’échec de la relance, le bailleur doit s’adresser à un huissier qui s’occupera d'envoyer un commandement de payer au locataire. Si, même après l’injonction de l'huissier, le locataire ne paye toujours pas ses dettes locatives, le bailleur peut alors saisir la caution par lettre recommandée avec accusé de réception.

La caution solidaire

Dès le premier impayé, le bailleur peut se retourner vers la caution solidaire. Le bailleur doit envoyer un courrier simple et ensuite une mise en demeure au locataire sous quinze jours après l’échec du premier courrier. En cas de non-paiement, le bailleur peut saisir la caution solidaire par lettre recommandé avec accusé de réception.

Les assurances des propriétaires bailleurs

Si le propriétaire a souscrit à une assurance pour lutter contre les impayés telle que la Garantie Loyers Impayés (GLI), il est possible de les contacter après des relances infructueuses auprès du locataire. Dans ces cas-là, l’assurance s’acquitte de la totalité des dettes du locataire conformément aux garanties prévues dans le contrat. C’est ensuite à l’assurance de se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des frais avancés.

Si le locataire ou le bailleur reçoit une allocation logement, le propriétaire est dans l’obligation de prévenir la Caisse d’Allocation Familiale ou la Caisse de Mutualité Sociale Agricole.

Dans ces cas-là :

  • Si le bailleur touche les allocations : Il doit notifier la CAF ou la CMSA quand le montant de la dette du locataire est équivalent à deux mois de loyer net et charges ;
  • Si le locataire touche les allocations : Le bailleur doit notifier la CAF ou la CMSA quand le montant de la dette du locataire est équivalent àdeux fois le montant du loyer brut mensuel et charges.

Troisième étape : le recours juridique et le recouvrement des impayés

Après l’échec des relance, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire de recouvrement. Plusieurs cas peuvent se présenter :

  • Le locataire n’a pas de caution : c’est le locataire qui est le débiteur ;
  • Le locataire a une caution simple : le locataire doit prouver son insolvabilité pour que le bailleur puisse faire intervenir la caution simple. Le locataire est le débiteur ;
  • Le locataire a une caution solidaire : le bailleur peut assigner le locataire et la caution solidaire. Ils sont tous deux débiteurs.

Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité du lieu géographique où se situe le logement. Pour ce faire, le bailleur doit se munir des pièces justificatives attestant des impayés du locataire et de la caution le cas échéant, ainsi qu’une demande en injonction de payer devant le juge. Le juge peut alors rendre une ordonnance d’injonction de payer au débiteur. C’est le bailleur qui doit en notifier le débiteur par lettre recommandé avec accusé de réception.

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Bon à savoir :

Si la dette est inférieure à 5 000 €, une procédure simplifiée est prévue dans la loi no 2015-990 du 6 août 2015. Le créancier peut simplement saisir un huissier de justice qui enverra une injonction de payer au débiteur.

Une fois l’injonction de payer reçue, le débiteur dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette. Passé ce délai, si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut constater la résiliation du bail. La procédure de résiliation peut se faire en parallèle de la procédure d'injonction de payer auprès de la caution.

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Attention !

La clause résolutoire fait partie de la plupart des baux. Elle permet au bailleur d’exiger une résiliation du bail en cas d’impayés de loyer. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour qu’il assigne en justice le locataire. Dans ce cas, le juge peut alors trancher en faveur d’une résiliation judiciaire du bail.

Etape finale : la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Si le propriétaire peut constater une résiliation du bail, il ne peut pas lui-même expulser un locataire. C’est l’huissier de justice qui en a le pouvoir.

Pour expulser son locataire, le bailleur doit donc contacter le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité du lieu géographique où se situe le logement et lui faire part de sa situation avec le locataire. Après étude des pièces justificatives attestant des impayés et des relances infructueuses, le juge pourra ordonner un avis d’expulsion.

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Attention !

Le juge peut également choisir d’accorder un délai au locataire s’il pense que celui-ci peut s’acquitter de sa dette. Si la résiliation du bail tombe en période de trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion sera automatiquement reportée.

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Bon à savoir

Au cours de l’année 2020, en raison de la crise sanitaire, le gouvernement avait prolongé la trêve hivernale jusqu’au 10 Juillet 2020. Aucune mesure de rallongement n’a encore été annoncée pour la trêve hivernale 2021, mais il reste possible que le gouvernement annonce une mesure dans ce sens.

C’est l'huissier qui procède ensuite à l’expulsion du locataire.


06 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
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