La création du syndic bénévole

Pour créer un syndic bénévole, il convient de respecter certaines conditions préalables. Ensuite, trois possibilités s’offrent à vous pour créer un syndic bénévole. De la création du syndic bénévole aux obligations légales de ce dernier, on vous détaille tout ce qu’il faut savoir dans cet article !

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?

Un syndic bénévole est une forme de syndic de copropriété non-professionnel. Pour rappel, les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis sont soumis au statut de la copropriété régi par la loi de 1965. D’après ce texte de loi, une copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic de copropriété.

En revanche, le syndic de copropriété peut prendre deux formes :

  • Il peut être professionnel : cela signifie que le syndicat des copropriétaires délègue la gestion de la copropriété à une société externe à laquelle il doit des honoraires en échange de ses prestations de services.
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Bon à savoir :

Pour exercer légalement la profession de syndic, le syndic professionnel doit posséder une carte professionnelle et une garantie financière.

  • Il peut être non-professionnel : c’est le syndic bénévole ou coopératif. Dans ce cas, un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires est élu en qualité de syndic. Ces modèles sont avantageux car ils permettent de réaliser des économies pérennes sur les charges de copropriété.

Plus précisément, dans le cas du syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic en assemblée générale. Il a les mêmes missions qu’un syndic professionnel, à savoir notamment convoquer et tenir une assemblée générale annuelle, envoyer les appels de fonds trimestriels, gérer les comptes de la copropriété, établir un budget prévisionnel, approuver les comptes et faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Les conditions préalables à la création d’un syndic bénévole

Qui peut être désigné comme syndic bénévole ?

Peuvent être syndic bénévole tous les membres de la copropriété, c’est-à-dire :

  • Tout propriétaire, personne physique, de plein droit, d’un lot dans la copropriété, et ce, même s’il n’est propriétaire que d’une cave ou d’un parking.
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Attention !

Cela signifie que ni un nu-propriétaire ni un usufruitier ne peut être syndic bénévole.

  • Une société commerciale ou une société civile immobilière (SCI) dotée de la personnalité morale si elle est copropriétaire dans l’immeuble. Dans les faits, c’est le représentant légal de la société commerciale ou de la SCI qui exercera la fonction de syndic bénévole.
    Ainsi, créer une SCI vous permet, en tant que gérant, d’avoir un pouvoir direct dans la copropriété. La SCI est avantageuse puisqu’elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
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Bon à savoir :

Dans le cadre d’un syndic bénévole, une seule personne est désignée en assemblée générale. Si vous souhaitez exercer la fonction de syndic à plusieurs copropriétaires, il vous faudra passer en syndic coopératif.

Qui ne peut pas être désigné comme syndic bénévole ?

À l’inverse, la loi Alur interdit à une personne d’exercer la fonction de syndic bénévole si elle n’est pas propriétaire de plein droit. Ainsi, le conjoint séparé de biens, le partenaire de PACS, les parents ou les enfants majeurs du copropriétaire ne pourront pas être élus en tant que syndic bénévole. Il en est de même pour une personne physique usufruitière ou nu-propriétaire.

Dans le cas d’une SCI, le gérant ne pourra pas être désigné en nom propre en tant que syndic. Seule la SCI, en tant que personne morale, pourra être désignée en tant que syndic bénévole.

La mise en place d’un syndic bénévole : toute la procédure

Il existe plusieurs possibilités pour mettre en place un syndic bénévole. Nous vous les présentons en détail ci-dessous.

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1ère hypothèse : Changer de syndic et passer en syndic bénévole lors de l’assemblée générale annuelle

Tous les ans, le syndic de copropriété a l’obligation de convoquer une assemblée générale. Lors de celle-ci, il est possible de voter la résolution de changement de syndic et le passage en syndic bénévole. Toutefois, il est nécessaire de s’y prendre à l’avance. En effet, la convocation d’assemblée générale est envoyée par le syndic au moins 21 jours avant l’AG. Cette convocation contient l’ordre du jour de la réunion, c’est-à-dire les résolutions qui seront votées le jour de l’AG. C’est pourquoi, vous devez envoyer avant réception de cette convocation une lettre recommandée avec accusé de réception contenant :

  • L’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur l’élection d’un syndic bénévole ;
  • La durée du mandat ;
  • Éventuellement un modèle de contrat.

En cas d’absence de réponse du syndic ou de refus d’inscription (et donc de violation de l’article 10 du décret de 1967), nous vous conseillons de prendre parti de la résolution portant sur la désignation du syndic pour présenter votre candidature.

2ème hypothèse : Révoquer le syndic pour créer un syndic bénévole

Lorsqu’il existe une cause légitime de révocation du syndic, il est possible de changer de syndic en cours de mandat en convoquant une assemblée générale extraordinaire. Les causes légitimes de révocation de syndic sont les suivantes :

  • Défaut d’entretien des parties communes ;
  • Engagement de travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale sauf s’il s’agit de travaux urgents menaçant la salubrité et/ou la sécurité de l’immeuble et de ses copropriétaires ;
  • Absence de fiche synthétique ;
  • Non-respect d’une décision votée en assemblée générale ou d’une disposition du règlement de copropriété ;
  • Fautes de gestion, négligence, malversations.

Dans ce cas-là, sur demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale. Si cette demande est restée infructueuse pendant 8 jours, le président du conseil syndical peut procéder lui-même à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire.

La révocation du syndic prend effet au jour de l’assemblée générale selon les règles de majorité prévues par la loi et le syndic sortant n’a droit à aucune indemnité. Vous êtes alors parfaitement libre de procéder à la création du syndic bénévole.

3ème hypothèse : Obtenir la nullité du mandat de syndic pour créer un syndic bénévole

L’article 18 de la loi de 1965 oblige le syndic à procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. S’il ne le fait pas dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation, son mandat est nul de plein droit.

De même, le syndic qui ne procéderait pas à l’ouverture d’un compte spécifique au fonds de travaux verrait son mandat annulé à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant sa désignation. Dans l’une ou l’autre de ces situations, tout copropriétaire est à même de demander la nullité du mandat du syndic.

Deux cas sont alors à prévoir :

  • Si la nullité n’a pas encore été prononcée, il suffit de contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale conformément à l’hypothèse 2 et de procéder à l’élection du syndic bénévole.
  • Si la nullité a été prononcée, le syndicat des copropriétaires est alors dépourvu de syndic. Tout copropriétaire est alors à même de convoquer une assemblée générale pour procéder à la création du syndic bénévole de l’immeuble conformément à l’article 17 de la loi de 1965.
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Attention !

Dans ce dernier cas :

  • La convocation doit être conforme aux obligations légales, c’est-à-dire envoyé dans un délai de 21 jours par LRAR à l’ensemble des copropriétaires.
  • L’assemblée générale ne doit porter uniquement sur la désignation du nouveau syndic. Une autre assemblée générale devra être convoquée par la suite par le syndic nouvellement élu pour voter un budget prévisionnel, élire un conseil syndical, voter un fonds de travaux ou le diagnostic technique global (DTG), etc.

Immatriculation de la copropriété et syndic bénévole

En tant que syndic bénévole, vous avez l’obligation de procéder à l’immatriculation de la copropriété sur le Registre national des copropriétés. Pour ce faire, créez-vous un compte sur le site Internet dédié, saisissez vos informations personnelles ainsi que les informations suivantes :

  • L’identité de la copropriété : nom, adresse, références cadastrales, date du règlement de copropriété, statut juridique du syndicat des copropriétaires, nombre et nature des lots ;
  • Les procédures éventuelles dont le syndicat des copropriétaires fait l’objet, qu’il s’agisse de procédures administratives (arrêté prescrivant des travaux sur parties communes par exemple) ou judiciaires (nomination d’un administrateur provisoire par exemple) ;
  • Certaines données financières : la date de début et de fin de l’exercice comptable ainsi que la date de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes ;
  • Certaines données sur le bâti : la période de construction, le nombre de bâtiment et leur étiquette énergétique, le type de chauffage et d’énergie utilisés, le nombre d’ascenseurs).
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Attention !

Vous devez effectuer une mise à jour annuelle de l’immatriculation de la copropriété pour actualiser les données.

Quelles sont les autres obligations du syndic bénévole ?

Une fois élu, le syndic bénévole a des obligations légales à respecter :

  • Il doit ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété ;
  • Il doit récupérer les dossiers et archives de la copropriété auprès de l’ancien syndic : cette passation doit se faire dans un délai maximum de trois mois suivant l’assemblée générale ;
  • Il doit effectuer une reprise comptable ;
  • Il doit ajouter au contrat d’assurance une protection juridique concernant le conseil syndical et le syndic bénévole.
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Bon à savoir :

Bien que facultative, nous vous conseillons de souscrire également une assurance en responsabilité civile pour vous couvrir en cas de faute de gestion.

  • Il est conseillé au nouveau syndic bénévole de faire des points réguliers avec le conseil syndical pour rendre compte de ses actions et assurer une transition fluide.
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Bon à savoir :

Chez Matera, nous accompagnons les syndics bénévoles et effectuons toute la reprise comptable dès la transition. Nous nous occupons également de relancer votre ancien syndic s’il ne veut pas vous remettre les archives.

Créer un syndic bénévole : avantages et inconvénients

Les avantages du syndic bénévole

Le modèle du syndic bénévole permet à la copropriété de s’autogérer ce qui comporte de nombreux avantages :

  • Des économies significatives : les syndics de copropriété professionnels ont souvent des honoraires élevés. Par ailleurs, ils facturent des prestations additionnelles pour tenir des assemblées générales extraordinaires, envoyer une copie du règlement de copropriété ou les convocations d’AG et prennent même une commission 4% en moyenne sur le montant HT des travaux de copropriété ! En passant en syndic bénévole, finis les honoraires et les vacations horaires ! Le syndic bénévole peut être rémunéré pour sa mission mais dans tous les cas, les frais seront bien moindres aux honoraires d’un syndic professionnel ;
  • Des projets qui avancent enfin : les griefs sont nombreux à l’égard des syndics professionnels. On dénonce souvent leur manque de réactivité et les éternels temps d’attente au téléphone. En tant que syndic bénévole, vous pouvez enfin reprendre le contrôle sur votre copropriété et réinvestir l’argent économisé sur les frais de syndic dans des travaux par exemple pour valoriser votre investissement immobilier ! ;
  • Plus de transparence et de convivialité : comme le syndic bénévole est copropriétaire de l’immeuble, il est beaucoup plus proche de tous les autres résidents. Ainsi, l’accès à l’information est beaucoup plus simple et rapide.

Les inconvénients du syndic bénévole

Le principal inconvénient du syndic bénévole est que la gestion de la copropriété est confiée à une seule personne ce qui peut représenter une grosse charge de travail pour le syndic bénévole.

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Bon à savoir :

Matera accompagne les syndics bénévoles. Grâce à nos 60 experts à votre disposition, vous pouvez facilement respecter les obligations légales des syndics et gérer votre copropriété en toute sérénité !


14 janvier 2020
ÉCRIT PAR
Mounia Abanou
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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