Syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété

Le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété sont deux organes de la copropriété bien différents, mais qui sont pourtant souvent confondus par abus de langage. Quels sont les rôles et les différences de ces deux organes clés de la copropriété ? On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires est un organe indispensable en copropriété. Il regroupe l’ensemble des copropriétaires et est créé automatiquement, sans aucune formalité. Ainsi, si un nouvel acquéreur devient copropriétaire dans un immeuble, il rejoint simultanément le syndicat des copropriétaires.

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Bon à savoir :

Le syndicat des copropriétaires englobe tous les propriétaires d’un lot dans l’immeuble (appartement, box, garage, local professionnel, etc.), qu’ils soient occupants ou non. Les propriétaires bailleurs font donc également partie, sans conditions ni formalités, du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires se crée à la naissance de la copropriété, c’est-à-dire dès lors que la propriété d’un immeuble est répartie entre au moins deux personnes. Pour rappel, dans le cadre d’une copropriété neuve, la copropriété naît au moment de l’achèvement de l’immeuble et de la livraison du premier lot.

Le rôle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation et l’administration des parties communes de l’immeuble. À noter que cet organe est doté d’une personnalité juridique et qu’à ce titre, il peut saisir la justice pour le compte de la copropriété, que ce soit contre un copropriétaire ou un tiers.

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Attention !

Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée, notamment en cas de dommages causés du fait d’un défaut d’entretien des parties communes par exemple. Ainsi, depuis la loi Alur de 2014, le syndicat des copropriétaires est obligé de souscrire une assurance en responsabilité civile.

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an lors d’une assemblée générale au cours de laquelle sont votées des résolutions clés pour l’administration de l’immeuble telles que :

  • Le budget prévisionnel : il sert à planifier les dépenses courantes de la copropriété pour l’année à venir. Il inclut notamment les honoraires du syndic si la copropriété a un syndic professionnel, les frais de nettoyage des parties communes, les travaux de maintenance, les assurances, les vérifications périodiques des équipements communs, etc. ;
  • L’approbation des comptes annuels ;
  • Les travaux éventuels pour améliorer l’état de l’immeuble et la valeur des biens immobiliers : ravalement de façade, réfection de toiture, travaux de rénovation énergétique, etc. ;
  • La mise en place d’un fonds travaux pour anticiper des grosses dépenses ;
  • La renégociation des contrats fournisseurs pour réaliser des économies ;
  • La souscription d’un prêt collectif ;
  • Etc.

Lors de cette assemblée générale, chaque copropriétaire vote à la hauteur de sa quote-part détenue des parties communes. À noter que cette quote-part, exprimée en tantièmes, sert également à calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire.

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Bon à savoir :

En cas de décision urgente à prendre pour la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut décider d’organiser une assemblée générale extraordinaire (AGE) en supplément de l’assemblée générale annuelle, appelée assemblée générale ordinaire (AGO).

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est l’organe dans l’immeuble qui est chargé d’administrer les parties communes et de veiller à la bonne tenue de l’immeuble.

Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic. Il existe trois types de modèles de syndic :

  • Le syndic professionnel : c’est le modèle de gestion le plus répandu en France. Dans ce cas, la copropriété confie à une société externe la gestion de la copropriété en échange d’honoraires. La profession de syndic professionnel est très réglementée pour éviter les abus. Toutefois, les honoraires de syndic et les frais annexés facturés pour toute prestation non incluse dans le contrat du syndic font vite grimper l’addition et le montant des charges de copropriété ;
  • Le syndic bénévole: dans ce cas, il s’agit d’un copropriétaire qui est élu en assemblée générale pour exercer les missions du syndic. Malgré son nom, le syndic bénévole peut être rémunéré pour sa mission, si et seulement si sa rémunération n’excède pas ses revenus principaux ;
  • Le syndic coopératif : ici, c’est le conseil syndical qui exerce les missions du syndic. Les conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches en pôles : comptabilité, administratif, communication, gestion des sinistres et des travaux, etc. Le président du conseil syndical est appelé le président-syndic.
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Bon à savoir :

Le conseil syndical est un autre organe de la copropriété. En syndic professionnel et bénévole, il est facultatif et fait le relais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. En syndic coopératif, comme c’est lui qui exerce les missions du syndic, sa désignation est obligatoire. À noter que les conseillers syndicaux sont élus en assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété est élu par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Il peut être mis en concurrence chaque année en assemblée générale.

Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il peut signer des contrats au nom du syndicat des copropriétaires. Il représente également le syndicat dans tous ses actes en justice.

Le syndic a également diverses missions pour administrer la copropriété. Il doit notamment :

  • Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds aux copropriétaires ;
  • Veiller au recouvrement des charges en cas d’impayés ;
  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels ;
  • Tenir la comptabilité de la copropriété ;
  • Immatriculer et mettre à jour les données financières de la copropriété tous les ans sur le registre national de la copropriété ;
  • Veiller au bon respect des dispositions du règlement de copropriété et à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale ;
  • Gérer les travaux et les sinistres de la copropriété, du choix des prestataires au suivi du chantier. À la livraison, le syndic effectue la levée des réserves et vérifie que les travaux effectués sont conformes au contrat passé avec l’entrepreneur.
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Bon à savoir :

De par ses missions, le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité civile et pénale en cas de faute de gestion. Il doit également souscrire une assurance en responsabilité civile. En cas de faute professionnelle, le syndicat des copropriétaires pourra décider la révocation du syndic et choisir un nouveau syndic.

Tous les ans, le syndicat des copropriétaires vote une résolution appelée le quitus au syndic pour approuver ou non la gestion effectuée par le syndic de copropriété. Voter pour cette résolution instaure, certes, une relation de confiance entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Mais attention, elle n’est pas non plus sans conséquence ! Voter le quitus revient à dédouaner le syndic de toute responsabilité pour les actes de gestion effectués durant l’exercice qui vient de s’écouler. Il convient donc de bien réfléchir avant de voter cette résolution, quitte à émettre des réserves sur certains actes comme la tenue des comptes par exemple.

Syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété : toutes les différences

Voici un tableau récapitulatif des différences entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété :

Syndicat des copropriétairesSyndic de copropriété
Conditions pour en faire partieTous les propriétaires d’un lot dans la copropriété (appartement, box, garage, cave, etc.).- Dans le cadre d’un syndic professionnel : posséder une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie (CCI), disposer d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle ;- Dans le cadre d’un syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif) : être copropriétaire de la résidence.
Rôle dans la copropriétéVoter les décisions pour la copropriété.Veiller à la bonne tenue de l’immeuble, gérer la comptabilité et administrer les parties communes de la copropriété.
Conditions de désignationAucune. Le syndicat des copropriétaires se forme sans formalité préalable à la naissance de la copropriété.Le syndic doit être élu à la majorité absolue de l’article 25.

16 Juni 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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