Comment mettre en concurrence son syndic ?

Le syndic est mis en concurrence lorsqu’une copropriété souhaite changer de syndic. Si votre contrat de syndic arrive à sa fin et que vous ne souhaitez pas renouveler son mandat ou que vous n’êtes pas satisfait de votre syndic actuel, alors nous vous recommandons de changer de syndic. Mais comment mettre en concurrence son syndic actuel ? On vous explique la marche à suivre.

Qu’est ce que la mise en concurrence du syndic ?

Définition de la mise en concurrence

Les membres du conseil syndical ont pour mission de proposer plusieurs contrats/devis de syndics en assemblée générale de copropriété, afin que les copropriétaires puissent voter pour un syndic de manière éclairée.

En effet, la mise en concurrence des contrats de syndics permet aux copropriétaires de débattre lors de l’AG sur plusieurs offres, honoraires et prestations, afin de les comparer et voter ensuite pour la meilleure solution.

En bref, la mise en concurrence permet aux copropriétaires de comparer les différentes offres des syndics avant d’en choisir un.

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Mise en concurrence : combien faut-il fournir de devis ?

Pour que la mise en concurrence soit respectée, la jurisprudence a jugé que 2 projets de syndics minimum devaient être à l’ordre du jour de l’AG.

L’obligation de mise en concurrence par la loi Alur

L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics à la charge du conseil syndical est récente :

  • Elle a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, inscrite à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
  • Avant l’ordonnance du 30 octobre 2019 : le conseil syndical devait mettre en concurrence les contrats de syndic tous les 3 ans, lors de l’AG appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic
  • Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 : le législateur a supprimé le rythme auquel devait être effectuée la mise en concurrence (tous les 3 ans). Dorénavant, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic.

Quelles sont les étapes pour mettre son syndic en concurrence ?

Étape 1 : le conseil syndical / un copropriétaire demande des devis à plusieurs syndics

Le conseil syndical a pour obligation de mettre les contrats de syndic en concurrence, à chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur l’élection d’un nouveau syndic.

Cependant, il existe 4 précisions sur l’obligation de mise en concurrence du conseil syndical :

  • La responsabilité des membres du conseil syndical est limitée car la loi ne prévoit aucune sanction si le conseil syndical manque à son obligation.
  • Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence du syndic. Dans ce cas, les copropriétaires doivent voter la dispense en assemblée générale (majorité de l’article 25).
  • Tout copropriétaire est également habilité à mettre le syndic en concurrence, même si l’obligation ne repose pas sur eux. Ils peuvent donc obtenir plusieurs devis de syndics, et demander leur mise à l’ordre du jour au syndic en place.
  • Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical : la mise en concurrence est effectuée par tout copropriétaire.

Attention ! L’obligation de mise en concurrence repose sur le conseil syndical. Ce n’est pas au syndic en place de mettre ses services en concurrence avec d’autres contrats de syndic.

Bon à savoir : Cas particulier des syndics non-professionnels non-rémunérés

Dans le cas ou vous souhaitez proposer les services d’un syndic non-professionnel non-rémunéré, la loi indique expressément que le contrat de syndic n’est pas obligatoire. Il suffit juste de mettre le projet de syndic non-professionnel à l’ordre du jour (sans joindre un contrat de syndic) et de voter pour ce syndic en assemblée générale (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce cas, la mise en concurrence est quand même respectée.

ETAPE 2 : le conseil syndical / un copropriétaire met les projets de syndic à l’ordre du jour

Après avoir obtenu les devis, le conseil syndical ou tout copropriétaire doit faire une demande de mise à l’ordre du jour des projets de syndic au syndic en place.

Nous vous conseillons d’envoyer lesdits projets 2 mois avant la date d’assemblée générale.

En effet, il est nécessaire que le syndic ait reçu votre courrier de mise en concurrence avant la finalisation de l’ordre du jour. A défaut, le syndic rejettera votre demande tardive.

Bon à savoir : Selon la loi, le courrier de mise en concurrence doit être envoyé à votre syndic en place par LRAR (articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical a le droit de donner un avis sur l’un des contrats mis en concurrence. Cet avis sera annexé à la convocation d’assemblée générale.

Bon à savoir : Dans l’hypothèse où le syndic refuse la demande de mise à l’ordre du jour, il commet une faute professionnelle. À ce titre, il est susceptible d’être condamné par les tribunaux.

ETAPE 3 : le syndic en place inscrit les syndics candidats à l’ordre du jour, joint les devis / contrat à la convocation, et organise l’AG

C’est au syndic en place dans votre immeuble d’organiser l’AG.

Lorsque les copropriétaires reçoivent la convocation à l’AG, les différents contrats y sont annexés. Cela leur permet de s’informer sur les différents projets syndics pour leur immeuble.

Ensuite, lors de l’AG, les copropriétaires débattent sur le syndic le plus adapté à leur situation. Celui-ci sera élu à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, la mise en concurrence permet aux copropriétés de choisir parmi plusieurs syndics, celui qui est le plus adapté à leurs besoins.

Si aucune mise en concurrence n’est effectuée, et que par conséquent, il n’y a qu’un seul contrat de syndic à l’ordre du jour, gardez en tête que vous avez deux choix :

  • voter POUR le syndic à l’ordre du jour
  • ou alors voter CONTRE le syndic à l’ordre du jour.

Dans ce cas, la copropriété se retrouve sans syndic. Mais pas de panique : il suffit qu’un copropriétaire re-convoque une nouvelle AG pour désigner un nouveau syndic.

Matera vous assiste dans toutes ces étapes sans frais supplémentaires !



Posté par Charlotte Le Breton, juriste chez Matera, le 28 août 2020