Que faire en cas de trouble du voisinage ?

Les troubles du voisinage peuvent causer de nombreux problèmes, a fortiori si vous louez votre bien. En effet, le bailleur, même s’il n’est pas occupant du logement, peut voir sa responsabilité engagée dans certaines situations. Découvrez tous les recours pour faire face à des troubles du voisinage.

Les troubles du voisinage, qu’est-ce c’est ?

Les troubles du voisinage correspondent à des nuisances générées par une personne, une chose ou un animal et qui causent un préjudice à l’occupant d’un logement. Les nuisances sont généralement sonores. Il peut s’agir de bruits de voix mais aussi d’instruments de musique, d’aspirateurs ou d’aboiements par exemple.

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Bon à savoir :

Le tapage nocturne est un cas particulier de nuisance sonore. Il s’agit d’une nuisance sonore intervenant la nuit, entre 22h et 7h du matin.

Par ailleurs, il convient de noter que les nuisances peuvent être également olfactives comme par exemple la fumée de cigarettes, l’odeur d’un barbecue ou l’amoncellement d’ordures ménagères.

Pour être considéré comme un trouble du voisinage, les bruits ou les odeurs doivent être fréquents, intenses et durer dans le temps. Ces notions peuvent paraître assez vagues. C’est pourquoi, si le litige vient à être porté devant les tribunaux, c’est le juge qui tranchera en reconnaissant ou non un trouble du voisinage.

Les troubles du voisinage sont souvent source de conflits en copropriété. En tant que propriétaire bailleur, voici les recours à mettre en œuvre pour vous protéger contre les troubles du voisinage.

Le locataire est victime d’un trouble du voisinage

Quelle est la responsabilité du bailleur face à des troubles du voisinage ?

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1719 du Code civil, le bailleur se doit d’assurer une jouissance paisible du logement à son locataire.

Or, les nuisances sonores ou olfactives sont qualifiées de “troubles de fait”, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une action commise par un tiers qui empêche le locataire d’utiliser sereinement et paisiblement son logement. Il convient toutefois de noter que le bailleur n’est pas considéré responsable des actions d’un tiers.

Néanmoins, face à des troubles du voisinage, le locataire est parfaitement en droit de donner son congé en cours de bail. Il est donc dans l’intérêt du bailleur d’accompagner son locataire pour résoudre les troubles du voisinage dont il est victime.

Par exemple, certains règlements de copropriété contiennent des règles relatives aux nuisances sonores ou olfactives. Dans ce cas, le bailleur, au nom de son locataire, peut contacter le syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de d’intervenir et de faire appliquer les dispositions du règlement.

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Pour rappel :

L'une des missions du syndic de copropriété est de veiller au respect du règlement de copropriété

Il est également possible de contacter la mairie pour qu’elle fasse appliquer l’arrêté préfectoral en place, le cas échéant. Vous pouvez également prendre directement contact avec l’auteur des nuisances par courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de cesser les troubles constatés.

Quels sont les recours contre un trouble du voisinage?

Si les troubles continuent malgré l’intervention du syndic de copropriété ou de la mairie, l’affaire peut être portée devant les tribunaux. Cependant, il est obligatoire de faire appel en amont à un conciliateur de justice. Ainsi, la victime et l’auteur des nuisances pourront tenter de trouver une solution amiable.

Dans le cas où la rencontre se solde par un échec, un huissier de justice pourra être appelé sur les lieux pour constater les nuisances. En dernier recours, la victime pourra saisir le tribunal de proximité pour obtenir le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, l’insonorisation du logement de l’auteur des nuisances ou la résiliation du bail.

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Attention !

L’auteur des nuisances peut à son tour saisir le tribunal s’il juge la procédure abusive. Nous vous conseillons donc de conserver tous les documents pouvant servir de preuves tels que les constats d’huissier, les témoignages du voisinage, les échanges écrits avec l’auteur des nuisances, etc.

Le locataire est coupable de trouble du voisinage

Quelle est la responsabilité du bailleur face à des troubles du voisinage ?

La loi sur les rapports locatifs dispose que le bailleur a l'obligation de faire cesser les troubles du voisinage causés par son locataire. Par ailleurs, si une victime entame une procédure judiciaire contre le locataire, le bailleur pourra également être tenu comme responsable.

Le bailleur se doit donc d’agir dès qu’il est informé des troubles causés par son locataire. Il peut être notifié directement par la victime des nuisances ou par le syndic de copropriété dans le cas d’un non-respect du règlement de copropriété. Cette notification doit être accompagnée d’une mise en demeure.

Dès réception, le bailleur doit adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire pour lui demander de cesser les nuisances. En cas d’échec de sa demande, il doit organiser une rencontre avec un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution amiable. Si aucune solution n’a pu être trouvée ou si les nuisances persistent, la victime ou le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision de justice.

Comment obtenir la résiliation du bail pour trouble du voisinage ?

En tout dernier recours, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail. La marche à suivre diffère selon la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

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Bon à savoir :

La clause résolutoire est un dispositif permettant au bailleur de résilier le contrat sans faire appel à un juge, en cas de manquement du locataire à ses obligations.

  • Cas n°1 : Le contrat contient une clause résolutoire

Depuis la loi n°2007-297 du 5 Mars 2007, la clause résolutoire peut s’appliquer lors d’un trouble du voisinage causé par le locataire. Pour constater la résiliation, le bailleur doit tout d’abord obtenir une reconnaissance du trouble du voisinage de la part d’un juge des contentieux de la protection. Pour cela, il peut saisir le tribunal judiciaire dont dépend le logement. Une fois le trouble reconnu, le bailleur peut immédiatement résilier le contrat de location. Contrairement à un congé du propriétaire, aucun préavis ne s’impose.

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Attention !

Si des voisins entament une procédure contre son locataire et obtiennent la reconnaissance du trouble du voisinage, le bailleur peut se servir de cette décision de justice pour faire appliquer la clause résolutoire.

  • Cas n°2 : Le contrat ne contient pas de clause résolutoire

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, la procédure est un peu plus complexe.

Pour obtenir une résiliation du bail, le bailleur doit tout d’abord saisir le tribunal et assigner le locataire par acte d’huissier. C’est le juge qui reconnaîtra ou non la nuisance et qui prononcera, le cas échéant, la résiliation du bail. En effet, celle-ci ne s’applique pas automatiquement en cas de trouble du voisinage et dépend de l’appréciation du juge.

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Bon à savoir :

Si la date de fin de bail approche et que le délai de préavis de six mois n’est pas dépassé, le bailleur peut également donner congé à son locataire. En effet, le trouble du voisinage entre dans la catégorie du congé pour motif légitime et sérieux. Dans le cas où le locataire conteste le motif de résiliation devant un juge, le bailleur devra apporter les preuves du trouble du voisinage.


04 mars 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
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