Rénovation énergétique : le guide pour les copropriétaires

Travaux de rénovation énergétique : définition

La rénovation énergétique en copropriété implique la réalisation de travaux visant à améliorer les performances énergétiques du bâtiment. L'objectif principal de cette démarche est de réduire la consommation d'énergie des copropriétaires, ce qui a pour conséquence de diminuer à long terme les charges de copropriété et d'améliorer le confort de vie des résidents.

‍

Bon à savoir :

En complément des travaux entrepris au niveau de la copropriété dans son ensemble, les copropriétaires ont également la possibilité d'effectuer des travaux de rénovation énergétique à l'intérieur de leurs lots privatifs. Cela peut contribuer de manière significative à l'efficacité énergétique globale de l'immeuble.

‍

Pourquoi faire des travaux de rénovation énergétique ?

Rénovation énergétique chez soi 

La rénovation énergétique au sein d’un logement offre à la fois : 

• Une baisse de la consommation énergétique de votre logement ; 
• Une réduction des factures liées au chauffage et à l'électricité ;
• Une valorisation de la valeur immobilière de votre bien, renforçant son attractivité pour la vente ou la location ;
• Une diminution des émissions de CO2 liés à votre consommation d’énergie. 

C’est donc un choix intéressant sur le long terme, que l’Etat promeut aujourd’hui au travers la réglementation, la loi Climat et Résilience, et les nombreuses aides disponibles pour couvrir tout ou partie de ces dépenses. Que vous envisagiez de renforcer l'isolation, de moderniser le système de chauffage, d'optimiser la ventilation ou d'intégrer des sources d'énergies renouvelables, il existe des aides publiques pour vous aider dans cette démarche.

‍

Rénovation énergétique dans toute la copropriété

Si des travaux tels que le ravalement, l'accessibilité ou la toiture sont à l'ordre du jour dans votre copropriété, c'est l'occasion idéale de les combiner à des actions de rénovation énergétique.

Associer plusieurs chantiers de rénovation énergétique permet d'assurer une amélioration optimale de la performance énergétique des immeubles. Une approche collective et coordonnée est plus efficace que la réalisation de multiples travaux échelonnés dans le temps. 

En outre, cela permet à la copropriété de prétendre au dispositif financier MaPrimeRénov’ Copropriétés (détails ci-après), des gains d’efficacité énergétique d'au moins 35% doivent résulter de ces travaux.

Les principaux avantages de mener plusieurs interventions simultanément sont nombreux :

• Économies d'échelle : vous payez moins cher que si chacun s’y prend indépendamment pour une maîtrise budgétaire ; 
• Simplification administrative : les dossiers administratifs sont centralisés par le syndic de copropriété et, le cas échéant, le conseil syndical ;
• Réduction de la période totale des travaux : vous limitez la durée des désagréments en évitant des multiples travaux éparpillés ;
• Accès aux primes bonus MaPrimeRénov’ : vous renforcez vos chances de bénéficier d’aides bonus comme « sortie de passoire » ou « BBC ».

‍

Bon à savoir :

Le label Bâtiment à Basse Consommation (BBC) caractérise les constructions les plus performantes en matière d'économie d'énergie. À l'opposé, on parle de « passoires énergétiques » pour désigner les bâtiments ayant obtenu une étiquette de consommation F ou G lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE).  Pour décrocher le bonus « sortie de passoire », il est impératif de sortir des classifications F et G en réduisant la consommation énergétique du bâtiment à moins de 330kWh/m2 par an.

‍

Rénovation obligatoire en copropriété : est-ce obligatoire ?

Bien que la législation actuelle n'impose pas formellement aux copropriétés d'entreprendre des travaux de rénovation énergétique, l'orientation éco-responsable du secteur immobilier s'accentue. Les nouvelles lois, telles que la loi Climat et Résilience, traduisent une volonté claire de rendre le secteur immobilier plus respectueux de l'environnement. En conséquence, même si ces travaux ne sont pas encore rendus obligatoires, leur réalisation s'avère fortement recommandée, en particulier pour les propriétaires-bailleurs et les copropriétaires désireux de vendre leur bien.

Voici un récapitulatif des évolutions législatives en place et à venir à connaître : 

• Depuis janvier 2021 : En zones tendues, les bailleurs ne peuvent désormais plus augmenter le loyer des logements classés F ou G par leur DPE ;
• Depuis juillet 2021 : Toutes les annonces immobilières, qu'il s'agisse de location ou de vente, doivent désormais mentionner les étiquettes énergie et climat du bien concerné ;
• Depuis janvier 2022 : Chaque annonce immobilière doit inclure une estimation des dépenses énergétiques du bien, qu'il soit à louer ou à vendre ;
• Janvier 2023 : Les logements ayant une consommation énergétique dépassant 450kWh par m2/an ne seront plus autorisés à la location ;
• Janvier 2028 : Fin des "passoires thermiques" sur le marché locatif. Seuls les logements ayant une consommation inférieure à 330 kWh par m2/an pourront être loués.

Face à ces évolutions, il est plus que jamais indispensable pour les copropriétaires de se tenir informés et d'anticiper. La rénovation énergétique est non seulement une démarche éco-responsable, mais elle constitue aussi un véritable levier de valorisation des biens immobiliers en copropriété.

‍

Quels travaux d'amélioration favorisent les économies d’énergie en copropriété ?

La réalisation de travaux pour améliorer l'efficacité énergétique des logements est cruciale pour favoriser des économies notables en matière d'énergie. Parmi les catégories majeures d'améliorations, on retrouve l'isolation, le chauffage et la ventilation. 

Voici une liste des travaux essentiels de rénovation énergétique pour les copropriétés dans les parties communes et les parties privatives.

‍

Travaux d'amélioration énergétique des parties communes

• Isolation de la toiture pour minimiser les pertes thermiques par le haut ;
• Isolation de la façade par l'extérieur afin d'optimiser la conservation de la chaleur ;
• Isolation du plancher du rez-de-chaussée, notamment entre ce dernier et les caves, pour réduire les déperditions thermiques ;
• Amélioration de la ventilation collective pour garantir une circulation d'air sain ;
• Optimisation du chauffage collectif pour une distribution équilibrée et efficace ;
• Renforcement de la production d'eau chaude collective pour une meilleure efficacité énergétique ;
• Intégration des énergies renouvelables afin de réduire la dépendance aux énergies fossiles ;
• Optimisation des installations électriques communes, telles que l'éclairage et les ascenseurs, pour une consommation moindre.

‍

Travaux d'amélioration énergétique des parties privatives

• Remplacement des fenêtres par des modèles isolants pour éviter les déperditions thermiques ;
• Isolation thermique des murs par l'intérieur pour une meilleure conservation de la chaleur ;
• Mise à jour des émetteurs de chauffage par des versions plus efficientes ;
• Remplacement de la chaudière individuelle par un modèle plus performant ;
• Installation de systèmes de régulation du chauffage pour un contrôle précis de la température ;
• Mise en place d'équipements visant à réduire la consommation d'eau chaude et froide, pour des économies notables.

‍

Rénovation énergétique : est-ce que le DPE est obligatoire pour une copropriété ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être obligatoirement réalisé dans toutes les copropriétés comprenant moins de 50 lots, et pour les biens immobiliers destinés à la vente ou à la location. 

Le DPE est une évaluation des performances énergétiques d'un bâtiment, aboutissant à l'attribution de deux étiquettes énergétiques, allant de A (excellent) à G (médiocre). L'une concerne la consommation énergétique globale du bâtiment, et l'autre ses émissions de CO2. 

Le DPE se conclut par des recommandations générales sur les travaux à envisager pour optimiser la consommation d'énergie du bâtiment.

‍

Bon à savoir :

Les copropriétés de 50 lots ou plus, dont le permis de construire a été délivré avant 2001, sont tenues de réaliser un audit énergétique. Ce dernier constitue un bilan plus approfondi que le DPE, offrant des préconisations de travaux plus détaillées, y compris un programme de travaux chiffré et argumenté, pour améliorer l'efficacité énergétique de la copropriété. Diagnostic Technique Global (DTG) est requis dans des cas bien précis. Il est obligatoire pour les immeubles de moins de 10 ans qui sont mis en copropriété, ainsi que pour ceux qui ont été déclarés insalubres. Le DTG inclut un diagnostic énergétique et formule des recommandations de travaux nécessaires pour que le bâtiment soit en conformité avec la législation en vigueur en matière de copropriété et de logement.

‍

Comment mener une rénovation énergétique en copropriété ?

Lorsque l'on évoque la question de la rénovation énergétique en copropriété, il est crucial de connaître les modalités de vote lors des assemblées générales.

‍

Initiative de mise à l'ordre du jour des travaux de rénovation énergétique

Qu'il s'agisse du DPE, de l'audit énergétique ou du DTG, différents acteurs peuvent être à l’initiative de la demande de réalisation d’un bilan énergétique et de travaux de rénovation :

• Le syndic ; 
• Le conseil syndical ; 
• Ou même un copropriétaire individuel. 

Pour inscrire cette démarche à l'ordre du jour de l'assemblée générale, une demande formelle doit être adressée au syndic. Cette demande peut être transmise soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit électroniquement, et ce, généralement un mois avant la date de l'assemblée générale.

‍

Vote des études préalables aux travaux de rénovation énergétique

Pour tout ce qui relève des études préalables aux travaux, la majorité simple est suffisante pour un vote favorable. Cette règle, énoncée à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, vaut pour le vote concernant la réalisation d'un diagnostic avant travaux, l'approbation d'un contrat de maîtrise d'œuvre, ou la détermination du financement des études via le fonds de travaux.

‍

Vote pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique

Quand il s'agit de concrétiser les travaux de rénovation énergétique, les enjeux sont plus conséquents. De ce fait, les décisions à ce sujet nécessitent une majorité absolue pour être adoptées, conformément à l'article 25 de la loi de 1965.

Ces règles garantissent que les décisions prises en matière de rénovation énergétique reflètent une volonté collective, assurant ainsi une meilleure mise en œuvre des projets et une amélioration tangible de la performance énergétique de la copropriété.

‍

Rénovation énergétique : quelles sont les aides pour les copropriétés ?

La transition énergétique et écologique est une priorité pour l'État français. Pour encourager les particuliers et les copropriétés à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, plusieurs aides financières ont été mises en place. Ces aides visent à réduire le coût global de ces travaux, rendant ainsi les projets plus accessibles.

‍

Ma Prime Rénov’

Objectif : Aider les copropriétés à financer leurs travaux de rénovation énergétique ;

Conditions d'éligibilité :

• 75% de résidences principales dans la copropriété ;
• Travaux réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) ;
• Amélioration de la performance énergétique globale d'au moins 35% ;

Montant de l'aide : 25% du coût total des travaux (plafonné à 15 000€ par logement). Bonus de 500€ pour les "passoires thermiques" et les BBC.

‍

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Objectif : Proposer un financement à taux zéro pour les travaux de rénovation énergétique ; 

Conditions d'éligibilité :

• Résidence principale de plus de deux ans ;
• Sans conditions de ressources ;

Montant du prêt : Il varie en fonction du type de travaux (de 7 000€ à 30 000€).

‍

Le coup de pouce CEE

Objectif : Subventionner les copropriétés engageant un projet de rénovation énergétique globale ; 

Conditions d'éligibilité :

• Copropriétés immatriculées ;
• 75% de la surface totale chauffée est utilisée ou destinée à être utilisée en habitation ;
• Engagement du projet jusqu'au 31 décembre 2025 et dont la date d'achèvement a lieu le 31 décembre 2026.

Différentes catégories :

Coup de pouce Chauffage : 

• Remplacement de chaudières au fioul, charbon, ou gaz (hors condensation) par des chaudières biomasse, des pompes à chaleur, des systèmes solaires combinés ou des chaudières gaz à très haute performance énergétique ;
• Installation de raccordement à un réseau de chaleur ;

Coup de pouce Isolation :

• Isolation des combles ou toitures ;
• Isolation des planchers bas ;

Coup de pouce Rénovation globale des copropriétés : concerne les copropriétés engageant un projet de rénovation énergétique global ;

Coup de pouce Ventilation (moins courant mais parfois proposé) : Installation ou remplacement d'un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC).

Montant : Il varie selon la catégorie du Coup de pouce. 

‍

Rénovation énergétique : quel est le rôle du syndic ?

L'article 18 de la loi de 1965 établit clairement les obligations légales du syndic envers la copropriété. Ces obligations incluent la gestion administrative et financière de la copropriété, ainsi que la responsabilité de maintenir l'immeuble en bon état. La rénovation énergétique des bâtiments en copropriété s'inscrit donc naturellement dans les missions du syndic.

‍

Comparer les devis de travaux de rénovation énergétique

Avant de solliciter l'approbation des copropriétaires pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique, il est vivement recommandé que le syndic ou les membres du conseil syndical demandent et obtiennent différents devis pour ces travaux. Solliciter plusieurs devis auprès de différents professionnels permet ainsi de comparer et de choisir le meilleur rapport qualité-prix. 

Bien que cette étape ne soit pas obligatoire, elle présente de nombreux avantages, notamment la possibilité d'établir un plan d'action pour la copropriété et de fournir une estimation budgétaire aux copropriétaires. En effet, la mise à disposition de ces devis permet aux copropriétaires de prendre une décision éclairée en se basant sur des informations concrètes fournies par les entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique.

‍

Soumettre la décision des travaux en assemblée générale

Ce sont les copropriétaires qui ont le pouvoir de décider en assemblée générale si les travaux de rénovation énergétique seront effectués au sein de la copropriété.

Avant de procéder au vote, la résolution concernant les travaux de rénovation doit être ajoutée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si le syndic ne prend pas cette initiative de lui-même, un membre du conseil syndical ou un copropriétaire peut adresser une demande d'ajout par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est conseillé d'envoyer cette demande environ deux mois avant la date prévue de l'assemblée générale, afin de garantir qu'elle soit prise en compte.

Par la suite, le syndic envoie aux copropriétaires les convocations pour l'assemblée générale, accompagnées de l'ordre du jour définitif. Les copropriétaires auront ainsi l'opportunité de prendre connaissance des propositions de travaux pour la copropriété et de les examiner en détail. Lors de l'assemblée générale, la décision est soumise au vote du syndicat des copropriétaires, qui doit recueillir une majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965. Il convient de rappeler que cette règle de majorité requiert la moitié des tantièmes de la copropriété.

‍

Bon à savoir :

Si les copropriétaires ne parviennent pas à voter un seuil minimum pour la mise en concurrence des prestataires, le syndic n'est pas tenu de présenter un devis lors du vote des travaux en assemblée générale. En revanche, si ce seuil est atteint, au moins deux devis seront sollicités afin de respecter le principe de mise en concurrence.

‍

Superviser les travaux de rénovation énergétique

Une fois que les travaux de rénovation énergétique ont été approuvés lors de l'assemblée générale, il incombe au syndic de copropriété d'entrer en contact avec une entreprise ou un artisan qualifié pour mettre en œuvre ces travaux. 

Le suivi des travaux comprend plusieurs étapes cruciales, notamment :

• Élaboration d'un planning de suivi de chantier en collaboration avec l'entreprise : ce calendrier définit les dates d'intervention ainsi que les détails de l'exécution des travaux ;
• Accueil des prestataires dans la copropriété : il revient au syndic d'être présent sur place pour accueillir les intervenants, bien que cette tâche soit souvent déléguée aux conseillers syndicaux.
• Organisation de réunions de chantier : il est possible de rédiger un compte-rendu à l'issue de chaque réunion pour formaliser l'avancement des travaux de rénovation énergétique.

À la fin du chantier, le syndic de copropriété doit coordonner la réception de chantier, ce qui implique une visite visant à vérifier la qualité et la conformité des travaux réalisés. L'entreprise remet au syndic un procès-verbal de parfait achèvement pour attester de la fin des travaux et activer la garantie de parfait achèvement.

‍

Bon à savoir :

La garantie de parfait achèvement confère au syndic la possibilité d'engager des poursuites judiciaires contre l'entreprise en cas de non-conformité des travaux. Cette phase, souvent appelée "levée des réserves", s'étend sur une année à compter de la réception du chantier, durant laquelle le syndic peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour solliciter l'assurance dommages-ouvrage en cas de malfaçons.

‍

Rénovation énergétique : où trouver des conseillers ?

Pour savoir quels travaux entreprendre et dans quel ordre les réaliser, il est recommandé de se tourner vers des experts spécialisés dans le domaine.

Les espaces-conseil FAIRE, ainsi que les conseillers FAIRE en ligne, représentent un service public spécifiquement dédié à l'accompagnement des projets de rénovation énergétique. Ils sont aisément accessibles via le site faire.gouv.fr. Ces espaces offrent une multitude de ressources, ainsi qu'un suivi sur-mesure, que vous soyez un particulier en résidence individuelle, en copropriété, ou même si vous êtes un syndic ou un syndicat de copropriétaires.

‍

Bon à savoir :

Une rénovation énergétique en copropriété s'appuie généralement sur une maîtrise d'œuvre. Celle-ci peut être confiée à divers professionnels : un ingénieur-conseil, un architecte, ou un bureau d'études spécialisé. Le maître d’œuvre est en charge d'élaborer une proposition de travaux basée sur le bilan énergétique précédemment réalisé, assurant ainsi une intervention ciblée et optimale.

‍

‍