Vous êtes copropriétaire et vous vous interrogez sur le rôle de votre syndic, ses obligations légales ou les alternatives à un syndic professionnel ? Ce guide complet vous donne toutes les clés pour comprendre le fonctionnement d'un syndic de copropriété, comparer les différents modèles et prendre la meilleure décision pour votre immeuble.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 définit le syndic de copropriété comme la personne physique ou morale chargée d'administrer les biens et d'assurer la gestion financière d'une copropriété. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires c'est-à-dire l'ensemble des propriétaires de l'immeuble, qui se constitue automatiquement dès la création d'une copropriété.
Concrètement, le syndic est l'interlocuteur central de votre immeuble : il gère les prestataires, convoque les assemblées générales, tient la comptabilité et peut agir en justice au nom de la copropriété.
Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Oui, sans exception. La présence d'un syndic est une obligation légale pour toute copropriété en France, quelle que soit sa taille. Une copropriété sans syndic se retrouve dans une situation juridiquement précaire.
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire peut convoquer seul une assemblée générale extraordinaire pour élire un nouveau syndic. Si aucune assemblée ne peut être réunie, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le tribunal désignera alors un administrateur provisoire chargé d’organiser l’élection d’un nouveau syndic.
Quelles sont les missions et obligations d'un syndic de copropriété ?
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise les obligations du syndic. Elles couvrent quatre grands domaines.
Gestion administrative
La gestion administrative comprend l’immatriculation de la copropriété ainsi que la mise à jour annuelle de ses données financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC). Elle inclut également l’organisation et la convocation d’une assemblée générale ordinaire chaque année. Elle comprend aussi la gestion des mutations en cas de changement de propriétaire ainsi que la mise à jour de la liste des copropriétaires.
Gestion financière et comptable
La gestion financière et comptable comprend la préparation du budget prévisionnel annuel et sa soumission au vote des copropriétaires. Elle inclut également la tenue de la comptabilité selon les normes en vigueur. Elle prévoit l’ouverture et la gestion d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Enfin, elle comprend la constitution et la gestion du fonds travaux, obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots.
Entretien et maintenance des parties communes
Elle consiste à superviser les travaux d’entretien courant ainsi que les éventuelles rénovations, notamment en matière d’accessibilité ou de performance énergétique. Elle vise également à garantir la sécurité et la salubrité des parties communes. Enfin, elle implique de solliciter des devis auprès des prestataires et d’assurer le suivi de l’exécution des travaux.
Représentation en justice
Le syndic représente la copropriété dans tous les contentieux : litiges avec des prestataires, recouvrement de charges impayées, conflits de voisinage affectant les parties communes, etc.
L'extranet copropriété : une obligation depuis 2018
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, tout syndic doit mettre à disposition des copropriétaires un espace en ligne sécurisé et gratuit donnant accès à :
- Le règlement de copropriété
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Les comptes du syndicat
- Les appels de fonds et décomptes de charges
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Les contrats d'entretien en cours
L'absence d'extranet constitue un manquement aux obligations légales du syndic et peut justifier une contestation judiciaire ou le non-renouvellement de son mandat.
Quels sont les différents types de syndic de copropriété ?
Il existe quatre modèles de syndic, encadrés par la loi de 1965. Chacun répond à des besoins et des profils de copropriétés différents.
Combien coûte un syndic de copropriété ?
Le coût d'un syndic professionnel varie considérablement selon la taille de la copropriété, sa localisation et les prestations incluses. À titre indicatif :
- Forfait annuel de base : entre 150 et 350 € par lot et par an
- Frais annexes : convocation d'AG supplémentaire, gestion de sinistre, suivi de travaux…etc
Depuis la loi du 22 janvier 2022, les syndics professionnels ont l'obligation de remettre une fiche tarifaire standardisée avant toute signature de contrat, afin de permettre une comparaison transparente des offres.
Le contrat de syndic : ce que vous devez vérifier
Lors de l'élection ou du renouvellement d'un syndic en assemblée générale, un contrat formalise la relation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il est signé par le président du conseil syndical (ou le président de séance en l'absence de conseil syndical).
Mentions obligatoires
Encadré par la loi ALUR de 2014, le contrat de syndic doit obligatoirement comporter :
- La durée du mandat (entre 1 et 3 ans maximum)
- Les modalités de rémunération (honoraires et frais annexes détaillés)
- La description précise des missions confiées
- Les clauses de révocation et de démission
La grille tarifaire obligatoire depuis 2022
Depuis janvier 2022, tout syndic professionnel doit fournir, en complément du projet de contrat, une fiche d'information standardisée précisant notamment :
- Le contenu exact du forfait de base
- La liste et le tarif de chaque prestation hors forfait (travaux, litiges, AG supplémentaires…)
- La tarification applicable aux copropriétaires individuels (mutation, état daté…)
5 signaux d'alerte pour savoir si vous devez changer de syndic
1. Un temps de réponse anormalement longUn syndic professionnel a l'obligation de répondre aux demandes des copropriétaires dans des délais raisonnables. Si vous attendez plusieurs semaines pour obtenir une réponse à une question simple, c'est un signal préoccupant. À titre de comparaison, les standards du secteur se situent désormais à 48h ouvrées.
2. Des comptes opaques ou difficilement accessiblesVous avez le droit de consulter à tout moment les comptes de votre copropriété. Si votre syndic tarde à vous communiquer les justificatifs de dépenses, ne met pas à jour l’outil personnalisé ou présente des comptes annuels peu lisibles, c'est un manquement à ses obligations légales.
3. Des charges qui augmentent sans explicationUne hausse des charges n'est pas anormale en soi, l'inflation ou des travaux imprévus peuvent l'expliquer. En revanche, si vous ne recevez aucune ventilation claire des dépenses ou si les prestataires changent fréquemment sans mise en concurrence, posez des questions.
4. Des assemblées générales mal organisées ou expédiéesL'AG annuelle est le moment clé de la vie de votre copropriété. Des convocations envoyées hors délai, des résolutions rédigées de façon floue, des procès-verbaux transmis très en retard ; ces dysfonctionnements récurrents révèlent une gestion négligente.
5. Des travaux mal suivis ou des sinistres traînant en longueurUn dégât des eaux non traité depuis des mois, un prestataire payé mais le chantier toujours inachevé, aucun retour après une relance : autant de situations qui pèsent sur la valeur de votre immeuble et sur la vie quotidienne des résidents.
Comment changer de syndic de copropriété ?
1. Inscrire la question à l’ordre du jour
Un ou plusieurs copropriétaires doivent demander l’inscription du changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être adressée au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, en y joignant un ou plusieurs projets de contrat de syndic concurrent.
2. Mettre en concurrence les syndics
Il est recommandé de solliciter plusieurs devis afin de comparer les prestations, les honoraires et les modalités du contrat. Le contrat proposé doit être joint à la convocation de l’assemblée générale.
3. Voter en assemblée générale
Le changement de syndic est voté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si la majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut être organisé à la majorité simple.
4. Transmission des documents
Une fois le nouveau syndic désigné, l’ancien syndic dispose d’un délai légal pour transmettre l’ensemble des documents et des fonds de la copropriété au successeur.
Questions fréquentes
Peut-on gérer une copropriété sans syndic professionnel ?
Oui. La loi impose la présence d'un syndic, pas nécessairement d'un professionnel rémunéré. Un copropriétaire (syndic bénévole) ou le conseil syndical (syndic coopératif) peuvent assumer ce rôle légalement.
Quelle est la durée maximale d'un mandat de syndic ?
La loi fixe une durée maximum de 3 ans, renouvelable par vote en assemblée générale.
Un syndic peut-il augmenter ses honoraires en cours de mandat ?
Non. Toute modification tarifaire nécessite un vote en assemblée générale.
Qu'est-ce que la mise en concurrence du syndic ?
La loi ALUR impose que le conseil syndical mette en concurrence le syndic sortant avec au moins deux autres offres avant toute décision de renouvellement (pour les copropriétés de plus de 15 lots).
Que faire si mon syndic ne répond pas à mes demandes ?
Vous pouvez mettre en demeure le syndic par lettre recommandée, saisir le conseil syndical ou, en dernier recours, convoquer une assemblée générale pour le révoquer.
