L'audit énergétique en copropriété : le guide pour les copropriétaires

Qu'est-ce qu’un audit énergétique ?

L'audit énergétique évalue la consommation énergétique d'un immeuble en : 

• Identifiant ses pertes d’énergie les plus coûteuses ainsi que les éventuels gaspillages énergétiques ; 
• Et en offrant des recommandations pour améliorer la consommation énergétique collective, via des propositions de travaux de rénovation du bâtiment. 

L’audit énergétique dresse ainsi un bilan complet, plus détaillé qu’un DPE (diagnostic de performance énergétique), pour permettre des économies d’énergie collectives. Cet audit doit détailler notamment les éléments suivants : 

• Une description détaillée des parties communes et privatives, incluant les systèmes de chauffage, de climatisation, les dispositifs de production d'eau chaude, de ventilation et d'éclairage ;
• Une enquête menée auprès des résidents et des propriétaires non résidents pour déterminer leur consommation énergétique ;
• Une inspection d'une partie des appartements ;
• Une évaluation des quantités d'énergie consommées annuellement par chaque équipement et des coûts associés ;
• Une classification énergétique du bâtiment ;
• Une classification des émissions de gaz à effet de serre de la copropriété ;
• Des recommandations pour maximiser l'efficacité des équipements en place ;
• Des suggestions de rénovations afin d'augmenter la performance énergétique de l'immeuble ;
• Un rapport synthétique pour aider les copropriétaires à évaluer la qualité thermique de leur bâtiment et à appréhender l'intérêt des rénovations suggérées. 

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Quand un audit énergétique est-il obligatoire ?

L'audit énergétique est obligatoire pour toute copropriété qui :

• A obtenu son permis de construire déposé avant le 1er juin 2001 ;
• Comporte au moins 50 lots de copropriété destinés principalement à l'habitation ;
• Disposent d'un système centralisé de chauffage ou de climatisation.

Attention : tout audit effectué entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2011 doit être mis à jour et enrichi pour respecter les nouvelles normes.

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Bon à savoir :

Même pour les copropriétés ne répondant pas aux critères précités, l'audit énergétique est indispensable pour bénéficier de l’aide publique MaPrimeRénov'Copro. Si une copropriété envisage un projet de rénovation globale avec le soutien financier de l'Anah via MaPrimeRénov' Copropriétés, les rénovations envisagées doivent assurer une réduction d'au moins 35 % de la consommation énergétique. 

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Qui peut réaliser un audit énergétique obligatoire en copropriété ?

Lors de la sélection pour un audit énergétique, l'expert doit fournir au conseil syndical et au syndicat des copropriétaires des preuves :

• D'un diplôme issu d'une formation post-secondaire d'au moins trois ans en techniques du bâtiment, combiné à une expérience d'au moins trois ans dans un bureau d’études thermiques ;
• Ou bien d'une expérience professionnelle d'au moins huit ans dans un bureau d'études thermiques ;
• Il doit également fournir un minimum de trois références attestant de sa compétence dans la réalisation d'audits similaires ;
• L'auditeur doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle en cours et doit garantir son impartialité et son indépendance.

Pour que les copropriétaires puissent prétendre au CITE, le syndicat doit choisir un auditeur certifié par une organisation professionnelle, suivant le cahier des charges de la norme NF X 50-091, et porteur du label de qualité RGE, conformément aux décrets du 30 mai 2018 (art. 1er) et du 24 novembre 2014 (art. 4).

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Qui finance l'audit énergétique en copropriété ?

En copropriété, l'audit énergétique est généralement financé par le syndicat des copropriétaires. Cela signifie que le coût de cet audit est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes ou les millièmes définis dans le règlement de copropriété, comme c'est le cas pour la plupart des dépenses communes. 

La décision de réaliser et de financer un audit énergétique est généralement prise lors d'une assemblée générale des copropriétaires suite à un vote. Une fois la décision prise, le coût de l'audit est intégré aux charges de copropriété que chaque copropriétaire paie selon sa quote-part.

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Quel est le prix d'un audit énergétique en coproprié ?

Le coût d'un audit énergétique pour une copropriété peut s'élever jusqu'à 10 000 €. Avant de considérer ce montant comme prohibitif, il est important de comprendre ce qui le détermine et les subventions potentielles pour le réduire. 

Pour les petites copropriétés, l'audit peut coûter environ 5 000 €. Certains experts basent leur tarification sur le nombre d'appartements. Dans ce cas, attendez-vous à un coût oscillant entre 50€ et 200€ par logement.

Face à cette dépense importante, il est judicieux de solliciter plusieurs devis. Cela permet de comparer les offres, d'évaluer la qualité des experts et de choisir en assemblée générale la proposition la plus adaptée.

Le prix dépend de plusieurs critères tels que l'expertise du professionnel, votre emplacement géographique, le nombre de logements, ou encore la complexité structurelle et technique de l'immeuble. Par exemple, un bâtiment en piètre état nécessitera une étude plus approfondie, ce qui peut augmenter le coût.

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Comment se déroule un audit énergétique en copropriété ?

Plusieurs étapes doivent être suivies pour la réalisation d’un audit énergétique en copropriété : 

Étape 1 : ​​Le syndic doit inscrire la proposition d'effectuer un audit énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Pour procéder à cet audit, une majorité simple des votes des copropriétaires est nécessaire (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans tenir compte des abstentions).  

Étape 2 : Il est essentiel de sélectionner un expert qualifié, après avoir comparé plusieurs offres. L'expert choisi devra posséder un diplôme en techniques du bâtiment et avoir travaillé dans un bureau d'études thermiques ou justifier d'une expérience pertinente dans le domaine. De plus, il doit être couvert par une assurance responsabilité professionnelle. 

Étape 3 : Après avoir récupéré les documents relatifs à la copropriété auprès du syndic, l'expert peut procéder à l’analyse du ou des immeubles et interroger les résidents pour estimer la consommation énergétique. Suite à cette étude, il présentera un bilan de la situation actuelle et proposera des conseils sur les travaux à entreprendre pour économiser de l'énergie.

Étape 4 : À la prochaine assemblée générale après l'audit, le professionnel ayant mené l'audit énergétique doit présenter un rapport synthétique aux copropriétaires. Avant cette assemblée, ce rapport devra accompagner la convocation à ladite assemblée. Ensuite, les copropriétaires devront voter les interventions à entreprendre en fonction des recommandations du rapport.

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Bon à savoir : 

Pour l'audit énergétique, le syndic doit fournir les informations suivantes concernant la copropriété :

• La consommation énergétique annuelle de la copropriété, y compris la production d'eau chaude sanitaire si applicable ;
• Les documents disponibles concernant les installations communes de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, ainsi que leur gestion ;
• Les contrats liés à l'exploitation, la maintenance, l'entretien et l'approvisionnement énergétique ;
• Le dernier compte-rendu de contrôle périodique de la chaudière ;
• D'autres documents utiles à l'audit, tels que :

• Le carnet d'entretien de la copropriété ;
• Les coefficients de distribution des charges pour le chauffage, la climatisation et éventuellement la production d'eau chaude, appliqués aux différents lots ;
• Le compte-rendu de la dernière assemblée générale de copropriété ;
• Les factures des travaux effectués et les devis des travaux envisagés ; 
• Les plans de la copropriété ;
• Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment, s'il a été effectué ;
• Tout autre document ou étude qui pourrait aider à évaluer la performance thermique de la copropriété.

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