Les missions du syndic de copropriété

Représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété a un rôle clé dans la copropriété. Il est notamment chargé de la gestion administrative et financière de l’immeuble. Quelles sont les missions du syndic de copropriété ? On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic est défini comme une personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété. Il est élu en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 pour une durée de 1 à 3 ans renouvelables.

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Bon à savoir :

Bon à savoir : La majorité absolue prend en compte les tantièmes des copropriétaires absents, non représentés ou abstentionnistes.

La loi du 10 juillet 1965, qui encadre la copropriété et le rôle du syndic de copropriété, précise qu’il existe différents modèles de gestion de syndic. Les voici en détail.

Le syndic professionnel

Le syndic professionnel est le modèle de gestion le plus répandu. Dans ce cas, la copropriété est gérée par une société externe.

En contrepartie de ses prestations, le syndic professionnel perçoit des honoraires qui comprennent un forfait de base détaillé dans le contrat du syndic. Toutefois, il peut également facturer des frais annexes pour des services non-compris dans son contrat comme la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, l’établissement d’un état daté, les frais de photocopies éventuels, etc.

La profession de syndic est très réglementée. Pour pouvoir l’exercer légalement, la loi Hoguet et la loi Alur précisent qu’il faut remplir les conditions suivantes :

  • Posséder une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » et délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
  • Justifier d’une garantie financière pour pouvoir rembourser la copropriété en cas de faillite ;
  • Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Ne pas être soumis à une interdiction d’exercer une profession réglementée.

Le syndic non-professionnel

Le syndic non-professionnel englobe en réalité deux modèles :

  • Le syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire élu en qualité de syndic par les autres copropriétaires. Il peut être soutenu par le conseil syndical mais sa nomination reste facultative ;
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Bon à savoir :

Le syndic bénévole peut être remboursé des frais qu’il engage pour gérer sa copropriété (déplacements, photocopie, etc.) et/ou être rémunéré. Néanmoins, la rémunération du syndic bénévole doit rester accessoire par rapport à son revenu principal et est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.

  • Le syndic coopératif : ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Légalement, le président du conseil syndical détient la qualité de syndic ; mais, dans les faits, les conseillers syndicaux se partagent les missions selon leurs affinités respectives. Le syndic coopératif présente donc de nombreux avantages dont des économies de charges, plus de réactivité, plus de transparence dans la gestion et davantage de convivialité dans l’immeuble.

À noter que les missions et obligations du syndic, précisées par la loi de juillet 1965, sont les mêmes pour tous les modèles de gestion.

La mission principale du syndic : veiller à la bonne tenue de l’immeuble

Pour garantir la bonne tenue de l’immeuble, le syndic fait intervenir différents prestataires (société de ménage, maintenance de l’ascenseur, entretien de la VMC, etc.).

Mais parfois, les contrats fournisseurs peuvent coûter cher au syndicat des copropriétaires. Le syndic peut alors renégocier les contrats les plus onéreux à leur date d’anniversaire pour obtenir de meilleurs prix et/ou des prestations supplémentaires.

De plus, un immeuble bien entretenu passe forcément par la réalisation de travaux. En cas de travaux, le syndic a un rôle central. Il met en concurrence les différents prestataires en amont, et suit le chantier tout au long de son exécution. Le jour de la livraison, le syndic peut lever des réserves s’il constate des malfaçons ou des manquements au contrat conclu avec l’entrepreneur. C’est à ce moment-là qu’il pourra activer les différentes garanties (garantie décennale, assurance dommage-ouvrage et garantie de parfait achèvement notamment).

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Bon à savoir :

Bon à savoir : Le syndic peut faire réaliser des travaux urgents sans l’accord de l’assemblée générale si la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants est menacée. Même si la loi n’a jamais encadrée le caractère “urgent” des travaux, voici quelques exemples données par la jurisprudence :

  • Le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout ;
  • La réparation d’une canalisation d'eau ;
  • Le remplacement des serrures du hall d’entrée après un cambriolage ;
  • Le remplacement d’un mur qui menace de s’écrouler ;
  • Etc.

Le syndic doit informer les résidents de l’immeuble que des travaux urgents sont effectués, via un affichage dans les parties communes. Il devra également convoquer une assemblée générale extraordinaire dès l’achèvement du chantier pour discuter du financement de ces travaux.

Les missions administratives du syndic

Au niveau administratif, voici les missions que le syndic doit remplir :

  • Faire respecter le règlement de copropriété, qui dicte le fonctionnement de l’immeuble ;
  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
  • Mettre en oeuvre les décisions votées en assemblée générale ;
  • Immatriculer la copropriété au Registre National des Copropriétés et réaliser la mise à jour annuelle des données financières, dans un délai de deux mois après l’assemblée générale annuelle ;
  • Tenir et mettre à jour la fiche synthétique, qui rassemble les données financières, techniques et juridiques de la copropriété ;
  • Gérer les mutations de propriété dans l’immeuble ;
  • Gérer les archives de la copropriété en les conservant ou en déléguant la gestion à une entreprise externe.

Les missions financières du syndic

Concernant les missions financières et comptables, le syndic doit notamment :

Les autres missions importantes du syndic

Représenter le syndicat des copropriétaires

L’une des missions principales du syndic est de représenter l’ensemble des copropriétaires vis-à-vis des tiers. Cela signifie qu’il signe tous les contrats des prestataires de la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires et qu’il représente le syndicat en justice, le cas échéant.

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Bon à savoir :

Le syndic n’a pas besoin d’autorisation pour défendre la copropriété lorsqu’elle est attaquée en justice ou s’il y a une action en référé. En revanche, il doit obtenir l’autorisation des copropriétaires à la majorité simple pour intenter une action en justice au nom de la copropriété.

Gérer le personnel de l’immeuble

Même si les salariés de la copropriété sont les employés du syndicat des copropriétaires, le syndic a pour mission de :

  • Produire les bulletins de paie ;
  • Gérer les remplacements, les arrêts maladie ;
  • Licencier un ou plusieurs employés si besoin ;
  • Remplir le Document Unique d'Évaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs (DUERSST).

Cependant, le syndic ne peut pas engager de personnel supplémentaire sans l’accord des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue.

Que risque le syndic en cas de manquement à ses missions ?

La révocation du syndic de copropriété

Si le syndic ne respecte pas ses missions et obligations, il commet une faute de gestion. Les copropriétaires disposent alors d’un motif légitime et sérieux pour procéder à sa révocation.

Pour révoquer le syndic en place, un ou plusieurs copropriétaires doivent lui envoyer une demande de mise à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est également possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour changer de syndic plus rapidement.

À noter que légalement, un syndic est obligatoire et qu’aucune copropriété ne peut être dépourvue de syndic. De ce fait, les copropriétaires doivent également élire un nouveau syndic lors de l’assemblée générale de révocation.

La responsabilité civile du syndic peut être engagée

Si le syndic ne réalise pas correctement l’une de ses missions, il peut voir sa responsabilité civile engagée. C’est le cas par exemple lorsque :

  • Le syndic n’a pas exécuté les décisions prises en assemblée générale ;
  • Le syndic ne recouvre pas les charges impayées ;
  • Le syndic a commis une erreur comptable qui a causé un préjudice à la copropriété.

La responsabilité pénale du syndic peut être engagée

La responsabilité pénale du syndic concerne des cas plus graves où le syndic commet un délit. C’est par exemple le cas si :

  • Le syndic n’a pas fait effectuer des travaux urgents, ce qui a causé des blessures à un ou plusieurs copropriétaires ;
  • Le syndic a eu recours au travail dissimulé ;
  • Le syndic a détourné les fonds de la copropriété.
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Bon à savoir :

Pour engager sa responsabilité pénale, les copropriétaires doivent porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Ils pourront demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.


07 Oktober 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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