Conseiller syndical : rôle et responsabilité

Le conseiller syndical a un rôle clé dans la gestion de la copropriété. Ce membre du conseil syndical est en effet très impliqué dans la vie de l’immeuble. Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ? Quelles sont ses missions ? On répond à toutes vos questions dans cet article dédié !

Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ?

Un conseiller syndical est un membre du conseil syndical. Pour rappel, le conseil syndical a un rôle clé dans la gestion de la copropriété.

Si la copropriété est administrée par un syndic de copropriété professionnel ou bénévole, alors le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions. Il a également un rôle de contrôle, notamment sur la gestion financière de la copropriété.

Si la copropriété est gérée par un syndic coopératif, alors c’est le conseil syndical qui agit en qualité de syndic. Le président du conseil syndical est d’ailleurs nommé à ce titre président-syndic. Dans ce cas particulier, le conseil syndical assume toutes les missions du syndic de copropriété, à savoir la gestion financière et administrative de l’immeuble.

Bon à savoir : En syndic coopératif, les conseillers syndicaux se répartissent les tâches en fonction de leurs affinités respectives (comptabilité, suivi des contrats des prestataires, administratif, communication…), ce qui permet d’alléger considérablement leur charge de travail.

Par ailleurs, il convient de noter que le syndicat des copropriétaires peut renoncer à nommer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité conformément à l’article 26 de la loi de 1965.

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Qui peut être membre du conseil syndical ?

Peuvent être désignés en tant que membre du conseil syndical :

  • Les copropriétaires de l’immeuble ;
  • Les associés d’une société civile immobilière détenant un ou plusieurs lot(s) dans l’immeuble ;
  • Les accédants ou les acquéreurs à terme dans le cadre d’une accession à la copropriété ou d’une vente en viager notamment ;
  • L’usufruitier et le nu-propriétaire ;
  • Le propriétaire indivis.

Par extension, les conjoints, partenaires de PACS et représentants légaux des membres éligibles peuvent également être élus conseillers syndicaux.

En revanche, sont strictement exclus du conseil syndical (sauf syndicat constitué sous forme coopératif) :

  • Le syndic – bénévole ou professionnel ;
  • L’entourage familial et professionnel du syndic.

Cette mesure est justifiée par le rôle de contrôle exercé par le conseiller syndical sur le syndic. L’exclusion de ce dernier et de son entourage permet de prévenir tout conflit d’intérêt.

Combien de membres compte le conseil syndical ?

La loi du 10 juillet 1965 constitutive de la copropriété ne mentionne pas le nombre de membres du conseil syndical. En revanche, le nombre de titulaires, et éventuellement de suppléants, est fixé :

  • À défaut, il est voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Bon à savoir : Il est possible de voter un seuil minimal et maximal de conseillers syndicaux si le syndicat des copropriétaires ne s’entend pas sur un nombre précis.

Il convient par ailleurs de noter que parmi les conseillers syndicaux, est élu un président qui agira en qualité de président-syndic dans le cadre d’un syndic coopératif. Ce président peut être assisté d’un vice-président qui le suppléera en cas d’incapacité d’assumer ses fonctions (raisons de santé par exemple).

Comment déterminer le nombre de conseillers syndicaux ?

Dans les petites copropriétés (en-dessous de 10 lots), il peut s’avérer laborieux de réunir suffisamment de candidats. C’est pourquoi, nous vous recommandons de fixer un nombre minimal de conseillers syndicaux relativement bas. Deux personnes peuvent suffire, notamment si les dossiers de la copropriété ne sont pas de grande envergure.

En revanche, dans les plus grandes copropriétés, il est recommandé de prévoir plus de conseillers syndicaux, entre 3 et 8 selon le nombre de lots de la copropriété.

Attention ! En présence de trop nombreux membres du conseil syndical, l’absentéisme en assemblée générale peut poser problème en matière de quorum notamment.

Il est néanmoins judicieux de prévoir suffisamment de sièges pour éviter une situation irrégulière qui provoquerait la convocation de nouvelles élections. En effet, nous vous rappelons que le conseil syndical n’est plus valablement constitué si plus d’un quart des sièges est vacant.

Les modalités d’élection des conseillers syndicaux

Avant l’élection du conseil syndical, les copropriétaires qui souhaitent être élus en qualité de conseillers syndicaux, doivent présenter leur candidature et l’inscrire à l’ordre du jour.

Lors de l’assemblée générale, chaque conseiller syndical est élu à la majorité absolue.

Attention ! Il est impératif d’avoir présenté auparavant sa candidature pour être élu conseiller syndical.

Faute de candidatures et/ou faute de majorité, les membres du conseil syndical peuvent être désignés par voie judiciaire. C’est alors le juge du Tribunal d’instance compétent qui statue sur ordonnance. Les copropriétaires nommés judiciairement doivent obligatoirement accepter leurs fonctions. À défaut, le juge constatera l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

Bon à savoir : Pour que les conseillers syndicaux soient nommés par voie judiciaire, il faut que le Tribunal d’instance compétence soit saisi sur requête du syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires.

Ensuite, les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président du conseil syndical, éventuellement suppléé par un vice-président.

La durée du mandat des membres du conseil syndical

C’est le règlement de copropriété qui prévoit la durée du mandat des membres du conseil syndical. S’il ne prévoit rien, alors le mandat a, par défaut, une durée maximale de trois ans. Le mandat de chaque conseiller syndical est renouvelable à volonté tant qu’ils respectent tous cette limite de trois ans.

Entre chaque mandat, les copropriétaires doivent procéder à la réélection du conseiller syndical dont le mandat est arrivé à échéance.

Bon à savoir : en pratique, le conseil syndical est renouvelé partiellement chaque année. Ce système de renouvellement partiel permet à d’anciens conseillers syndicaux toujours en fonctions de bien former et informer les nouveaux membres au moment de leur entrée au conseil syndical.

En cours de mandat, le conseiller syndical peut librement démissionner. L’assemblée générale des copropriétaires peut également décider de mettre un terme anticipé au mandat du membre du conseil syndical en procédant à sa révocation.

Le conseiller syndical peut-il être rémunéré pour sa mission ?

À la différence du syndic bénévole qui peut percevoir une rémunération pour l’exercice de ses fonctions, le conseiller syndical n’est pas payé pour sa mission.

Quid de la responsabilité des membres du conseil syndical ?

Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique : sa responsabilité ne peut donc pas être engagée. En revanche, malgré le caractère bénévole de leur mandat, les conseillers syndicaux peuvent être tenus pour responsables en cas de faute de gestion ou de négligence. C’est pourquoi, il est fortement recommandé de souscrire une assurance en responsabilité civile.

Bon à savoir : Si vous passez en syndic coopératif avec Matera, l’assurance en responsabilité civile AXA est incluse dans votre abonnement !



Par Raphaël Di Meglio, posté le 24 juillet 2020