Zoom sur l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété

La mise en concurrence du syndic actuel est obligatoire lors de la désignation d’un nouveau syndic de copropriété en assemblée générale. Elle survient ainsi tous les ans ou tous les trois ans, selon la durée du mandat du syndic. Malgré cette obligation, il est tout de même possible de passer outre la mise en concurrence du syndic de copropriété. Que prévoit la loi ? Pourquoi mettre en concurrence son syndic ? On fait le point dans cet article.

La mise en concurrence du syndic : définition et règlementation

La mise en concurrence du syndic est encadrée par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la réforme de la copropriété en juin 2020. La loi dispose qu’il est désormais obligatoire de mettre en concurrence le syndic actuel à chaque nouvelle désignation de syndic, c’est-à-dire lorsque le mandat de ce dernier prend fin.

C’est le conseil syndical qui est chargé de proposer plusieurs contrats de syndics pour la mise en concurrence. Pour rappel, le conseil syndical est un organe de la copropriété composé uniquement de copropriétaires, élus à la majorité absolue en assemblée générale. Il assiste et contrôle les missions du syndic professionnel ou du syndic bénévole. Si la copropriété est gérée en syndic coopératif, le conseil syndical assure alors la gestion de la copropriété sans intermédiaire.

Toutefois, lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel ou bénévole, il est possible de renoncer à nommer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité. La double majorité requiert la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents, ainsi que deux tiers des tantièmes de la copropriété. Si la copropriété n’a pas nommé de conseil syndical, n’importe quel copropriétaire peut alors proposer lui-même un contrat de syndic pour la mise en concurrence.

Nous reviendrons plus en détail sur la procédure à suivre pour mettre en concurrence son syndic de copropriété ci-après dans cet article.

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?

Comme expliqué précédemment, la mise en concurrence du syndic est obligatoire, sauf si le conseil syndical en a été dispensé. Pour cela, les copropriétaires doivent voter cette résolution en assemblée générale à la majorité absolue. Cette majorité, encadrée par l’article 25 de la loi de 1965, comptabilise les votes des copropriétaires présents, représentés et absents.

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Attention !

Bien que le conseil syndical soit dispensé de la mise en concurrence systématique, il a toujours le droit de proposer des devis concurrents pour mettre en concurrence le syndic actuel.

Néanmoins, même si le conseil syndical ne respecte pas la mise en concurrence obligatoire, la loi ne prévoit pas de sanction. Il est par ailleurs impossible de contester la réélection du syndic actuel pour le motif d’absence de mise en concurrence obligatoire.

Pourquoi mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

La mise en concurrence du syndic de copropriété permet de comparer le prix de son syndic avec la concurrence et/ou de proposer un tout autre modèle de gestion.

Pour rappel, il existe plusieurs modèles de syndics :

  • Le syndic professionnel : dans ce modèle, la gestion de la copropriété est déléguée à un administrateur de bien, dont la profession est encadrée par la loi Hoguet de 1970. Vous rémunérez le syndic professionnel par des honoraires qui incluent les prestations du contrat de syndic de base. Toute prestation supplémentaire fait l’objet de frais annexes, comme par exemple l’édition d’un état daté, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, les frais postaux ou frais de photocopies, etc. ;
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Bon à savoir :

Conformément au décret du 21 février 2020, le prix d’un état daté est plafonné à 380€ TTC. Avec Matera, l’édition d’un état daté est totalement gratuite et automatisée depuis votre espace personnel ;

  • Le syndic en ligne : ce modèle propose les mêmes services qu’un syndic professionnel traditionnel, mais à un prix plus avantageux. La gestion de la copropriété est cependant à distance, ce qui entraîne souvent un manque de réactivité sur place et une méconnaissance des immeubles gérés ;

  • Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour assurer les missions du syndic. Il peut être assisté d’un conseil syndical et peut être rémunéré pour sa mission après approbation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale ;

  • Le syndic coopératif : ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si légalement la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical ; dans les faits, les conseillers syndicaux se répartissent les missions du syndic en fonction de leurs affinités et du temps de chacun. Le syndic coopératif présente de nombreux avantages, comme une gestion plus transparente, une meilleure réactivité et des économies sur les charges de copropriété.

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Bon à savoir :

Matera propose une solution clé en main qui permet d’accompagner de A à Z les syndics coopératifs grâce à une plateforme en ligne qui automatise les tâches de la gestion courante (comptabilité, assemblée générale, etc.) et à une équipe d’experts qui prend le relai sur les sujets les plus techniques comme le juridique ou les gros travaux.

Comment procéder à la mise en concurrence et au changement de syndic ?

Pour procéder à la mise en concurrence de votre syndic actuel, vous devez proposer au minimum un autre contrat de syndic. En principe, il est recommandé de proposer deux ou trois contrats de syndic à mettre en concurrence, mais la loi du 10 juillet 1965 ne dispose pas d’une obligation quant au nombre de devis.

Vous devez faire parvenir ces contrats à votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception, afin qu’il ajoute la mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour rappel, les convocations sont envoyées aux copropriétaires au minimum 21 jours avant le déroulement de l’assemblée générale. Ainsi, nous vous recommandons d’envoyer les contrats au moins deux mois avant la convocation de l’assemblée générale pour s’assurer que le syndic ait le temps d’actualiser l’ordre du jour.

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Bon à savoir :

Les syndics professionnels et bénévoles sont mandatés par la signature d’un contrat suivant le modèle ALUR. À l’inverse, le syndic coopératif n’est pas encadré par un contrat. Si vous souhaitez voter pour un syndic coopératif, il faut donc en amont demander au syndic l’ajout d’une résolution pour changer de modèle de gestion, puis voter cette résolution en assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale, le changement de syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la résolution n’est pas passée mais qu’elle a obtenu au moins un tiers des tantièmes de la copropriété, il est possible d’effectuer un second vote à la majorité simple au cours de la même assemblée générale.


08 Oktober 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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