Choisir un syndic de copropriété : comment procéder ?

Le syndic est un organe essentiel dans la copropriété. C’est pourquoi, il est important de bien le choisir. Nous vous livrons ici tous nos conseils pour faire le bon choix.

Rappel sur le rôle du syndic de copropriété

Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic. Cela signifie que toute copropriété doit avoir un syndic de copropriété.

Le rôle du syndic de copropriété est central. Il est chargé de la représentation du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice.

Il s’occupe également des missions suivantes :

  • La gestion administrative de la copropriété : le syndic de copropriété doit convoquer au moins une assemblée générale par an. C’est lui qui ajoute les points à l’ordre du jour, de concert avec le conseil syndical, envoie les convocations et les procès-verbaux à l’ensemble des copropriétaires. Le syndic doit également s’assurer que la copropriété soit immatriculée au registre national des copropriétés et que tous les documents administratifs de l’immeuble (carnet d’entretien, fiche synthétique, règlement de copropriété, etc.) soient à jour ;
  • La gestion financière de la copropriété : le syndic est celui qui gère les finances de l’immeuble. Pour cela, il envoie les appels de fonds aux copropriétaires chaque trimestre et se charge de traiter les impayés de charges. C’est également à lui que revient la tâche d’établir un budget prévisionnel et d’approuver les comptes annuels de la copropriété ;
  • La bonne tenue de l’immeuble : le syndic se doit d’assurer la sécurité et la salubrité des parties communes de la copropriété. À ce titre, il peut notamment convoquer des travaux urgents s’il estime cela nécessaire ;
  • Le syndic de copropriété fait exécuter les décisions prises en assemblée générale. Il fait également respecter les dispositions du règlement de copropriété à tous les résidents de l’immeuble, copropriétaires ou locataires.

Quand choisir un nouveau syndic de copropriété ?

Si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic actuel, vous pouvez changer de syndic. Pour cela, il existe deux solutions :

  • Soit le mandat de votre syndic actuel arrive à échéance : dans ce cas, vous pouvez mettre en concurrence de nouveaux devis de syndic et voter le changement de syndic lors de la prochaine assemblée générale ordinaire ;
  • Soit le mandat de votre syndic est en cours et vous pouvez révoquer votre syndic. Pour cela, vous devez justifier d’un motif légitime. Cela peut être par exemple parce que le syndic est en défaut de paiement, qu’il n’a pas fait respecter le règlement de copropriété ou parce que le budget prévisionnel a été mal établi.
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Attention !

Si vous envisagez de révoquer votre syndic, veillez à ne pas voter le quitus du syndic. Voter le quitus en assemblée générale revient en effet à approuver la gestion du syndic en place.

Vous voulez changer de syndic mais vous ne savez pas comment faire le bon choix ? On vous explique ci-dessous les principaux critères pour bien choisir un syndic de copropriété.

Choisir le bon modèle de syndic de copropriété

Tout d’abord, nous vous conseillons de choisir le bon modèle de syndic de copropriété. En effet, les syndics de copropriété peuvent prendre trois formes :

  • Le syndic professionnel : dans ce cas, les copropriétaires délèguent la gestion à une société externe qui leur fait payer, en échange de ses services, des honoraires et des frais annexes. Cette solution est privilégiée par de nombreuses copropriétés mais elle comporte néanmoins des inconvénients. D’abord car les honoraires de syndics augmentent chaque année et peuvent parfois peser lourd dans les charges de copropriété. Mais aussi et surtout car les gestionnaires gèrent en moyenne une cinquantaine d’immeubles en parallèle et manquent donc de réactivité ;
  • Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Ce modèle a l’avantage d’être économique mais peut représenter une lourde tâche pour le syndic bénévole élu ;
  • Le syndic coopératif : dans ce cas, un ensemble de copropriétaires, le conseil syndical, est élu en syndic coopératif. C’est le président du conseil syndical qui joue le rôle de président-syndic. Ce modèle a de nombreux avantages : il est économique, transparent et permet de se répartir les missions du syndic selon les affinités de chacun.

Syndic professionnel : vérifier le contrat et les conditions d’exercice

Le contrat-type du syndic professionnel

Si vous choisissez un syndic professionnel, pensez à vérifier la conformité du contrat qu’il vous propose. C’est le décret du 26 mars 2015 qui a établi un contrat type pour encadrer les pratiques des syndics et éviter les dérives. Vérifiez notamment que toutes les clauses du contrat type y figurent et que les prestations proposées correspondent bien aux besoins de la copropriété.

Prêtez une attention toute particulière aux prestations incluses dans le forfait de base des syndics. En effet, les syndics professionnels facturent des honoraires qui comprennent certaines prestations. Pour toutes les autres, des suppléments vous seront facturées. Frais d’envoi, frais de mutation, état daté et pré-état daté, commission sur les travaux… Nous vous conseillons d’éplucher chaque offre avec minutie pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Les conditions d’exercice d’un syndic professionnel

Il convient également de vérifier si les conditions d’exercice du syndic sont bien respectées. Pour exercer légalement la profession de syndic, le cabinet doit :

  • Être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
  • Avoir une assurance en responsabilité civile qui couvre ses éventuelles fautes de gestion ;
  • Avoir une garantie financière pour se prémunir de tout risque en cas de faillite notamment.

Choisir un syndic au prix juste

Les modèles en autogestion sont des alternatives gratuites, ce qui permet de réaliser des économies pérennes sur les charges de copropriété. Il est néanmoins possible pour le syndic bénévole de se faire rémunérer pour sa mission mais cela n’atteindra jamais les montants demandés par les syndics professionnels.

Toutefois, si vous décidez d’opter pour un syndic professionnel, pensez à comparer le prix de chaque devis de syndic. Les charges de copropriété pèsent lourd sur le budget des ménages. Parmi les postes budgétaires les plus importants, figurent les honoraires de syndic. Si vous souhaitez une alternative économique, vous pouvez choisir un syndic en ligne. Néanmoins, ces syndics professionnels à distance gèrent souvent de très nombreux immeubles et manquent donc de réactivité.

S’assurer de choisir un syndic avec un bon pouvoir de communication

Il est important que le syndic communique beaucoup et de façon très régulière avec les copropriétaires, a minima avec le conseil syndical qui se chargera de rapporter les informations nécessaires au syndicat des copropriétaires.

C’est pourquoi, le syndic coopératif est un modèle très vertueux. Comme les personnes qui gèrent la copropriété sont sur place, elles sont de suite plus impliquée par les problèmes de la copropriété qui les concernent également. Elles font preuve de réactivité et d’efficacité et n’hésitent pas discuter régulièrement avec les copropriétaires de l’immeuble pour comprendre leurs problématiques.

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Bon à savoir :

Matera met à disposition des copropriétaires en syndic coopératif une plateforme pour échanger avec tous les résidents de la copropriété, y compris les locataires, pour une meilleure diffusion des informations.

Choisir un syndic proche de ses copropriétaires

Pour avoir un syndic réactif, il faut souvent qu’il soit proche des copropriétaires. C’est pourquoi, les syndics en ligne sont souvent inefficaces : leur gestion est purement administrative et très éloignée des problématiques réelles rencontrées par les copropriétaires.

Là encore, les modèles d’autogestion raflent la mise. Comme ce sont des copropriétaires qui administrent l’immeuble, ils sont souvent sur place et peuvent réagir efficacement en cas de fuite d’eau par exemple ou de quelconque sinistre. La communication est également beaucoup plus fluide avec les autres copropriétaires, ce qui crée un climat de confiance et de transparence.

Si toutefois vous décidez d’opter pour un syndic professionnel, veillez à trouver un cabinet proche de chez vous pour que le gestionnaire puisse se déplacer plus facilement.


07 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Mounia Abanou
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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