Quels sont les critères pour choisir votre syndic de copropriété ?

Choisir le bon syndic de copropriété est une tâche compliquée pour les copropriétaires. Le syndic est chargé de la bonne gestion de l’immeuble, il est donc important d’en désigner un qui convient aux besoins de votre copropriété. Quel mode de gestion choisir pour votre copropriété ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Nous faisons le point dans cet article.

Quel type de syndic choisir pour votre copropriété ?

Il existe plusieurs types de syndics qui peuvent assurer la gestion de votre copropriété :

  • Le syndic professionnel : il s’agit d’une personne physique ou morale externe à la copropriété à qui vous confiez la gestion de votre copropriété en échange du paiement d’honoraires. La profession de syndic est réglementée notamment par la loi Hoguet qui exige que tout cabinet de syndic possède une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie (CCI), une garantie financière et une assurance en responsabilité civile ;
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Bon à savoir :

Il existe désormais des syndics en ligne qui proposent des offres moins chères que les syndics traditionnels. Toutefois, ce modèle comporte des limites car les syndics en ligne n’ont pas d’agence et effectuent la gestion de la copropriété à distance. Ils manquent donc souvent de réactivité et ne connaissent pas bien les immeubles qu’ils administrent.

  • Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Il a les mêmes missions qu’un syndic professionnel et peut être assisté par le conseil syndical, si l’immeuble en a désigné un ;
  • Le syndic coopératif : c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic, aussi appelé président-syndic. Contrairement au syndic professionnel et au syndic bénévole, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale où tous les conseillers syndicaux gèrent la copropriété et peuvent se répartir les tâches selon leurs affinités respectives.

En fonction de vos besoins, chaque type de syndic possède ses avantages et ses inconvénients. Nous vous détaillons ci-dessous les différents critères à prendre en compte pour bien choisir votre syndic de copropriété.

Quels sont les critères pour choisir votre syndic de copropriété ?

Pour choisir le syndic le plus adapté à votre copropriété, il est important de connaître certains aspects légaux et de prendre en compte plusieurs critères.

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Le contrat-type de syndic professionnel et le tarif des prestations

Conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, les syndics professionnels ont l’obligation de proposer aux copropriétés un contrat-type de syndic, défini par la loi ALUR.

Le contrat-type encadre les tarifs des prestations du syndic professionnel et stipule deux catégories :

  • Le forfait de base : cela correspond aux honoraires payés par les copropriétaires pour que le syndic gère la copropriété. Les missions concernées par le forfait de base sont la gestion administrative, la gestion financière et la bonne tenue de l’immeuble ;
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Bon à savoir :

Certaines missions comme l’établissement du budget prévisionnel de la copropriété ou la convocation de travaux d’urgence peuvent demander l’implication du conseil syndical. Pour rappel, le conseil syndical est là pour assister et conseiller le syndic de copropriété, si celui-ci est professionnel ou bénévole. Ce n’est pas au conseil syndical de remplir les missions du syndic de copropriété.

  • Les prestations particulières : ce sont des prestations qui ne relèvent pas de la gestion courante. Ces prestations sont ainsi facturées en plus des honoraires du syndic. Par exemple, l’édition d’un état daté, qui est un document obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété, est considérée comme une prestation particulière.
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Bon à savoir :

Depuis la réforme de la copropriété en juin 2020, le prix de l’état daté est désormais plafonné à 380€ TTC. Avec Matera, l’édition d’un état daté est automatisée et gratuite pour tout copropriétaire qui en effectue la demande.

Si vous souhaitez opter pour un syndic professionnel, il est donc important de comparer à la fois les honoraires du forfait de base mais également les frais annexes qui pourront vous être facturés. Vous serez ainsi en mesure de mieux estimer le prix du syndic de copropriété chaque année et de choisir un devis de syndic adapté.

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Bon à savoir :

Pour réaliser des économies de charges, vous pouvez opter pour le syndic bénévole ou le syndic coopératif, qui sont deux alternatives au syndic professionnel. Le syndic coopératif n’est pas rémunéré pour ses fonctions, ce qui vous fait réaliser des économies non négligeables sur les frais de syndic. Quant au syndic bénévole, il peut être rémunéré, mais seulement si cela n’excède pas ses revenus principaux.

L’implication du syndic dans la gestion de la copropriété

Un syndic de copropriété proche des copropriétaires est un syndic réactif, qui s’implique dans la gestion de la copropriété et qui est soucieux des intérêts du syndicat des copropriétaires. Il est important de choisir un syndic de copropriété réactif qui saura répondre efficacement à toutes vos demandes.

Le syndic coopératif permet une excellente réactivité car les conseillers syndicaux sont, pour la majorité, sur place. Ils peuvent ainsi réagir rapidement, comme dans le cadre d’un dégât des eaux par exemple.

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Bon à savoir :

Les syndics coopératifs accompagnés par Matera profitent d’une équipe d’experts juridiques et travaux disponibles pour accompagner le conseil syndical dans leurs missions. Ces services sont disponibles sans surcoût.

Si vous optez pour un syndic professionnel, il est important de choisir un cabinet proche de chez vous pour que votre gestionnaire puisse se déplacer rapidement.

La communication entre le syndic et les copropriétaires

Il est important que le syndic de copropriété communique régulièrement avec les copropriétaires ou a minima avec les membres du conseil syndical. Dans ce cas, c’est le conseil syndical qui fera le relai entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

La communication passe aussi par le partage de documents concernant la gestion de la copropriété : les convocations d’assemblée générale, les procès-verbaux, les factures, les ordres d’intervention, etc. Tous ces documents doivent être accessibles à l’ensemble des copropriétaires. Le syndic doit donc être en mesure de communiquer rapidement ces documents, le mieux reste par voie dématérialisée et en accès libre. Pour information, les syndics professionnels ont l’obligation de mettre à disposition des copropriétaires un extranet contenant l’ensemble de ces documents.

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Bon à savoir :

Depuis l’application Matera, les copropriétaires peuvent communiquer facilement entre eux et ont accès à tout moment à l’ensemble des documents de la copropriété. Cela permet plus de transparence et renforce les liens entre voisins !

Comment faire pour changer votre syndic actuel ?

Pour changer de syndic de copropriété, vous devez ajouter la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel au moins 2 mois avant l’assemblée générale. N’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut ajouter cette résolution à l’ordre du jour.

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Bon à savoir :

Si la demande d’ajout à l’ordre du jour a été respectée, le syndic est dans l’obligation de s’y soumettre. En cas de refus, vous pouvez faire mettre en demeure le syndic d’ajouter la résolution à l’ordre du jour. En dernier recours, il est possible d’assigner en justice le syndic devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale, le vote du changement de syndic s’effectue à la majorité absolue de l’article 25. Cette règle de majorité comprend les votes des copropriétaires présents, représentés ou absents. Un second vote à la majorité simple peut être réalisé conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la majorité absolue n’est pas atteinte, mais que la résolution a obtenu au moins un tiers des tantièmes de la copropriété. La majorité simple ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés.


17 September 2021
ÉCRIT PAR
Mounia Abanou
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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