Porter plainte contre son syndic : le guide

Lorsque le syndic de copropriété commet une faute de gestion, il est possible d’engager sa responsabilité et de l’assigner en justice en portant plainte contre lui. Comment procéder et dans quels cas ? On fait le point dans cet article.

Porter plainte contre son syndic : est-ce possible ?

Il est complètement possible de porter plainte contre son syndic de copropriété, et ce, de manière collective ou individuelle.

Pour un problème de gestion dans la copropriété, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires. Si un ou plusieurs copropriétaires ont subi des préjudices qui ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires, ils peuvent intenter une action en justice contre le syndic à titre individuel.

Dans quel cas peut-on porter plainte contre son syndic ?

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété a diverses missions et obligations qu’il doit respecter. S’il ne tient pas ses engagements, il commet alors une faute de gestion et peut voir sa responsabilité engagée. C’est le cas par exemple quand le syndic :

  • Ne fait pas respecter le règlement de copropriété ;
  • Ne fait pas effectuer des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
  • N’exécute pas les décisions prises en assemblée générale ;
  • N’établit pas le budget prévisionnel de la copropriété ;
  • Fait preuve de négligence quant à l’entretien de l’immeuble, ce qui conduit par exemple, à l’apparition d’un sinistre ;
  • Etc.

Si ce genre de situation se manifeste dans votre copropriété et que vous estimez que votre syndic est défaillant ou qu’il a abusé de son pouvoir, vous êtes en droit de porter plainte contre lui. Depuis la loi Elan, vous disposez d’un délai de prescription de 5 ans pour effectuer cette démarche (contre 10 ans auparavant) et de 2 mois pour contester une décision prise en assemblée générale.

Porter plainte contre son syndic : la marche à suivre

En cas de litige avec votre syndic, il est fortement conseillé de tenter une conciliation à l’amiable, avant de porter plainte ou d’intenter une quelconque action en justice. Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre de mise en cause par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le motif de la mise en cause et rappelle au syndic ses obligations. Une fois la lettre reçue, le syndic dispose d’un délai de 8 jours pour régler le litige.

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Bon à savoir :

Dans la lettre de mise en cause, il est possible de proposer une procédure de médiation.

Si, à l’issue des 8 jours, rien ne change, une mise en demeure peut être envoyée au syndic. À noter que cette procédure constitue un dernier avertissement avant une potentielle action en justice. Là encore, si la mise en demeure ne donne rien, il ne reste plus qu’à porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.

En général, le tribunal désignera un administrateur provisoire auquel il confiera la gestion de la copropriété en attendant la résolution complète du litige. Pour rappel, un administrateur provisoire est un organe chargé d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale, en exerçant les missions du syndic.

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Bon à savoir :

En cas de conflit avec le syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut contacter son assurance multirisque immeuble (MRI) qui peut lui offrir des garanties de qualité comme des conseils juridiques ou la prise en charge des honoraires d’avocat. Si le litige concerne un seul copropriétaire, il devra plutôt contacter son assurance habitation.

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Attention !

Assigner un syndic en justice est une procédure longue (environ 2 à 3 ans) et coûteuse (entre 2 000 et 3 000€ en moyenne), qui ne vous garantit pas d’être satisfait. Heureusement, il existe une autre solution que nous allons voir ci-après.

Changer de syndic : l’alternative à l’assignation en justice

Si votre syndic est en tort, vous n’êtes pas obligé de porter plainte contre lui. Vous pouvez simplement changer de syndic, en procédant à la révocation du syndic actuel ; un processus beaucoup moins lent et onéreux qu’une assignation en justice !

Pour ce faire, il faut d’abord demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, de mettre deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

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Bon à savoir :

Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la résolution n’atteint pas la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut être effectué au cours de la même assemblée générale. La majorité simple est plus facile à obtenir car elle ne prend en compte que les copropriétaires présents ou représentés.

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Bon à savoir :

Pour être facilité, le choix du nouveau syndic doit obligatoirement être préparé en amont de l’assemblée générale, en mettant en concurrence plusieurs contrats de syndic.

Pour révoquer votre syndic actuel et en désigner un nouveau, vous pouvez attendre l’assemblée générale annuelle ou bien convoquer une assemblée générale extraordinaire. Sachez cependant, que les syndics professionnels peuvent facturer des frais annexes pour l’organisation d’une assemblée extraordinaire.

À noter que le syndic professionnel n’est pas le seul modèle de gestion existant. La loi de 1965 prévoit également le syndic non-professionnel, qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. Pensez-y, le syndic non-professionnel est peut-être plus adapté à votre copropriété !

En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Comme avec un syndic professionnel, il est assisté par le conseil syndical même si la nomination de ce dernier est facultative. En syndic coopératif, en revanche, ce sont les conseillers syndicaux qui assurent la gestion de la copropriété. Ce mode de gestion collégial présente de nombreux avantages comme des économies de charges ou de la transparence dans la gestion. Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical.

Porter plainte contre son syndic et intenter une action en justice : attention au quitus !

Le quitus au syndic est une résolution votée à la majorité simple, qui permet au syndicat des copropriétaires d’approuver officiellement la gestion du syndic. Toutefois, donner le quitus au syndic permet de le décharger de toute responsabilité contractuelle sur l’exercice qui vient de s’écouler. Ainsi, avec le quitus, révoquer le syndic ou l’assigner en justice pour une mauvaise exécution de son contrat est impossible. Soyez donc vigilant avant de donner le quitus au syndic. Vous pouvez notamment donner le quitus en émettant quelques réserves sur des points précis.

Toutefois, il convient de noter qu’il est toujours possible d’engager la responsabilité pénale du syndic même en ayant voté le quitus, comme par exemple, en cas de malversation de fonds.

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Bon à savoir :

Le quitus au syndic concerne uniquement le syndicat des copropriétaires. Les actions individuelles d’un ou plusieurs copropriétaires restent donc possibles !


20 August 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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