Les missions du syndic de copropriété

Le syndic est un partenaire bien connu de tous les copropriétaires d’immeuble. Mais que savez-vous vraiment sur le rôle et l’implication de cet organe indispensable à la bonne gestion de votre copropriété ? Matera liste pour vous chaque mission du syndic en détail. Mais également les limites de son pouvoir.

Qu’est ce qu’un Syndic de copropriété ?

Depuis la loi du 10 Juillet 1965, toutes copropriétés se voient dans l’obligation de nommer un syndic de copropriété. Dans le cas où ce n’est pas le cas, plusieurs recours sont possibles. Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire tous les copropriétaires d’un même immeuble. Il s’agit d’une personne physique ou morale qui aura la mission de faire appliquer les décisions prises par les copropriétaires durant l'assemblée générale.

Le cas du syndic de copropriété professionnel

Son rôle et son implication dans la vie de l’immeuble est régulé par les lois ELAN, ELUR et Hoguet. Pour être considéré comme un syndic de copropriété, celui-ci doit pouvoir justifier d’une carte professionnelle, d’une assurance responsabilité civile professionnelle et pour finir d’un compte bancaire au nom de la copropriété ainsi qu’une garantie financière.

Le cas du syndic non-professionnel

Si avoir un syndic est obligatoire, sachez que rien ne vous oblige à faire le choix d’un syndic professionnel. Toutes les missions peuvent être gérées en interne, au sein de votre immeuble. On parle alors d’autogestion. Dans ce cas, il existe deux options : le syndicat collaboratif et le syndicat bénévole. Quelle différence ? Un syndic bénévole est un copropriétaire qui va jouer le rôle de syndic et s’acquitter de toutes les missions du syndic. Le syndic coopératif a un mode de gestion collaboratif puisque dans ce cas précis, c’est le conseil syndical qui vote pour l’élection d’un président qui agit en tant que syndic. Mais dans les faits, chaque membre du conseil accompagne celui-ci sur les différentes missions du syndic selon leurs compétences.

Première mission du syndic de copropriété : la gestion administrative et comptable

La première mission du syndic de copropriété est de s’occuper de la tenue de l’assemblée générale et de faire respecter toutes les décisions prises durant ce moment crucial. Il s’occupe d'établir la convocation ainsi que l’ordre du jour main dans la main avec le conseil syndical (les représentants élus par les copropriétaires). Son rôle est également d’établir un compte-rendu et de s’occuper de l’envoi du procès-verbal.

S’assurer de la bonne immatriculation de la copropriété est également une des missions du syndic de copropriété. C’est la loi Alur qui spécifie la nécessité pour toute copropriété de s’enregistrer au registre national en précisant toutes les informations importantes (nombres de lots, typologie, étiquette énergétique, type et nom du syndic). C’est la fiche synthétique de la copropriété. Son actualisation est obligatoire chaque année.

Saviez-vous que votre syndic de copropriété est aussi votre comptable ? En effet, c’est le syndic qui a pour mission, toujours en collaboration avec les membres du conseil syndical, d'établir un budget prévisionnel qui est ensuite voté et validé en assemblée générale. Il doit également rendre compte de sa gestion financière de l’an passé. C’est à ce moment-là que les copropriétaires valident ou non cette gestion : on parle de donner son quitus au syndic.

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Attention !

Matera vous invite à vous renseigner sur le quitus. En effet, ce n’est pas forcément dans l’intérêt de l’immeuble d’accorder son quitus à son syndic de copropriété. Cela exonère le syndic en question de toute responsabilité car tous ses choix ont été validés par la copropriété.

Le syndic gère donc les comptes et doit être capable de fournir différents documents comptables au conseil syndical à tout moment. C’est également lui qui procède aux appels de fonds. Sa mission est donc de récolter les charges de chaque copropriétaire.

Deuxième mission du syndic de copropriété : gestion du personnel et entretien de l’immeuble

Votre syndic se doit de gérer l’entretien des parties communes de la copropriété. Pour cela, il doit faire appel à du personnel (concierge, personnel d’entretien, jardinier…) pour l’entretien général de l’immeuble.

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Attention !

Les prestataires sont sous contrat avec le syndic et non les copropriétaires. C’est donc une des missions du syndic de copropriété de gérer le personnel : il s'occupe de la gestion des contrats et de la renégociation à chaque date d’anniversaire

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Bon à savoir

Dans le cadre de la gestion du personnel, le syndic représente le syndicat des copropriétaires, qui est l'employeur, mais il n’a pas le droit d’embaucher ou de licencier de son propre chef les membres du personnel ou les prestataires de l’immeuble. C’est au syndicat de copropriétaires de décider du nombre d'employés et du type de rémunération.

Pour des interventions particulières d’entretien d’équipements des parties communes (comme l'ascenseur), c’est également lui qui fait le choix des prestataires. Le syndic s’occupe aussi de tous les contrats concernant les fournisseurs de gaz, d’électricité ou d’eau.

Troisième mission du syndic de copropriété : gestion des travaux

Le syndic a pour mission d’établir la liste des travaux à mettre à l’ordre du jour. Pour cela, il peut faire venir un bureau d’étude le cas échéant qui se chargera de faire l’audit de l’immeuble. Dans un second temps, le syndic se doit de prendre en compte les retours des copropriétaires et de mettre à l’ordre du jour d’éventuels propositions de travaux. Cette liste est ensuite soumise au vote de l’assemblée générale.

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Bon à savoir

Selon le type de travaux envisagé , le nombre de voix nécessaires ne sera pas le même. Pour des travaux d’entretien et d'accessibilité, une majorité simple sera nécessaire par exemple. Dans le cas de travaux d’économie d’énergie. ou des travaux dits “obligatoires” (imposés par l'administration), on parle de majorité absolue.

Ensuite, le syndic établit les contrats auprès des prestataires qu’il a choisis pour mener à bien ces travaux. Ceux-ci sont payés grâce au “fonds de travaux” voté en assemblée générale. C’est également au syndic de copropriété de tenir le “carnet d’entretien”, document essentiel à une bonne gestion de l’immeuble et surtout rendu obligatoire par la loi du 10 juillet 1965.

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Bon à savoir

Les travaux et le budget alloué sont des décisions qui reviennent au syndicat. Le syndic n’a, en principe, pas le droit d’effectuer des travaux de son propre chef. Cependant, le syndic a le droit d’effectuer des travaux urgents. Malheureusement, la loi ne prévoit pas de spécificité pour définir le caractère “urgent” d’une intervention. C’est donc un tribunal qui tranchera en cas de litige entre le syndic et les copropriétaires.

Quatrième mission du syndic de copropriété : représentant légal devant la justice

Comme mentionné au début de l’article, le syndic est ce qu’on appelle un représentant moral ou physique. A ce titre, il représente le syndicat de copropriétaires. En tant que représentant, il a donc le pouvoir de défendre les intérêts des copropriétaires devant la justice le cas échéant.

Rémunération du syndic de copropriété : honoraires et charges, comment y voir clair ?

Comment se rémunère alors ce syndic pour toutes ces missions et cette implication dans votre vie d’immeuble ? Et bien cela dépendra du modèle de syndic choisi.

La rémunération du syndic professionnel

Lors de la signature du contrat type de syndic, le prix du syndic se doit d’être précisé. Ces honoraires sont ensuite ajoutés aux différentes charges que payent les copropriétaires.

Dans un second temps, le syndic peut, s’il le juge nécessaire, ajouter des frais pour certains services tels que le recouvrement d’impayés ou l’organisation d’assemblée extraordinaire. Pour éviter des dérives, la loi ALUR qui encadre les syndics de copropriété a prévu une liste exhaustive de prestations que le syndic a le droit de facturer en plus de ses honoraires habituels.

La rémunération du syndic non-professionnel

Dans le cas du syndic bénévole, le président n’est pas rémunéré avec les mêmes honoraires qu’un syndic professionnel. Il peut cependant recevoir une compensation pour le temps qu’il accorde à la gestion de l’immeuble. Ce montant, s’il existe, est prévu dans le contrat et est soumis au vote de l'assemblée générale. Il a également le droit de se faire rembourser certains frais.

Dans le cas du syndic coopératif, le président et son conseil peuvent également se faire rembourser certaines dépenses quand elles sont dans le cadre de la gestion de l’immeuble (factures de téléphone par exemple).

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Bon à savoir

Le système de rémunération des syndicats non-professionnels engendre moins de frais pour les copropriétaires et une économie directe. En effet, il n’y a pas d’honoraires de syndic dont il faut s’acquitter.

Vos droits en tant que copropriétaire

Le syndic doit pouvoir fournir au syndicat, à tout moment, plusieurs documents rendant compte de la gestion de l’immeuble. Ces documents (carnet d’entretien et fichiers comptables notamment) sont donc à la disposition des copropriétaires. Le syndic se doit d’être transparent dans sa gestion.

Et vous dans tout ça ? Que faire si le syndic ne respecte pas ses missions ou que vous sentez que vos droits ne sont pas respectés ? Vous avez le droit de faire valoir vos droits de révocation lors d’une assemblée générale ordinaire. En effet, c’est durant celle-ci que le syndic remet son mandat en jeu. Vous pouvez en effet choisir de voter pour l’élection d’un autre syndic. En cas de faute professionnelle, vous pouvez également convoquer une assemblée générale extraordinaire.


27 novembre 2020
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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