Prolongation du mandat de syndic : ce qu’il faut savoir

La prolongation du mandat de syndic de copropriété rallonge la durée du mandat définie dans le contrat du syndic. Le syndic de copropriété peut ainsi continuer d’assurer la gestion de la copropriété, sans être réélu par les copropriétaires lors d’une assemblée générale. En pratique, la loi de 1965 ne dispose pas d’un article permettant au syndic de copropriété de prolonger son mandat. Le Covid-19 a cependant fait évoluer la loi, avec la publication d’ordonnances approuvant la prolongation du mandat de syndic. Comment la prolongation du mandat de syndic se passe-t-elle ? Est-elle toujours possible ? On fait le point dans cet article.

La prolongation du mandat de syndic pendant la pandémie Covid-19

Pour accompagner les copropriétés et les syndics durant la crise sanitaire de la Covid-19, le gouvernement a publié de nombreuses ordonnances conformes à l’article 38 de la Constitution. Une ordonnance est une mesure prise par le gouvernement qui permet de modifier ou d’ajouter des dispositions à certaines lois, comme ce fut le cas pour la loi de 1965.

Les ordonnances du 20 mai 2020 du 19 novembre 2020 disposent que les mandats de syndic qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020, ainsi que ceux qui expirent entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 profitent d’une prolongation exceptionnelle jusqu’au 31 janvier 2020. Ces ordonnances permettent donc aux syndics d’assurer leurs missions jusqu’au 31 janvier 2020.

Pour rappel, les missions du syndic comprennent :

  • La gestion administrative de la copropriété : organiser et convoquer l’assemblée générale, envoyer les convocations et les procès-verbaux aux copropriétaires, veiller au respect du règlement de copropriété, etc ;
  • La gestion financière de la copropriété : tenir la comptabilité de la copropriété, envoyer les appels de fonds, établir le budget prévisionnel à approuver en assemblée générale, etc ;
  • La gestion du personnel et de l’entretien de l’immeuble : veiller à la bonne tenue des parties communes, gérer les contrats avec les fournisseurs, etc.

Dans le cadre de la crise sanitaire, la prolongation du mandat de syndic copropriété est automatique et sans vote préalable en assemblée générale. Ces ordonnances répondent principalement à l’impossibilité pour les syndics de copropriété d’organiser une assemblée générale durant les périodes de confinement.

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Attention !

Par conséquent, les mandats qui ont expiré entre le 24 juillet et le 28 octobre 2020 ne profitent pas de la prolongation automatique ! Si le mandat expire durant cette période, le syndic de copropriété doit absolument organiser une assemblée générale avant le 28 octobre 2020 pour élire un nouveau syndic avant la fin de son mandat. Sinon, il commet une faute de gestion.

Que faire après la prolongation du mandat de syndic ?

Une fois la date d'échéance d’un mandat de syndic dépassée, le syndic n’est légalement plus autorisé à administrer la copropriété. Pour rappel, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic. Les syndics dont le mandat répond aux conditions citées précédemment ont donc la responsabilité de convoquer une assemblée générale avant le 31 janvier 2021, c’est-à-dire la date de fin de la prolongation du mandat.

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Attention !

Toutes les copropriétés sont dans l’obligation de posséder un syndic de copropriété. Si la copropriété se retrouve sans syndic, la loi Macron du 06 août 2015 autorise n’importe quel copropriétaire à convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de choisir un nouveau syndic.

Pour convoquer une assemblée générale, le syndic de copropriété doit envoyer les convocations aux copropriétaires au moins 21 jours avant son déroulement pour permettre aux copropriétaires de prendre connaissance des résolutions à l’ordre du jour. La loi ALUR impose par ailleurs aux copropriétés la mise en concurrence systématique du syndic de copropriété à la fin du mandat. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi opter pour un syndic professionnel ou un syndic non-professionnel, qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif.

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Bon à savoir :

Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale en qualité de syndic de copropriété. À l’inverse, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale où la copropriété est gérée par le conseil syndical. Bien que ce soit le président du conseil syndical qui possède légalement la qualité de syndic de copropriété, les conseillers syndicaux se répartissent les tâches. Le syndic coopératif est un modèle qui comporte plusieurs avantages comme des économies sur les charges de copropriété ou une gestion plus transparente.

Pour rappel, le vote du syndic de copropriété s’effectue à la majorité absolue de l’article 25 : tous les votes des copropriétaires sont pris en compte, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la majorité n’est pas atteinte mais qu’un syndic obtient au moins un tiers des tantièmes de la copropriété, un second vote à la majorité simple est réalisé lors de la même assemblée. La majorité simple ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés.

Est-il encore possible de prolonger le mandat de syndic ?

Non ! Actuellement, les dispositions des ordonnances qui concernent le syndic de copropriété et la copropriété dans sa globalité ne prennent plus effet. Cela signifie qu’il n’est plus possible de prolonger automatiquement le mandat du syndic actuel. Cependant, il est possible que le gouvernement publie à l’avenir de nouvelles ordonnances, pour permettre aux copropriétés de s’adapter à l’évolution du contexte sanitaire.

C’est donc désormais la loi de 1965 qui prévaut : le syndic de copropriété doit obligatoirement organiser une assemblée générale une fois par an. À l’occasion de celle-ci, le syndicat des copropriétaires pourra voter le changement de syndic.

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Bon à savoir :

L’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit d'autres mesures comme autoriser les assemblées générales à se réunir à distance jusqu’au 30 septembre 2021, en utilisant un outil de visioconférence ou d’audioconférence au choix. Pour rappel, Matera a intégré Zoom à son offre, sans frais supplémentaires ni limite de temps ou de participants.

À partir du 1er octobre 2021, toutes les assemblées générales devront obligatoirement avoir lieu en physique. C'est au syndic de copropriété de trouver un lieu permettant d'accueillir les copropriétaires et de tenir l’assemblée générale.


17 September 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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